ZD/423/10/04 - Wpłaty środków pieniężnych od zarządcy nieruchomości w przypadku braku umowy najmu

Pytanie podatnika

W jakim momencie należy zaliczyć do przychodów wpłaty środków pieniężnych od zarządcy nieruchomości w przypadku braku umowy najmu lokatorami?

Odpowiedź

Spółka kupiła udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym zamieszkałym przez lokatorów (najemców). Osoba zarządzająca nieruchomością nie przekazała Spółce dokumentacji związanej z naliczaniem czynszów. Pytająca wskazała zarazem, iż toczy się postępowanie sądowe o ustanowienie zarządcy sądowego i dopiero po jego ustanowieniu uzyska wgląd w dokumentację. Na rachunek bankowy Spółki wpłynęły natomiast nie opisane wpłaty dochodów z tej nieruchomości, przekazane przez zarządcę. Spółka pyta czy w przedstawionej sytuacji zastosowanie ma przepis art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654, z późn. zm.) przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne w tym również różnice kursowe. Dniem uzyskania przychodów jest data, w której przychód faktyczne wpłynął do kasy lub na rachunek bankowy.

Od tej zasady jest wyjątek, który dotyczy przeważającej części przychodów, a mianowicie związanych z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, kiedy to przychodem jest przychód należny bez względu na datę jego faktycznego otrzymania (art. 12 ust. 3 cytowanej ustawy). W tym przypadku moment uzyskania przychodu określają przepisy art. 12 ust. 3a-3d ustawy. Zgodnie z tymi przepisami:

- za datę powstania przychodu należnego uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku), nie później jednak niż ostatni dzień miesiąca w którym nastąpiło:

1. wydanie rzeczy, zbycie praw majątkowych lub

2. wykonanie usługi, w tym częściowe wykonanie usługi, jeżeli jej częściowe wykonanie stanowi wynikający z umowy lub z odrębnych przepisów tytuł do zapłaty, lub

3. otrzymanie zapłaty za wykonanie świadczenia - w pozostałych przypadkach;

- za przychody z tytułu umów najmu, dzierżawy, leasingu lub innych umów o podobnym charakterze uważa się przychody należne określone na dzień, w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne;

- w przypadku rozliczeń z tytułu:

1. dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub gazu przewodowego,

2. świadczenia usług telekomunikacyjnych, radiokomunikacyjnych, z wyjątkiem usług opłacanych za pomocą żetonów (monet) lub kart, w tym telefonicznych,

3. usług rozprowadzania wody, gospodarki ściekami oraz wywozu i unieszkodliwiania odpadów

za datę powstania przychodu należnego uważa się wynikający z faktury termin płatności, a jeżeli termin nie jest określony, ostatni dzień miesiąca, w którym wystawiono fakturę.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej między innymi wysokość czynszu i termin płatności. W przypadku przedstawionym przez podatnika brak jest stosownych umów i nie znajduje tu zastosowania art. 12 ust. 3c ustawy.

Spółka otrzymała na rachunek bankowy nie opisane wpłaty, w związku z tym zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy za moment powstania przychodu uznać powinna dzień, w którym nastąpił wpływ środków pieniężnych.