SPS-023-4054/06 - Skutki wprowadzenia nowych zasad zaciągania kredytów walutowych na zakup mieszkań i domów

Odpowiedź sekretarza stanu w Ministerstwie Budownictwa - z upoważnienia ministra - na interpelację nr 4054 w sprawie skutków wprowadzenia nowych zasad zaciągania kredytów walutowych na zakup mieszkań i domów.

Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na interpelację posła Waldemara Szadnego przekazaną przy piśmie z dnia 03.08.2006 r., znak: SPS-023-4054/06, w sprawie skutków wprowadzenia nowych zasad zaciągania kredytów walutowych na zakup mieszkań i domów, uprzejmie przekazuję poniższe wyjaśnienia.

Odnosząc się do sformułowanego w interpelacji zarzutu, że "nic nie zrobiono w sprawie kredytów mieszkaniowych, które miały być dotowane przez budżet", chciałbym uprzejmie poinformować, że w lutym br. do Sejmu RP skierowany został rządowy projekt ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, przewidujący właśnie wprowadzenie nowego programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych (dopłaty do oprocentowania). W efekcie prowadzonych prac parlamentarnych ustawa została uchwalona przez Sejm RP w dniu 13 lipca br., a więc jeszcze przed wystosowaniem niniejszej interpelacji. Przepisy ustawy wprowadzającej nowy program wsparcia rodzin w formie preferencyjnych kredytów mieszkaniowych wejdą więc w życie prawdopodobnie już od września br. (do uchwalonej ustawy Senat RP przedstawił jeszcze pewne propozycje zmian).

Program budownictwa społecznego na własność, który będzie realizowany na podstawie ww. ustawy, jest kierowany do rodzin, które nie mają własnego mieszkania, ale przy pewnym wsparciu państwa będą gotowe i zdolne ponieść wysiłek spłaty kredytu hipotecznego na zakup mieszkania lub domu. Jako kryteria zakładanego adresowania programu, ukierunkowanego na wsparcie gospodarstw domowych mających trudności z pozytywną oceną ich zdolności kredytowej w przypadku kredytu komercyjnego, w ustawie określone zostały limity powierzchni i ceny kredytowanych nieruchomości.

Między innymi przewidując wprowadzenie przez Komisję Nadzoru Bankowego tzw. rekomendacji "S", określającej zbiór ostrożnościowych zasad postępowania banków w odniesieniu do akcji kredytowej prowadzonej na rynku kredytów mieszkaniowych denominowanych w walutach obcych (za określenie i wprowadzenie tych zasad nie odpowiadał rząd), projekt rządowy przewidywał objęcie dopłatami do oprocentowania wyłącznie kredytów złotówkowych. Takie też rozwiązania przyjęte zostały w uchwalonej ustawie. Wprowadzenie rekomendacji "S" nie było przy tym podstawowym argumentem przemawiającym za ograniczeniem programu do kredytów denominowanych w walucie krajowej. Za przyjęciem takiego schematu przemawia co najmniej kilka argumentów, w szczególności zaś:

- zmniejszające się różnice w oprocentowaniu obu rodzajów kredytów mieszkaniowych (względna stabilizacja, na stosunkowo niskim poziomie, oprocentowania kredytów złotówkowych, przy pewnym wzroście stóp procentowych najbardziej popularnych w Polsce kredytów denominowanych w walutach obcych);

- stosunkowo wysokie ryzyko wzrostu raty spłaty kredytu denominowanego w walucie obcej w przypadku zmian kursu walut, szczególnie istotne w przypadku stosunkowo silnej złotówki (doświadczenia ostatnich lat jasno pokazywały, że był to czynnik niejednokrotnie stawiający kredytobiorcę przed koniecznością sprzedaży mieszkania i przedterminową spłatą postawionego w stan wymagalności kredytu);

- docelowa grupa kredytobiorców programu, tj. gospodarstwa domowe na granicy zdolności kredytowej, dla których dopłaty uzyskiwane z budżetu państwa mają zasadnicze znaczenie z punktu widzenia możliwości zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego (w przypadku takich rodzin w szczególności wzrost wysokości raty kredytu z uwagi na wskazane powyżej ryzyka mógłby powodować w efekcie utratę zdolności kredytowej i wypowiedzenie kredytu przez bank);

- kreowanie w ramach programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych takiego portfela wierzytelności, który będzie w kolejnych latach dobrym przedmiotem obrotu na rynku wtórnym (sekurytyzacja jako odpowiedź na niedostosowanie okresów zapadalności długoterminowych kredytów mieszkaniowych i środków, z których banki finansują akcję kredytową).

