US.I-415/8/2007 - Czy i kiedy wystąpi przychód z tytułu najmu lokalu udostępnionego zięciowi na prowadzenie działalności gospodarczej?

W dniu 29 maja 2007 r. zwróciła się Pani z zapytaniem dotyczącym zasad opodatkowania przychodu wynikającego z umowy użyczenia lokalu na działalność gospodarczą zięcia. Posiada Pani lokal, który na podstawie umowy najmu udostępnia zięciowi na prowadzenie działalności gospodarczej (przychody z najmu opodatkowane są zryczałtowanym podatkiem dochodowym). Obecnie postanowiła Pani zmienić umowę najmu na umowę użyczenia, wraz z zobowiązaniem do opłaty podatku od nieruchomości od udostępnionej powierzchni. W związku z powyższym pyta się Pani, czy w takim wypadku wystąpi u Pani przychód obliczony zgodnie z art. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Uważa Pani, iż z tego tytułu nie powstanie u Pani przychód podlegający opodatkowaniu ponieważ zgodnie z art. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ustala się przychodu z nieruchomości, jeżeli właściciel używa jej na potrzeby własne lub członków rodziny.

Naczelnik tutejszego Urzędu Skarbowego po przeanalizowaniu przedstawionej przez Panią sytuacji stosownie do art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) informuje, iż zgadza się z zajętym przez Panią stanowiskiem:

Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) użyczenie jest umową, przez którą użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu przez czas oznaczony lub nie oznaczony na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Istotą tej umowy jest jej bezpłatny charakter, co oznacza, że biorący w używanie nie ma obowiązku dokonywania żadnych świadczeń i opłat na rzecz dającego do bezpłatnego używania. Biorąc pod uwagę treść art. 710-719 Kodeksu cywilnego, regulującego prawa i obowiązki stron umowy użyczenia, użytkującego obciążają koszty zwykłego używania rzeczy i utrzymania jej w stanie niepogorszonym. Strony umowy mogą zatem nałożyć na użytkującego obowiązek regulowania określonych należności, tj. opłaty za energię elektryczną, wywóz nieczystości, zużycie wody, itp. Za koszty uzyskania przychodów po stronie używającego należy uznać koszty poniesione na drobne remonty, czy odnowienie użytkowanej nieruchomości lub jej części. Kosztami uzyskania przychodów z tytułu nieodpłatnego używania nieruchomości lub jej części będą zatem faktycznie poniesione wydatki na utrzymanie tej nieruchomości w celu zachowania jej w stanie niepogorszonym oraz związane z bieżącą eksploatacją obiektu.

Odrębnym zagadnieniem jest możliwość obciążenia osoby użytkującej nieodpłatnie nieruchomość lub jej część obowiązkiem regulowania podatku od nieruchomości. Owa "bezpłatność" musi dotyczyć wszystkich elementów umowy, umowa użyczenia nie może zatem nakładać na biorącego do używania rzecz obowiązku żadnych świadczeń na rzecz dającego do bezpłatnego użytkowania. Nie można uznać za umowę nieodpłatną takiej, która zobowiązywałaby użytkującego do ponoszenia wydatków m.in. na ubezpieczenie majątku, podatku od gruntów, budynków i budowli, bowiem świadczenia te nie stanowią wydatków związanych ze "zwykłymi kosztami utrzymania rzeczy", o których stanowią przepisy Kodeksu cywilnego.

Należności publicznoprawne ciążą z mocy prawa na podatnikach, którzy znaleźli się w sytuacji, z którą ustawa wiąże powstanie obowiązku podatkowego, względnie wobec których została przez upoważniony organ wydana decyzja ustalająca powstanie takiego obowiązku.

Cechą charakterystyczną zobowiązań publicznoprawnych jest to, iż nie mogą one być przenoszone na inne osoby w drodze umowy, są zatem zawsze ściśle związane z osobą podatnika - właściciela. Przy umowie użyczenia nieruchomości lub jej części nie należy więc obciążać obowiązkiem zapłaty podatku od nieruchomości osoby biorącej rzecz w używanie. Wyłączenie to dotyczy także sytuacji, w której obowiązek zapłaty podatku przez używającego zostałby ograniczony do tej części podatku, która przypada proporcjonalnie na używaną przez niego część nieruchomości. Dla celów podatkowych nie ma znaczenia nazwanie umowy nieodpłatną, lecz jej charakter, tzn. czy rzeczywiście dotyczy otrzymania przez podatnika nieodpłatnych świadczeń. Jak wynika bowiem z ww. przepisów Kodeksu cywilnego, w ramach umowy użyczenia, u otrzymującego rzecz nie powstaje obowiązek dokonania jakichkolwiek świadczeń na rzecz dającego. Przy czym za świadczenie na rzecz dającego nie uznaje się zwykłych kosztów utrzymania rzeczy użyczonej, czyli kosztów ponoszonych w celu używania rzeczy.

Mając jednak na uwadze art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), który stanowi, iż: opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zachodzić przesłanki wynikające z powyższego przepisu czyli czynsz musi być otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Podstawą powstania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym tworzy przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą więc ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (w tym również podatek od nieruchomości), jeśli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

W świetle powyższego oraz przedstawionego przez Panią we wniosku stanu faktycznego, wartość podatku od nieruchomości, do zapłaty którego zobowiązany jest najemca nie stanowi Pani przychodu z tytułu najmu, o ile z umowy wynika, że najemca ponosi opłaty z tytułu podatku od nieruchomości.

W związku z powyższym Naczelnik Urzędu Skarbowego podziela pogląd wyrażony w złożonym wniosku i orzeka jak w sentencji postanowienia.

Jednocześnie Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zduńskiej Woli informuje, iż powyższa informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego obowiązuje jedynie w przedstawionym stanie faktycznym oraz jest zgodna z obowiązującym stanem prawnym tylko w przypadku przedstawienia przez Panią rzeczywistego stanu faktycznego sprawy.

Tutejszy organ podatkowy informuje, iż ww. odpowiedź jest wiążąca tylko dla właściwych organów podatkowych i organów kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia, nie jest natomiast wiążąca dla Podatnika.