SPS-023-8615/12 - Żądanie dodatkowych zabezpieczeń kredytu hipotecznego.
Pismo z dnia 11 października 2012 r. Ministerstwo Finansów SPS-023-8615/12 Żądanie dodatkowych zabezpieczeń kredytu hipotecznego.
Działalność banków polegająca na udzielaniu kredytów może nieść ze sobą określone ryzyko dla banku i zdeponowanych w nim środków pieniężnych klientów. W celu zapewnienia stabilności działalności banku i bezpieczeństwa zgromadzonych w banku środków pieniężnych, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz. U. Nr 72, poz. 665, z późn. zm.), w każdym banku funkcjonuje system zarządzania, w ramach którego działa system zarządzania ryzykiem. W ramach systemu zarządzania ryzykiem bank stosuje sformalizowane zasady służące określaniu wielkości podejmowanego ryzyka i zarządzania nim, procedury umożliwiające identyfikację i pomiar ryzyka, jak również limity ograniczające ryzyko oraz zasady postępowania w razie przekroczenia powyższych limitów. Jednym z rodzajów ryzyk objętych tym systemem jest ryzyko kredytowe banku.
Szczegółowe zasady funkcjonowania systemu zarządzania ryzykiem i systemu kontroli wewnętrznej określa, wydana w wykonaniu upoważnienia ustawowego zawartego w art. 9f ustawy - Prawo bankowe, uchwała nr 258/2011 Komisji Nadzoru Finansowego z dnia 4 października 2011 r. w sprawie szczegółowych zasad funkcjonowania systemu zarządzania ryzykiem i systemu kontroli wewnętrznej oraz szczegółowych warunków szacowania przez banki kapitału wewnętrznego i dokonywania przeglądów procesu szacowania i utrzymywania kapitału wewnętrznego oraz zasad ustalania polityki zmiennych składników wynagrodzeń osób zajmujących stanowiska kierownicze w banku (Dz. Urz. KNF Nr 11, poz. 42).
Ponadto przyjęta przez Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 25 stycznia 2011 r. rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie (Dz. Urz. KNF Nr 3, poz. 6) wyznacza ramy identyfikacji, zarządzania i nadzoru nad ryzykiem ekspozycji kredytowych finansujących nieruchomości oraz procesu zabezpieczania ekspozycji kredytowych na nieruchomościach.
Stosownie do rekomendacji 20 rekomendacji S bank powinien zapewnić, aby relacja wartości ekspozycji kredytowej do wartości zabezpieczenia hipotecznego (wskaźnik LtV) nie przekraczała maksymalnego określonego przez bank poziomu w całym okresie spłaty ekspozycji. Bank powinien monitorować zmiany wskaźnika LtV oraz posiadać procedury wewnętrzne pozwalające na szybką reakcję na negatywne zmiany tego wskaźnika, dotyczące m.in. ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu. Bank powinien również zapewnić sobie prawo do weryfikacji wartości zabezpieczenia w całym okresie trwania umowy.
Zgodnie z pkt 4.6.8 powyższej rekomendacji bank powinien zapewnić sobie w umowie kredytu możliwość podjęcia stosownych kroków przewidzianych procedurami oraz wskazać, kiedy takie działania może podjąć.
