UP-II-1A-415-29/06/194 - Zwolnienie z opodatkowania w przypadku spłaty przez podatnika w czynszu części kredytu inwestycyjnego zaciągniętego przez TBS

Pytanie podatnika

Czy podatnikowi przysługuje zwolnienie z opodatkowania, w przypadku spłaty przez niego w czynszu części kredytu inwestycyjnego zaciągniętego przez TBS Sp. z o.o.

Zgodnie z art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60) stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta lub marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

Pismem z dnia 29 czerwca 2006 r. Podatnik zwrócił się do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu o udzielenie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w której nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa, ani postępowanie przed sądem administracyjnym.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w dniu 24 kwietnia 2003 r. wnioskodawca i jego ówczesna małżonka zawarli w formie aktu notarialnego umowę zobowiązującą do zawarcia umowy najmu oraz przedwstępną umowę sprzedaży na zasadzie odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Zgodnie z zapisami umowy przeniesienie własności lokalu mieszkalnego miało nastąpić nie wcześniej niż z chwilą pokrycia pełnych kosztów inwestycji. W dniu zawarcia umowy wnioskodawca i jego żona wpłacili na rzecz TBS Sp. z o. o. 20% kosztów inwestycji, a kolejne 10% wartości inwestycji miało zostać wpłacone w chwili przekazania lokalu. Natomiast na pokrycie pozostałych 70% kosztów inwestycji TBS Sp. z o. o. zaciągnęło kredyt inwestycyjny w Banku. Spłata tego kredytu wraz z oprocentowaniem w wysokości przypadającej na lokal mieszkalny wnioskodawcy - zgodnie z umową - miała następować w miesięcznych ratach płatnych od momentu wydania mieszkania na podstawie umowy najmu. Na dzień 20 marca 2006 r. zadłużenie wnioskodawcy i jego żony w TBS z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego wynosiło 97.100,11 zł. W dniu 7 kwietnia 2006 r. wnioskodawca i jego żona na podstawie zawartej umowy zobowiązali się do sprzedaży przysługującego im prawa własności lokalu mieszkalnego za cenę 196.500 zł. Ponadto z tej umowy wynika, że sprzedający spłaca zadłużenie wobec TBS w wysokości 97.100,11 zł, stanowiące część zaciągniętego kredytu oraz w dniu 12 kwietnia 2006 r. podpiszą umowę sprzedaży tego lokalu w formie aktu notarialnego. Po dokonaniu powyższego małżonkowie zobowiązali się do sprzedaży przysługującego im prawa własności lokalu w terminie do 15 czerwca 2006 r. W umowie ustalono również, że cena sprzedaży zostanie zapłacona w następujący sposób:

w dniu podpisania umowy, tj. 7 kwietnia 2006 r. kwota 97.000,00 zł tytułem zadatku i zaliczki,

pozostała cena sprzedaży w wysokości 99.500,00 zł w dniu podpisania umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego, najpóźniej do 15 czerwca 2006 r.

Kwotę zadłużenia w wysokości 97.100,11 zł pełnomocnik kupującego wpłacił na konto TBS w dniu 7 kwietnia 2006 r. Po spłacie zadłużenia, w dniu 12 kwietnia 2006 r. podatnik wraz z byłą żoną zawarli z TBS w formie aktu notarialnego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży. Z uwagi na fakt, że 2 marca 2005 r. małżeństwo podatnika zostało rozwiązane przez rozwód, przedmiotowy lokal został sprzedany jako przedmiot odrębnej własności w częściach ułamkowych podatnikowi i jego byłej żonie każdemu po #189; części. W dniu 7 czerwca 2006 r., podatnik i jego była żona sprzedali zakupiony wcześniej lokal mieszkalny na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Cena sprzedaży została ustalona w kwocie 196.500,00 zł. Zgodnie z umową cena sprzedaży została zapłacona w całości przed podpisaniem tej umowy.

Uwzględniając powyższy stan faktyczny podatnik stoi na stanowisku, że przysługuje mu zwolnienia z opodatkowania - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - kwoty 97.100,11 zł, wpłaconej przez nabywcę lokalu mieszkalnego w imieniu wnioskodawcy na rachunek TBS, przeznaczonej na spłatę części kredytu inwestycyjnego zaciągniętego przez tę Spółkę.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego stwierdza, że stanowisko podatnika jest niezgodne z prawem.

