TPB1/415-889/10/WM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 13 września 2010 r. (data wpływu 15 września 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zatrzymanego zadatku - jest prawidłowe.

W dniu 15 września 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zatrzymanego zadatku.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni podpisała ze spółką z o.o. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, otrzymała również z tego tytułu zadatek. Jako osoba fizyczna prowadziła w 76% tej nieruchomości działalność gospodarczą w zakresie najmu mieszkań, natomiast w 24% wykorzystywała ją na własne potrzeby mieszkaniowe. Nie doszło jednak do zawarcia umowy ostatecznej i Wnioskodawczyni zadatek zatrzymała.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W jakim wymiarze powinien zostać zapłacony podatek z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, a w jakim podatek dochodowy od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawczyni, należy zapłacić podatek w wysokości 19% z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej od 76% wartości zadatku, natomiast od 24% wartości zadatku, należy zapłacić podatek wg skali podatkowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Przepis art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) stanowi, iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Z przepisu art. 394 § 1 ww. ustawy wynika, iż w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Z art. 394 § 2 tego Kodeksu wynika natomiast, że w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (art. 394 § 3 ww. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni zawarła z kontrahentem przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, wykorzystywanej w 76% w działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań, natomiast w 24% na własne potrzeby mieszkaniowe. Do realizacji umowy przyrzeczonej nie doszło, a Wnioskodawczyni zatrzymała otrzymany zadatek.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W świetle powołanego powyżej przepisu oraz zaistniałego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż kwota zachowanego zadatku stanowi dla sprzedającego przysporzenie majątkowe.

Katalog źródeł przychodów wymieniony został w treści art. 10 ust. 1 ww. ustawy. W myśl tego przepisu odrębnymi źródłami przychodów są:

* inne źródła.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności gospodarczej, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Natomiast zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się pobranych wpłat, lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych pożyczek i kredytów oraz zwróconych pożyczek, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek.

Otrzymany zgodnie z powyższym przepisem zadatek na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, nie spowodował powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro jednak Wnioskodawczyni uprawniona jest do zatrzymania kwoty wpłaconej przez kontrahenta z tytułu zadatku, gdyż nie doszło do zawarcia umowy ostatecznej, to wówczas w dacie jego zatrzymania, kwota ta zmieniła swój charakter i w tej proporcji, w jakiej kwota zadatku odpowiadała proporcji w jakiej nieruchomość ta wykorzystywana jest w działalności gospodarczej, przychód ten należy zaliczyć do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jeżeli więc działalność gospodarcza Wnioskodawczyni opodatkowana jest zgodnie z art. 30c ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wg stawki 19%, to dochód z tego tytułu opodatkowany będzie wg zasad wynikających z tego przepisu.

Pozostałej części kwoty przysporzenia majątkowego związanego z zatrzymanym zadatkiem, odpowiadającą udziałowi nieruchomości wykorzystywanej na własne potrzeby mieszkaniowe, nie należy kwalifikować do źródła - pozarolnicza działalność gospodarcza, gdyż w tej części zadatek nie ma związku z działalnością gospodarczą.

Kwota zatrzymanego zadatku, nie jest również przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (źródło wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nieruchomość nie została sprzedana.

Przysporzenie to stanowi więc przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 i art. 20 ust. 1 ww. ustawy, czyli przychód z tzw. innych źródeł.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 ww. ustawy za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nie należące do przychodów określonych w art. 12-14 i 17 oraz przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach.

Katalog przychodów z innych źródeł jest katalogiem otwartym, o czym przesądza użycie przez ustawodawcę sformułowania "w szczególności". Wyliczenie zawarte w art. 20 ust. 1 ww. ustawy jest zatem jedynie wyliczeniem przykładowym.

Dochody z innych źródeł podlegają sumowaniu z innymi dochodami i podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych, zgodnie z art. 27 tej ustawy, według skali podatkowej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.