UP-II-1-005-46/04 - Zwolnienie z opodatkowania podatkiem dochodowym dochodu ze sprzedaży nieruchomości w przypadku przeznaczenia tego dochodu na wykończenie części budynku mieszkalnego, którą wnioskodawcy użytkują na podstawie umowy dożywotniej służebności i umowy użyczenia

Pytanie podatnika

Czy dochód ze sprzedaży nieruchomości będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku przeznaczenia tego dochodu na wykończenie części budynku mieszkalnego, którą wnioskodawcy użytkują na podstawie umowy dożywotniej służebności i umowy użyczenia?

Na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu, na pisemne zapytanie podatników udziela informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego i stwierdza, co następuje:

Wnoszący zapytanie przedstawili stan faktyczny, z którego wynika, że 15 października 2004 r. dokonali sprzedaży garażu przed upływem 5 lat od jego nabycia. Fakt sprzedaży nieruchomości wnioskodawcy zgłosili Naczelnikowi Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu, wypełniając stosowne deklaracje. Zarówno w deklaracjach o osiągniętych przychodach z tytułu odpłatnego zbycia (PIT-23), jak również w złożonym oświadczeniu dotyczącym wydatkowania kwoty ze sprzedaży nieruchomości wnioskodawcy wyrazili chęć skorzystania ze zwolnienia od podatku uzyskanego przychodu. Obecnie wnioskodawcy mieszkają w budynku mieszkalnym jednorodzinnym stanowiącym własność ich córki i zięcia. Budynek ten został nabyty w stanie surowym zamkniętym i wymaga dużych nakładów finansowych (wykończenie ostatniej kondygnacji, doprowadzenie garażu i piwnicy do używalności). Wnioskodawcy zamieszkują jednakże w tym budynku na podstawie umowy dożywotniej służebności mieszkania, zawartej w formie aktu notarialnego, oraz posiadają również umowę użyczenia części budynku.

Na tle takich okoliczności faktycznych wnoszący zapytanie formułują stanowisko, iż przepisy prawa podatkowego skutkują zwolnieniem z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodów uzyskanych z tytułu sprzedaży nieruchomości, w przypadku, gdy dochód z tej sprzedaży zostanie wydatkowany na wykończenie części budynku mieszkalnego, którą wnioskodawcy użytkują na podstawie umowy dożywotniej służebności oraz umowy użyczenia.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu stwierdza, że stanowisko to jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie (...) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zasady opodatkowania dochodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości oraz sytuacje, do których zasady te nie mają zastosowania zostały określone w art. 28 ustawy. W myśl przepisu art. 28 ust. 2 i 2a ustawy podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości ustala się w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego, właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Powyższa zasada dotycząca obowiązku zapłaty podatku nie ma zastosowania w sytuacji, gdy podatnicy dokonujący sprzedaży nieruchomości w terminie 14 dni od daty dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na inne cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i lit. e ustawy.

Ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy zwolnił z opodatkowania - pod pewnymi warunkami - przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Z przedstawionej w zapytaniu sytuacji wynika, że wnioskodawcy ponoszą wydatki związane z budynkiem mieszkalnym, stanowiącym współwłasność małżeńską ich córki i zięcia, który zajmują na podstawie umowy dożywotniej służebności i umowy użyczenia części budynku.

Wydatki na budynek mieszkalny zajmowany przez podatników na podstawie umowy użyczenia nie mieszczą się w zwolnieniu określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy, bowiem ustawodawca w tym przepisie wyraźnie odnosi się do budowy, nadbudowy, rozbudowy przebudowy, remontu i modernizacji wyłącznie własnego budynku lub lokalu mieszkalnego, nie przewidując w tym zakresie żadnych odstępstw.

Analiza art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy wskazuje, iż słowo "własnego" oznacza, że zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w tym przepisie, odnosi się tylko do tych podatników, którzy dokonali określonych nakładów wyłącznie na własny budynek mieszkalny lub własny lokal mieszkalny. Nie może to być więc lokal użyczony, albo też zajmowany na podstawie umowy dożywotniej służebności, ale lokal mieszkalny lub budynek mieszkalny będący przedmiotem prawa własności. Zawarcie umowy służebności mieszkania nie czyni wnoszących zapytanie właścicielami tego mieszkania, ani też właścicielami części budynku mieszkalnego, w związku z czym nie jest spełniony podstawowy warunek do uzyskania wyżej określonego zwolnienia od podatku dochodowego.

Jakkolwiek umowa dożywocia lub też umowa użyczenia są wystarczającym tytułem prawnym - w przypadku ponoszenia wydatków - do korzystania z ulgi podatkowej związanej z remontem i modernizacją lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, to w przedstawionej sytuacji ustawodawca wyraźnie wskazał, cel na jaki muszą zostać przeznaczone kwoty uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, tym celem są m.in. nakłady poniesione na własny lokal lub budynek mieszkalny. Fakt, iż podatnicy ponoszą wydatki na budynek mieszkalny, w którym wprawdzie mieszkają, ale który nie stanowi ich własności, nie uprawnia ich do korzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy.

Reasumując w sytuacji przedstawionej przez wnioskodawców przychód uzyskany ze sprzedaży garażu podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10 % uzyskanego przychodu - zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy.