US 1416/PD/415/1/06/MZ - Zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na roboty wykończeniowe. Odliczenie strat poniesionych w 2006 roku z tytułu najmu opodatkowanego w formie zasad ogólnych od przychodów z najmu opodatkowanego w formie zryczałtowanego podatku dochodowego w latach 2007-2008.

Na podstawie art. 14a i art. 216 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 10 kwietnia 2006 r. w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Ostrowi Mazowieckiej

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 9 listopada 2005 r. podpisał Pan umowę wstępną kupna na wyłączną własność nowo budowanego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z ww. umową wydanie lokalu ma nastąpić nie później niż 30 września 2006 r. Podpisanie ostatecznej umowy ma nastąpić do 31 grudnia 2006 r. W dniu 21 marca 2006 r. podpisał Pan umowę kredytową na sfinansowanie zakupu ww. lokalu mieszkalnego. W miesiącach październiku i listopadzie 2006 r. tj. po odbiorze lokalu od dewelopera, zamierza Pan przeprowadzić roboty wykończeniowe i wyposażyć lokal (malowanie, położenie glazury i terakoty, montaż urządzeń sanitarnych, zakup mebli i sprzętu AGD, RTV itp.), co zostanie udokumentowane fakturami. Po zakończeniu ww. robót i po wyposażeniu lokalu zamierza Pan ww. lokal mieszkalny wynająć - tym samym daty faktur będą wcześniejsze niż umowa najmu lokalu mieszkalnego.

Pytanie Pana dotyczy następujących kwestii:

Odnosząc powyższy stan faktyczny do regulacji prawnych zawartych w przepisach prawa podatkowego przedstawia Pan następujące stanowisko:

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Ostrowi Mazowieckiej wyjaśnia, że zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176) kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Zatem aby dany wydatek mógł być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów musi zachodzić związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy poniesionym wydatkiem a źródłem przychodu. Brak umowy najmu w momencie dokonywania wydatków związanych z wykończeniem czy też nabyciem wyposażenia nie wyklucza możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów z najmu, jeżeli wydatki te miały na celu osiągnięcie przychodu.

Poniesione wydatki mające na celu przygotowanie lokalu do wynajęcia niewątpliwie mają wpływ na osiągnięcie lub zwiększenie przychodów z najmu. Jednak nie wszystkie wydatki pozostające w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem stanowią bezpośrednio koszt jego uzyskania.

W odniesieniu do wykończenia lokalu należy mieć na uwadze przepis art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowiący, iż nie uważa się za koszt uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Z kolei przepis art. 22 ust. 8 ustawy stanowi, że kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych /odpisy amortyzacyjne/ dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o z uwzględnieniem art. 23. Z powołanych wyżej przepisów wynika, że wydatki na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów jednorazowo. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej ustalonej zgodnie z przepisami art. 22g.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że działania Pana polegające na ponoszeniu nakładów na przystosowanie lokalu do wynajmu (wykonanie robót wykończeniowych) spowodują zwiększenie wartości początkowej lokalu, od której zgodnie z przepisami art. 22a-22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie mógł Pan dokonywać odpisów amortyzacyjnych i na podstawie art. 22 ust. 8 powołanej ustawy zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodów.

Rozpatrując kwestię wpływu wydatków poniesionych na wykończenie mieszkania na koszty uzyskania przychodu należy mieć na uwadze art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego amortyzacji podlegają wymienione w pkt 1-3 składniki majątku, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi.

Aby amortyzować składniki majątku należy w tym celu wprowadzić je do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Prowadzenie ewidencji stanowi warunek zaliczenia odpisów amortyzacyjnych w koszty uzyskania przychodów.

W odniesieniu do wyposażenia zgodnie z art. 22d ustawy podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wymienionych składników majątku, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g nie przekracza 3.500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Zaznacza się, że jeżeli przedmiotem najmu jest mieszkanie wyposażone w meble, sprzęty AGD i RTV, to umowa najmu powinna zawierać listę wszystkich składników wyposażenia.

Przy spełnieniu ww. warunków wydatki poniesione na wyposażenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych z najmu, chyba że wyposażenie będzie stanowiło środek trwały podlegający amortyzacji.

W świetle powyższego poniesione przez Pana wydatki na wykończenie i wyposażenie lokalu będą bezpośrednio bądź poprzez odpisy amortyzacyjne stanowić koszt uzyskania przychodów z najmu lokalu mieszkalnego.

W zakresie możliwości odliczania straty poniesionej w 2006 r. z tytułu najmu opodatkowanego w formie zasad ogólnych, od przychodów z tego samego źródła uzyskanych w 2007 i 2008 r., opodatkowanych w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, tutejszy Organ podatkowy wyjaśnia, iż stosownie do treści art. 11 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2000 rok Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) podatnik uzyskujący przychody wymienione w art. 6 ust. 1 i 1a, czyli między innymi z tytułu umowy najmu, opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, może odliczyć od przychodów stratę, o której mowa w art. 9 ust. 3 i 3a ustawy o podatku dochodowym. Zgodnie z treścią art. 9 ust. 3 i ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stratę ze źródła przychodów, poniesioną w roku podatkowym, można odliczyć od dochodu uzyskanego z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość odliczenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.

Zgodnie z powołanymi przepisami odliczenie straty przysługuje:

Nie ma zatem przeszkód prawnych, aby odliczyć od przychodu jaki zostanie uzyskany z najmu w 2007 i 2008 r. stratę z najmu opodatkowanego w formie zasad ogólnych, jaka zostanie poniesiona w 2006 r.

W zakresie odliczenia wydatków na spłatę odsetek od kredytu mieszkaniowego Naczelnik tutejszego Urzędu Skarbowego wyjaśnia:

Zgodnie z art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1, odlicza się z zastrzeżeniem ust. 2-4, faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi, o którym mowa w art. 3 ust. 1, na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, związanej z:

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zakupiony przez Pana lokal od dewelopera nie będzie służył własnym celom mieszkaniowym, lecz będzie przeznaczony w całości na wynajem.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych regulacji prawnych oraz przedstawiony stan faktyczny tutejszy Organ podatkowy stwierdza, iż poniesione przez Pana wydatki na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będą mogły być odliczane w ramach ulgi odsetkowej. Cytowane przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują możliwości odliczania odsetek z tytułu wydatków poniesionych na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób trzecich, lecz własnych potrzeb mieszkaniowych.

Niniejsza interpretacja:

Na niniejsze postanowienie służy stronie prawo wniesienia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Ostrowi Mazowieckiej w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia art. 14a § 4 w związku z art. 236 § 2 pkt 1 ustawy - Ordynacja podatkowa.