Wewnętrzne procedury banku w przedmiotowym zakresie ustanowione zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego mają na celu zwiększenie bezpieczeństwa środków pieniężnych zgromadzonych w banku.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazuje, że problem dodatkowej wyceny nieruchomości oraz zobowiązywania kredytobiorców do ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia kredytu hipotecznego był przedmiotem analizy dokonywanej w ramach kontroli wzorców umów kredytów hipotecznych (raport z kontroli opublikowany został w 2008 r.). W wyniku przeprowadzonej kontroli prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wystąpił z powództwami do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o uznanie za niedozwolone postanowień wzorców umów stosowanych przez kontrolowane banki. W następstwie wniesionych pozwów do rejestru niedozwolonych postanowień umownych wpisane zostały dwie klauzule:
"W przypadku gdy w okresie obowiązywania umowy kredytu zwiększeniu ulegnie stosunek aktualnej wysokości salda zadłużenia kredytu wyrażonego w PLN do aktualnej wartości ustanowionych prawnie zabezpieczeń i/lub nastąpi zmiana wartości ustanowionych prawnie zabezpieczeń i/lub zagrożenie terminowej spłaty kredytu, i/lub pogorszenie się sytuacji finansowej kredytobiorcy, bank może zażądać ustanowienia dodatkowego prawnego zabezpieczenia kredytu i/lub zlecić zbadanie stanu prawnego i technicznego oraz określenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia na koszt kredytobiorcy" (Bank Millennium SA; klauzula zamieszczona w rejestrze pod numerem 3182).
"W przypadku braku spłaty dwóch kolejnych rat kredytu bank ma prawo, nie częściej niż raz do roku, dokonać wyceny nieruchomości stanowiącej przedmiot hipoteki na koszt kredytobiorcy" (Getin Bank SA, klauzula zamieszczona w rejestrze pod numerem 1741).
W odniesieniu do pierwszej z klauzul powodem wystąpienia z powództwem była nieprecyzyjność i niejednoznaczność zawartych w niej przesłanek. Uniemożliwiały one konsumentowi weryfikację podjętych przez bank działań w oparciu o obiektywne kryteria, których spełnienie uzasadnia takie działania, lecz również pozwalały na ich podjęcie w sytuacji, gdy nie zachodziły ważne powody, dla których dodatkowe zabezpieczenie lub badanie nieruchomości było konieczne. Kredytobiorca nie był więc w stanie przewidzieć, czy i kiedy bank zażąda od niego dodatkowego zabezpieczenia kredytu lub pokrycia kosztów badania stanu prawnego i wyceny nieruchomości. Nie mógł też ocenić, czy takie żądanie jest w danych okolicznościach zasadne. Co do drugiego z postanowień zastrzeżenia prezesa urzędu budziło nałożenie na kredytobiorcę obowiązku ponoszenia nieuzasadnionych kosztów, gdyż trudno było doszukać się bezpośredniego związku pomiędzy opóźnieniem w spłacie dwóch kolejnych rat a nakładanym na kredytobiorcę ciężarem ponoszenia kosztu wyceny nieruchomości stanowiącej przedmiot zadłużenia.
Wpis do rejestru klauzul niedozwolonych skutkuje zakazem posługiwania się wzorcem umowy nie tylko przez przedsiębiorcę pozwanego, ale i przez innych przedsiębiorców i dotyczy nie tylko postanowień identycznych, ale również tożsamych (takich samych materialnie mimo odmiennego sformułowania).
(...)
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazuje, że co do zasady działania związane z żądaniem dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu nie powinny być kwestionowane, jeżeli przesłanki ustanowienia takiego zabezpieczenia zostały precyzyjnie sformułowane w umowie kredytu. Ponadto Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie kwestionuje w sposób generalny możliwości obciążenia kredytobiorcy kosztami dodatkowej wyceny nieruchomości, o ile wycena jest uzasadniona, przesłanki jej przeprowadzenia są jasno określone i nie będzie ona zbyt uciążliwa finansowo dla konsumenta. Brak udostępnienia wyników wyceny klientowi należy zdaniem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów rozpatrywać w kontekście ewentualnego braku wykazania przez bank zaistnienia przesłanek ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu. Bank powinien uzasadnić żądanie dodatkowego zabezpieczenia, a odpowiednią podstawę do wykazania jego zasadności może stanowić właśnie wynik takiej wyceny.
Ponadto należy podkreślić, że zgodnie z informacją przekazaną przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów do prezesa urzędu nie wpłynęły dotychczas skargi konsumentów w przedmiotowej sprawie.