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin to oczywiście jedynie jeden z elementów znacznie szerszych działań zaplanowanych w rządowym programie mieszkaniowym. Już w najbliższych tygodniach powinien zostać przekazany do Sejmu RP projekt ustawy przewidującej wprowadzenie nowego programu wsparcia budownictwa mieszkaniowego z przeznaczeniem dla osób najuboższych, przyjęty już przez Komitet Rady Ministrów. Poza nowymi instrumentami wsparcia program działań Rządu w tym obszarze przewiduje oczywiście również podjęcie inicjatyw dotyczących samej realizacji procesu inwestycyjnego.

Udzielając w tym kontekście wyjaśnień dotyczących podniesionej w interpelacji kwestii zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowani przestrzennym, chciałbym uprzejmie poinformować, że Ministerstwo Budownictwa podjęło prace nad przygotowaniem propozycji zmiany obowiązujących obecnie przepisów regulujących system planowania przestrzennego i gospodarki przestrzennej. Działania w tym zakresie obejmują przede wszystkim:

- nowelizację przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której celem jest racjonalizacja i uproszczenie procesu planowania przestrzennego, co powinno przełożyć się na zwiększenie pokrycia obszarów gmin planami miejscowymi,

- doprowadzenie do spójności pomiędzy przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a przepisami prawa materialnego, związanymi z gospodarką przestrzenną i mającymi wpływ na proces inwestycyjny, takimi jak: ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawa o gospodarce nieruchomościami, prawo ochrony środowiska i inne,

- integrację całego systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego i gospodarki przestrzennej.

Propozycje działań w powyższym zakresie powinny usprawnić proces tworzenia i uchwalania planów, a przede wszystkim skłonić gminy do podjęcia wysiłku związanego z ich sporządzaniem i uchwaleniem oraz uruchamianiem nowych terenów pod budownictwo mieszkaniowe. Odpowiedzią na problemy w zakresie uzyskania pozwolenia na budowę jest z kolei planowana nowelizacja ustawy Prawo budowlane, która ma na celu m.in. usprawnienie procesu budowlanego - obecnie przygotowywane są założenia do nowelizacji ustawy, które będą przesłane do konsultacji zainteresowanym środowiskom społecznym.

W interpelacji poruszone zostały również problemy dotyczące przewidywanych zmian w prawie podatkowym, które wpisują się w szerszy kontekst reformy finansów publicznych i jako takie - chociaż odnoszą się również do rynku mieszkaniowego - nie były opracowywane w resorcie odpowiadającym za realizację polityki mieszkaniowej państwa. Poniżej uprzejmie przekazuję informacje uzyskane w tym zakresie od Ministra Finansów.

Jednym z przywilejów podatkowych przewidzianych do likwidacji w rządowym projekcie ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (druk sejmowy 732) jest odliczenie od dochodu z tytułu zapłaconych odsetek od kredytu (pożyczki) zaciągniętego na własne, inwestycyjne cele mieszkaniowe podatnika, tzw. "ulga odsetkowa", której podstawę prawną stanowi art. 26b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, póz. 176, z późn. zm.). Zauważyć jednak należy, iż uchylenie omawianego odliczenia związane jest z koniecznością dostosowania przepisów podatkowych do prawa Unii Europejskiej. Uwarunkowania "ulgi odsetkowej" spowodowały bowiem wystąpienie Komisji Europejskiej, w którym zarzucono Polsce naruszenie Traktatu Wspólnoty Europejskiej oraz Porozumienia o Europejskim Obszarze Gospodarczym (naruszenia nr 2005/2428). Kierując się zasadą ochrony interesów w toku, projektodawca ustawy zawarł gwarancję praw nabytych do odliczania od dochodu odsetek od kredytu (pożyczki) na obecnie obowiązujących zasadach, określonych w art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla tych podatników, którzy do końca 2006 r. zawrą umowę o kredyt (pożyczkę). Prawa nabyte do ulgi obejmą wydatki na spłatę odsetek od tego kredytu (pożyczki) do upływu terminu spłaty wynikającego z tej umowy, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2027 r.

