US 24/1110/443/175/2004/IW - Zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości

Pytanie podatnika

Wspólnicy spółki jawnej są właścicielami nieruchomości, która została zakupiona przed trzema laty i służyła, wpisana do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, do celów prowadzonej działalności gospodarczej spółki jawnej. Nieruchomość obejmuje wieczyste użytkowanie działek gruntu oraz własność budynku administracyjno-magazynowo-usługowego. Czy sprzedaż tej nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem podatnika sprzedaż tej nieruchomości jest zwolniona z podatku VAT. Podstawą takiego twierdzenia, jest to, że sprzedającym jest nie spółka jawna, ale wspólnicy spółki jawnej, a oni nie są podatnikami podatku VAT. Podmiotem przy sprzedaży są osoby fizyczne, a nie spółka jawna, która nie ma osobowości prawnej. Zdaniem spółki sprzedaż przez osoby fizyczne majątku nie podlega podatkowi VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zatem podatnikiem podatku od towarów i usług jest spółka jawna a nie wspólnicy spółki jawnej, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wpisanej do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych dokonywana jest przez spółkę a nie na konto każdego ze wspólników.

Przez towary - zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) - rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz ze związanym z nim budynkiem stanowi czynność o charakterze mieszanym: przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi świadczenie usług (art. 8 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy), a przeniesienie własności budynku postawionego na tym gruncie stanowi dostawę towarów (art. 7 ust. 1 cyt. ustawy). Podstawę opodatkowania tych czynności należy ustalić z uwzględnieniem art. 29 ust. 5 cyt. ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę (pod którą należy rozumieć również sprzedaż) towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10 (w którym mowa o zwolnieniu od podatku VAT dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części), pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Pod pojęciem towarów używanych, o których mowa wyżej, należy rozumieć - stosownie do treści art. 43 ust. 2 ustawy - budynki, budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 43 ust. 6 pkt 1 i 2 w/w ustawy zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik miał prawo do obniżenia kwoty podatku o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków, oraz użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonania czynności opodatkowanych.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że warunki wyłączenia ze zwolnienia dostawy budynków, budowli lub ich części mających status towarów używanych, powinny być spełnione łącznie.

Zatem, aby zastosować zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług z art. 43 ust. 1 cyt. ustawy w przypadku dostawy nieruchomości użytkowanej w okresie krótszym niż 5 lat musiałyby być spełnione łącznie n/w warunki:

- przy zakupie tej nieruchomości nie mogło przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego,

- wydatki na ulepszenie dające prawo do odliczenia podatku naliczonego nie przekroczyły 30% wartości początkowej obiektu. W przypadku dostawy nieruchomości używanej krócej niż 5 lat, gdy:

- Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie tej nieruchomości,

- lub Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie tej nieruchomości, a wydatki na ulepszenie dające prawo do odliczenia podatku naliczonego przekroczyły 30% wartości początkowej obiektu,

Dostawa tej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych wg stawek podatkowych wymienionych w przepisach podatkowych dla podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 cyt. ustawy w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość stanowiąca teren zabudowany, a z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się gruntu, grunt stanowi element podstawy opodatkowania tych nieruchomości według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla budynku lub budowli albo części takich budynków lub budowli.

Podstawą opodatkowania jest zatem kwota należna z tytułu sprzedaży budynków (budowli) trwale związanych z gruntem wraz z ceną gruntu.