TD/423-01/07 - Zadatek i kaucja gwarancyjna a przychód w podatku dochodowym.

Spółdzielnia w dniu 30 stycznia 2007 r. złożyła wniosek (uzupełniony 27 lutego 2007 r.) w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Ze stanu faktycznego przedstawionego przez Spółdzielnię wynika, iż przyjęła w r. 2003 i w 2004 zadatki w wysokości po 100.000,00 zł na poczet sprzedaży nieruchomości. Transakcja sprzedaży nie została sfinalizowana, a wolą obu stron było odstąpienie od przyrzeczonej umowy sprzedaży i zaliczenie w grudniu 2006 r. uzyskanych środków na poczet spłaty zadłużenia z tytułu opłat czynszowych firmy wpłacającej zadatek w wysokości 135.000,00 zł, na który wcześniej wystawiono faktury sprzedaży, oraz kaucji na poczet zawartej umowy na wynajem pomieszczeń w wysokości 65.000,00 zł.

Wnioskodawca przedstawiając własne stanowisko w sprawie, stwierdził, iż anulowany zadatek i przeznaczenie środków na poczet czynszu i kaucję nie skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny przedstawiony przez Podatnika oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego, tutejszy organ podatkowy wyjaśnia:

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych /tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm./, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Z uwagi na fakt, iż uzyskane środki pieniężne wiążą się bezpośrednio ze sprzedażą nieruchomości, dlatego należy odnieść się do pojęcia sprzedaży. Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie reguluje definicji sprzedaży, zatem należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny /Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm./. Zgodnie z art. 535, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Zgodnie z art. 488 ww. ustawy, świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych /świadczenia wzajemne/ powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu, lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Jednakże w myśl art. 353 ustawy kodeksu cywilnego, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości /naturze/ stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zgodnie z tym, strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny. Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny tj. zadatku czy zaliczki określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Zatem wola stron jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy i ma również wpływ na ustalenie momentu uzyskania przychodu. Dlatego też, jeśli okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości została udokumentowana - zawartą umową przedwstępną, a nie potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, kwota zadatku wydatkowana w części na spłatę zadłużenia z tytułu opłat czynszowych wpłacającej zadatek nie jest przychodem stanowiącym podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem, że wcześniej opłata czynszowa stanowiła przychód.

W świetle powyższego, w przypadku dokonania potrąceń wzajemnych zobowiązań i należności - kompensaty, przyjęty zadatek na kwotę 135.000,00 zł nie stanowi przychodu Spółdzielni.

Przepisy wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie definiują również pojęcia kaucji. Kaucja - według Słownika języka polskiego /PWN, Warszawa 2002 r./- jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Kaucja jest neutralna podatkowo, tzn. nie jest ani kosztem ani przychodem, aż do wystąpienia okoliczności, które uprawniają wierzyciela do zaspokojenia się z kaucji. Spółdzielnia otrzymując kaucję nie ma prawa uznać otrzymanej kwoty jako wpływu o charakterze definitywnym, chyba że wystąpią okoliczności uprawniające do jej zatrzymania. Wtedy kwota wpłacona tytułem zabezpieczenia na poczet zawartej umowy na wynajem pomieszczeń traci swój kaucyjny charakter. W takiej sytuacji kaucja staje się pewnego rodzaju karą umowną i będzie stanowiła przychód. Momentem powstania przychodu będzie moment, gdy kaucja stanie się kwotą należną, tj. z chwilą wystąpienia okoliczności, które uprawniają Podatnika do zatrzymania kaucji, traci ona wówczas swój tymczasowy charakter i powstaje obowiązek jej opodatkowania przez Spółdzielnię.

Przedmiotowa interpretacja co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.