US.II/415-7/05 - Powstanie przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Pytanie podatnika

Czy sprzedaż nieruchomości nabytej aktem notarialnym Rep. A nr.../86 (niezabudowana działka gruntu) do której to podatnicy uzyskali pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego decyzją Urzędu Gminy w... z dnia 27 stycznia 1987 r., którego budowa zgodnie z informacją zawartą we wniosku o interpretację została zakończona w 1995 r. będzie podlegała opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym z tytułu sprzedaży przed upływem 5 lat od daty nabycia z uwagi na fakt, że budynek został przyjęty do użytkowania dopiero dnia 21 lutego 2002 r.

Zdaniem Państwa - planowana sprzedaż powyższej nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym z uwagi na fakt użytkowania budynku od ok. 10 lat, mimo, iż jego formalne zgłoszenie do użytkowania nastąpiło w 2002 r. Stanowisko w przedmiotowej sprawie jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powołana wyżej ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć zatem należy do definicji nieruchomości zawartej w kodeksie cywilnym, w szczególności w art. 46 § 1. "Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności". Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami (gruntowymi), a budynki, ich części i inne urządzenia trwale z gruntem połączone są częścią składową nieruchomości (gruntowej), zgodnie z zasadą superficies solo cedit., w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości.

Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki. W pewnych wypadkach określonych w tych przepisach niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią lub mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części są także nieruchomościami, które w odróżnieniu od nieruchomości gruntowych określa się jako nieruchomości budynkowe.

Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnymi od gruntu przedmiotami własności. Przepisy szczególne określają przy tym relację tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. W aktualnym stanie prawnym ze względu na treść art. 235 § 1 k.c. odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika, co w Państwa przypadku nie znajduje potwierdzenia w przedłożonych dokumentach.

W świetle przedstawionego wyżej stanu prawnego należy zauważyć, że w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a wyżej powołanej ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela więc sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym.

Nie należy więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Należy zatem stwierdzić, że bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową.

Przyjąć należy, że bieg tego terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku i zgłoszenia go do użytkowania nie ma znaczenia w omawianym przypadku. W przedmiotowej sprawie podatnicy nabyli nieruchomość w 1986 r., a więc jej odpłatne zbycie w roku 2005 nie stanowi źródła przychodu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując należy zatem stwierdzić, że w analizowanym przypadku 5 letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, biegnie od daty nabycia nieruchomości gruntowej, co zgodnie z przedłożonymi dokumentami miało miejsce w roku 1986 - a zatem przychód jaki uzyskacie Państwo z planowanego zbycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jego odpłatne zbycie nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, gdyż 31 grudnia 1991 r. upłynęło 5 lat liczonych w sposób wskazany przez ustawodawcę w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.