Warto zwrócić uwagę, iż stopniowe ograniczanie ulg i odliczeń, w tym mieszkaniowych, ma bezpośredni wpływ na uproszczenie systemu podatkowego. Różnorodność ulg komplikuje system podatkowy i utrudnia prawidłowe stosowanie prawa podatkowego zarówno przez podatników jak i organy podatkowe. Zauważyć należy, iż wspieranie obywateli przez państwo w ich dążeniu do tworzenia bądź poprawy warunków mieszkaniowych nie musi odbywać się jedynie poprzez system podatkowy.

Podobnie jak proponowana likwidacja "ulgi odsetkowej", również projektowane zmiany w opodatkowaniu przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych nie są bezpośrednio związane z realizacją programu budowy mieszkań. Zaproponowane w tym zakresie rozwiązania wychodzą m.in. naprzeciw postulatom społecznym mówiącym o "niesprawiedliwym" opodatkowaniu przychodu w przypadku, gdy podatnik z pewnych względów zmuszony jest zbyć, nawet poniżej kosztów nabycia, nowo zakupioną nieruchomość lub prawo majątkowe. W obowiązującym stanie prawnym podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wynosi 10% przychodu z tytułu odpłatnego zbycia. Projektowana regulacja zakłada natomiast, że opodatkowany ma być dochód uzyskany z odpłatnego zbycia. A zatem podatnik będzie miał możliwość uwzględniania kosztów uzyskania przychodu. Projekt zakłada, iż za koszty uzyskania przychodu z tego źródła uznaje się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania tych rzeczy i praw majątkowych. Projektowane przepisy nie znajdą zastosowania, gdy dochód z odpłatnego zbycia nie wystąpi i podatnik nie będzie miał obowiązku odprowadzenia podatku z tego tytułu. Z tego względu dla wielu podatników proponowane zmiany będą korzystniejsze od aktualnie obowiązujących w tym zakresie regulacji prawnych.

Proponowane "nowe" rozwiązania nie przewidują zwolnienia od podatku przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na tzw. cele mieszkaniowe. Aktualnie obowiązujące przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wśród tych celów wymieniają m.in. nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, gruntu, budowę własnego budynku mieszkalnego. Zwolnienie znajduje zastosowanie w sytuacji, kiedy realizacja celów mieszkaniowych następuje na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Powyższe zwolnienie dotyczy również ww. przychodów w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na powyższe cele w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zwolnienie obejmuje również przychody uzyskane z zamiany, jeżeli jej przedmiotem są wyłącznie znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości i prawa wymienione w ustawie.

Ograniczenie zwolnienia od podatku dochodowego przychodów ze sprzedaży nieruchomości pod warunkiem ich reinwestowania tylko w nieruchomości lub w określone prawa majątkowe znajdujące się na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej budzi zastrzeżenia Komisji Europejskiej, co do ich zgodności z TWE (naruszenie nr 2005/2421). Projektowana rezygnacja z możliwości reinwestowania środków uzyskanych z odpłatnego zbycia na cele mieszkaniowe i opodatkowanie całości dochodu z tego tytułu wychodzi zatem naprzeciw postulatom dostosowania wewnętrznego prawa podatkowego do przepisów prawa unijnego. Również w tym przypadku projekt przewiduje zachowanie tzw. praw nabytych dla podatników, którzy przed 1 stycznia 2007 r. nabyli lub wybudowali i oddali do użytkowania nieruchomość (prawo) określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z propozycją zapisów ustawowych do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia tych nieruchomości (praw), mają zastosowanie zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.