UPO/443/306/04/BM - Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości

Pytanie podatnika

1) W roku 1998 spółka prawa handlowego otrzymała aportem nieruchomość zabudowaną, wpisaną do rejestru zabytków. Nieruchomość ta przeznaczona została na cele mieszkaniowe i użytkowe. W latach 1999-2001 Spółka poniosła wydatki na remont nieruchomości zarówno w części mieszkalnej jak i użytkowej. Poniesione wydatki stanowiły 30 proc. wartości początkowej i dotyczyły: wymiany drzwi, remontu elewacji, wykonania detali architektonicznych, wymiany witryn, malowania pokrycia dachu. Od wydatków związanych z remontem lokalu użytkowego został obniżony podatek należny o naliczony (proporcjonalnie).

2) W roku 2002 Spółka otrzymała aportem dwie nieruchomości zabudowane; wyłączone z użytkowania w latach: nieruchomość nr 1: budynek frontowy - 1994 r., oficyna prawa - 1993 r., oficyna od ulicy - 1991 r.; nieruchomość nr 2 - 1996 r. Nieruchomości są wpisane do rejestru zabytków (1962 r.). Spółka w okresie użytkowania nieruchomości nie poniosła żadnych nakładów inwestycyjnych. Czy sprzedaż w/w nieruchomości jest zwolniona od podatku VAT?

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) - zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle i ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty - art. 2 pkt 6 ustawy. Jednakże powyższa ustawa przewiduje zwolnienia od podatku VAT w przypadku odpłatnej dostawy niektórych towarów. Zwolnieniem takim, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy objęta została dostawa towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującym ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy przez towary używane rozumie się: budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Status towaru używanego traci się w momencie modernizacji (ulepszenia) przekraczającej 30 proc. wartości początkowej - art. 43 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług. W myśl regulacji zawartej w art. 43 ust. 6 ustawy, zwolnienia od podatku VAT nie stosuje się do dostawy towarów używanych, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej, a podatnik:

- miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,

- użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Przepisy podatkowe, ustalając katalog ulepszeń (przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja, modernizacja), nie zawierają stwierdzenia, że wyłączone są z niego prace remontowe. Tak więc uznanie, że określone roboty budowlane odpowiadają definicji remontu nie wyklucza, że jednocześnie mogą mieć one charakter modernizacji (ulepszenia) w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm). Środki trwałe uważa się za ulepszone, jeżeli wydatki poniesione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację powodują wzrost ich wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania. Dla wymierzenia wzrostu wartości ulepszonego środka trwałego konieczne jest posłużenie się konkretnym miernikiem tego wzrostu, przykładowo: okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów, kosztami eksploatacji. Natomiast istotą remontu jest przywrócenie pierwotnego stanu technicznego i użytkowego środka trwałego wraz z wymianą zużytych składników technicznych, nie zmieniające jego charakteru i funkcji, a następujące w trakcie eksploatacji środka trwałego i wynikające z tej eksploatacji - a więc będą wszystkie zmiany trwale przywracające pierwotny poziom techniczny danego środka trwałego, pierwotną zdolność użytkową utraconą na skutek upływu czasu i eksploatacji.

Remont, jeżeli nie ogranicza się do odtworzenia stanu pierwotnego, może stanowić również modernizację danego środka trwałego np. w sytuacji gdy podczas remontu wymienia się określone elementy na nowe bardziej nowoczesne od wymienianych, w wyniku czego budynek (lokal) staje się nowocześniejszy, czyli ulega modernizacji. Zatem uznanie, że określone roboty budowlane odpowiadają definicji remontu nie wyklucza, że jednocześnie mogą one mieć charakter ulepszeń (przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja, czy też modernizacja).

W świetle powyższego w ocenie tutejszego organu:

Ad 1) Z uwagi na brak szczegółowych danych, o których mowa w przedstawionej przez Podatnika sytuacji, o tym czy dane prace zwiększyły wartość użytkową lokalu, a nie tylko przywróciły poprzednią jego wartość użytkową może decydować powołany w tym celu biegły w swojej opinii. Zatem, jeśli wykonane zabiegi (prace) w opinii biegłego ograniczyły się do odtworzenia stanu pierwotnego - nie stanowią modernizacji - dostawa (sprzedaż) lokalu użytkowego będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 1 ustawy, w przeciwnym wypadku będzie miał zastosowanie art. 41 ust. 1 ustawy (stawka 22%).

Ad 2) Ponieważ spełnione są warunki kwalifikujące nieruchomości jako towar używany w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy, dostawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz nie zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 43 ust. 6 ustawy, dostawa (sprzedaż) podlega przedmiotowemu zwolnieniu z podatku od towarów i usług (art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy).