US I/423/3/07/TG - Przychody z tytułu zarządzania nieruchomościami.

"(...) Spółka jako Zarządca, na mocy zawartej umowy o zarządzanie lokalami mieszkalnymi i użytkowymi stanowiącymi własność Urzędu Miasta, została upoważniona do pobierania czynszów z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych należnych właścicielowi. Ewidencję wydatków i wpływów z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych Spółka prowadzi w ramach wydzielonego funduszu, jako "gminne zasoby mieszkaniowe". Rozliczenie wpływów i wydatków z Urzędu Miasta następuje po zakończeniu roku kalendarzowego do końca marca następnego roku. Zgodnie z aneksem do umowy o zarządzanie nieruchomościami, wynagrodzeniem Spółki są przychody na podstawie wystawionych faktur VAT za administrowanie lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, księgowanych w ciężar kosztów funduszu zasobów mieszkaniowych.

Spółka ma wątpliwość czy pobierany czynsz z najmu za lokale mieszkalne i użytkowe jest przychodem Spółki w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

(...) Tutejszy organ podatkowy, po przeanalizowaniu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa podatkowego zauważa co następuje.

(...) Źródła przychodów określają m.in. przepisy art. 12 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którymi, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, wartość otrzymanych nieodpłatnych świadczeń oraz przychodów w naturze, a w zakresie przychodów związanych z działalnością gospodarczą - przychody należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Natomiast art. 12 ust. 4 ustawy w sposób wyczerpujący określa rodzaje przychodów nie zaliczonych do przychodów podatkowych, co oznacza, że wszystkie inne przychody, poza określonymi w tym przepisie, stanowiące przysporzenie majątkowe - aktywów podatnika, stanowią przychody, z którymi ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych wiąże powstanie obowiązku podatkowego. Przychodami więc, w rozumieniu ustawy są te przychody, które wynikają ze źródła przychodów, jakie stanowi działalność gospodarcza i które w następstwie prowadzenia tej działalności stają się należnością, choćby faktycznie środków z tego tytułu jeszcze nie otrzymano.

Stosownie do treści art. 184 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (...) zarządzenie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości. Przepis art. 185 wskazuje, że Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Sposób lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.

W świetle powyższych przepisów, wpływające na rachunek Spółki środki pieniężne z pobieranych czynszów z tytułu najmu lokali stanowiących własność Gminy, nie stanowią przychodów Spółki dla celów podatku dochodowego od osób prawnych, gdyż środki pochodzące z majątku Gminy, na mocy odrębnych przepisów stanowią dochód własny Gminy. Spółka jako Zarządca nieruchomości nie jest właścicielem, a jedynie działa w imieniu i na rzecz właściciela. Spółka nie może zatem rozliczać przychodów z tytułu najmu jako swoich. Spółka gromadzi jedynie przychody z najmu oraz ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Nie jest więc uprawniona do prowadzenia za właściciela nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych.

W zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych podmiotem pozostaje właściciel nieruchomości.

W związku z powyższym należy zauważyć, iż przedmiotem opodatkowania dla Przedsiębiorstwa Komunalnego w przedstawionym stanie faktycznym jest dochód, którego źródłem jest wynagrodzenie otrzymywane od właściciela nieruchomości (...), a nie dochód z zasobów mieszkaniowych. (...)"