ZB/415-19/2005 - Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości.

Pytanie podatnika

Czy zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i otrzymanie zadatku powoduje obowiązek zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego?

Odpowiedź

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, w dniu 4 lipca 2003 r. Podatnik zawarł w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, jednocześnie otrzymując od kupującego zadatek. Pomiędzy końcem roku kalendarzowego, w którym Podatnik nabył lokal mieszkalny a datą zawarcia umowy przedwstępnej i otrzymania zadatku nie upłynął okres pięciu lat. Ostateczna umowa sprzedaży zostanie podpisana w 2009 r. (najpóźniej w dniu 17 sierpnia 2009 r.), tj. po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym lokal został nabyty.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W cytowanym przepisie użyto wyrażenia "zbycie", zatem aby powstał obowiązek podatkowy z tego tytułu, musi nastąpić sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest niejako przyrzeczeniem dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Tak więc, jeżeli nie nastąpiło faktyczne zbycie lokalu mieszkalnego, a jedynie zobowiązanie do przeniesienia jego własności w przyszłości, to nie wystąpił obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości. Powstanie on dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, jeśli nie upłynęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu. Zawarcie umowy przedwstępnej i otrzymanie zadatku nie powoduje obowiązku zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

Ponadto w myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Tak więc moment powstania obowiązku podatkowego jest związany z momentem zawarcia umowy sprzedaży, a nie faktycznym przekazaniem pieniędzy przez nabywcę sprzedającemu. Bez znaczenia dla celów podatkowych jest okoliczność, czy cena ta została zapłacona, gdyż obowiązek powstaje w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.