Źródłem przychodu - stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwanej dalej "ustawą" - jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...). Z przepisu art. 28 ust. 2 i 2a ustawy wynika, iż podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub e ustawy. Wskazany art. 21 ustawy zawiera katalog przychodów, które ustawodawca zwolnił z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z ust. 1 pkt 32 lit. e tego przepisu zwolnione z podatku dochodowego zostały przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że przed sporządzeniem umowy sprzedaży przenoszącej własność przedmiotowej nieruchomości podatnik będąc jeszcze w związku małżeńskim zawarł w formie aktu notarialnego z TBS umowę zobowiązującą do zawarcia umowy najmu oraz przedwstępną umowę sprzedaży na zasadzie odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Umowa ta nie przenosiła na podatnika własności nieruchomości, ale jedynie zobowiązała strony do określonych zachowań, tj. do zawarcia pisemnej umowy najmu lokalu, a po pokryciu pełnych kosztów inwestycji do zawarcia umowy wyodrębnienia i sprzedaży tego lokalu. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca w dniu zawarcia umowy wpłacił na rzecz TBS 20% kosztów inwestycji, a pozostałe 10% kosztów inwestycji wnioskodawca zobowiązał się wpłacić w chwili przekazania lokalu. Natomiast na pokrycie 70% inwestycji TBS zaciągnęło kredyt inwestycyjny. Spłata zobowiązania wobec inwestora w kwotach odpowiadających części kredytu zaciągniętego przez inwestora w wysokości przypadającej na lokal mieszkalny wnioskodawcy miała następować w miesięcznych ratach na zasadach określonych w umowie.

Z porównania przepisów art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy i art. 28 ust. 2a ustawy wynika, że dla zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości z uwagi na przeznaczenie tego przychodu na określony w ustawie cel mieszkaniowy konieczne jest, aby uzyskanie przychodu ze sprzedaży nastąpiło wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesionymi wydatkami. W określonych przypadkach zwolnieniem mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na nabycie prawa do lokalu przed zawarciem umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Za moment wydatkowania przez podatników kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i przeznaczenie ich na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy można uznać więc datę faktycznego wydatkowania tego przychodu, bowiem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.

Powyższe nie ma jednakże znaczenia w przedmiotowej sprawie, bowiem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy wyraźnie wskazuje, że zwolnieniem przedmiotowym objęte są przychody ze sprzedaży wydatkowane na spłatę kredytu zaciągniętego - na określone w umowie cele - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W przedstawionym stanie faktycznym na etapie realizacji inwestycji źródłem finansowania były po części środki finansowe podatnika, po części zaś kredyt inwestycyjny przyznany TBS na realizację przedmiotu swojej działalności. TBS budowało więc budynek mieszkalny, w którym jeden z lokali przeznaczono na sprzedaż podatnikowi i jego żonie za określoną cenę płaconą przez umówiony czas. Dopiero z chwilą pokrycia pełnych kosztów inwestycji wnioskodawca i jego była żona zostali współwłaścicielami przedmiotowego lokalu.

Zgodnie z powyższym dokonywane wpłaty stanowią należność na poczet ustalonej w umowie ceny zakupu lokalu mieszkalnego. Spłata w czynszu kwoty kredytu wraz z oprocentowaniem na konto TBS nie może być bowiem - z uwagi na status Towarzystwa, działającego w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością - traktowane jako spłata kredytu zaciągniętego w banku. Kredyt taki na podstawie umowy o kredyt inwestycyjny zaciągnęło bowiem TBS dla sfinansowania przedmiotu swojej działalności.

Końcowo Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu informuje, że przedmiotowa interpretacja przepisów prawa podatkowego dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Interpretacja ta nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia (art. 14b § 1 i 2 Ordynacji podatkowej).

Na postanowienie - zgodnie z art. 14a § 4 i art. 236 § 1 i 2 Ordynacji podatkowej przysługuje zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Szczecinie, w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia stronie, za pośrednictwem Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu.