USI-1-415-34/2004 - Czy wystąpi podatek dochodowy w wysokości 10% z tytułu sprzedaży nieruchomości w przypadku przeznaczenia przychodu na spłatę pożyczki zaciągniętej na zakup gruntów rolnych?
Pismo z dnia 12 maja 2004 r. Izba Skarbowa w Olsztynie USI-1-415-34/2004 Czy wystąpi podatek dochodowy w wysokości 10% z tytułu sprzedaży nieruchomości w przypadku przeznaczenia przychodu na spłatę pożyczki zaciągniętej na zakup gruntów rolnych?
W odpowiedzi na pismo z dnia 14 kwietnia 2004 r. w sprawie udzielenia informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Giżycku - działając w oparciu o art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) - uprzejmie informuje:
Z treści pisma z dnia 14 kwietnia 2004 r. oraz pisma z dnia 12 maja 2004 r. wynika, że w dniu 9 kwietnia 2004 r. zbył Pan przed upływem 5 lat nieruchomności rolne, łącznie za kwotę 247.500,00 zł. Całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży przeznaczył Pan na spłatę pożyczki zaciągniętej w 2001 r. u Pani E. na zakup gruntów rolnych, które weszły w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego, a które w wyniku sprzedaży utraciły charakter rolny.
Pana zdaniem nie uzyskał Pan dochodu z tytułu przedmiotowej sprzedaży, gdyż cała kwota przeznaczona została na spłatę długu.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm., źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, jeśli zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. W myśl art. 28 ust. 2 cytowanej ustawy podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu, a termin wpłaty wynosi 14 dni od daty sprzedaży, za wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tejże ustawy.
Ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy stanowi, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie przedmiotowe nie dotyczy jednak przychodu ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.
W przedmiotowej sprawie przepis ten nie będzie miał zastosowania, gdyż jak wynika z wyjaśnień Pana grunty w wyniku sprzedaży utraciły charakter rolny.
W myśl art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialnej, koszty pośrednictwa sprzedaży, jeśli ponosi je zbywca).
W związku z tym, że z treści pisma nie wynika, że poniósł Pan koszty odpłatnego zbycia, należy więc przyjąć, że przychód z odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości stanowi kwotę 247.500,00 zł.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Biorąc powyższe pod uwagę, warunkiem skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) jest to, aby:
kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
kredyt lub pożyczka zaciągnięta została na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, tj. na nabycie w kraju budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawa do jednorodzinnego domu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego w małym domu mieszkalnym oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
przychód uzyskany ze sprzedaży powinien być wydatkowany, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.
W związku z tym, że pożyczka zaciągnięta została u osoby fizycznej, na cele nie wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, tj. cele rolne, przychód wydatkowany na spłatę tej pożyczki nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) cytowanej ustawy.
Pana zapytanie dotyczyło kwestii, czy winien Pan odprowadzić podatek dochodowy z tytułu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości.
Biorąc powyższe pod uwagę, zobowiązany Pan jest do zapłaty 10% podatku dochodowego od przychodu ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, za wyjątkiem sytuacji, gdy złoży Pan oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Winien Pan to uczynić w terminie 14 dni od dnia przedmiotowej sprzedaży.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy).
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.