SP2/395/033-59/873/03/DO - Zasady prowadzenia egzekucji z nieruchomości.

W odpowiedzi na wystąpienie nr (...) w przedmiocie wątpliwości dotyczących zasad prowadzenia egzekucji z nieruchomości Ministerstwo Finansów uprzejmie wyjaśnia, co następuje:

Egzekucja z nieruchomości uregulowana w Rozdziale 7 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2002 r. Nr 110, poz. 968 ze zm.) jest niewątpliwie najdotkliwszym dla zobowiązanego środkiem egzekucyjnym, w związku z czym zastosowanie tego środka powinno być poprzedzone rozważeniem jego celowości i skuteczności. Ustawodawca przedmiotowy środek egzekucyjny traktuje jako ostateczny, co z uwagi na jego dotkliwość dla zobowiązanego stanowi wyraz realizacji zasady stosowania najmniej uciążliwego środka (art. 7 § 2 ustawy). Z tych też względów możliwość zastosowania egzekucji z nieruchomości, bez względu na to, czy jest prowadzona celem wyegzekwowania "własnych należności" czy też na rzecz obcych wierzycieli, została ograniczona do sytuacji, w której spełnione są łącznie dwie przesłanki, tj. zastosowanie innych środków egzekucyjnych w egzekucji należności pieniężnych nie było możliwe lub okazało się bezskuteczne oraz egzekucja jest prowadzona w celu wyegzekwowania należności pieniężnych określonych lub ustalonych w decyzji ostatecznej. Nie może być zatem żadnych wątpliwości co do wymagalności dochodzonego zobowiązania. Podkreślić należy, iż od konieczności spełnienia powyższych przesłanek nie przewidziano żadnych odstępstw, i tak np. tytuł wykonawczy - zaopatrzony w sądową klauzulę wykonalności - nie może być podstawą prowadzenia egzekucji z nieruchomości, jeżeli należności nim objęte nie zostały określone lub ustalone w decyzji ostatecznej. Natomiast mając na uwadze, iż w większości przypadków należności obcych wierzycieli są należnościami Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, należy wyjaśnić, iż obowiązek zbadania powyższych okoliczności spoczywa na organie egzekucyjnym.

Niezależnie od powyższego należy wskazać, iż podstawą prowadzenia egzekucji administracyjnej jest tytuł wykonawczy. Przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie nakładają obowiązku zaopatrywania tytułów wykonawczych w sądową klauzulę wykonalności. Również w odniesieniu do wpisu hipoteki Ministerstwo Finansów wskazało odpowiedni tryb postępowania w piśmie z dnia 9 lutego 2004 r. nr SP2-27/033-3/68/03/AK*. W związku z czym można dopuścić nadanie tytułowi wykonawczemu sądowej klauzuli wykonalności wyłącznie wówczas, kiedy sąd wydał prawomocne postanowienie o odmowie dokonania wpisu z uwagi na brak zaopatrzenia tytułu wykonawczego w tę klauzulę.

Egzekucja z nieruchomości, jako jeden ze środków egzekucyjnych stosowanych w postępowaniu egzekucyjnym, nie może być traktowana jako odrębne postępowanie egzekucyjne. Zgodnie z art. 110y § 4 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, jeżeli nikt nie skorzysta z przejęcia nieruchomości albo jeżeli przedmiotem egzekucji nie jest nieruchomość wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, organ egzekucyjny po dokonaniu obwieszczeń przedstawia akta organów nadzoru. W przypadku spostrzeżenia niedokładności lub wadliwości postępowania organ nadzoru poleci organowi egzekucyjnemu ich usunięcie. Przepis ten ma na celu usunięcie wszystkich nieprawidłowości lub wadliwości powstałych w toku egzekucji z nieruchomości, w tym również oceny możliwości dokonania zajęcia. Z uwagi jednak na regulacje dotyczące odpowiedzialności odszkodowawczej organ nadzoru nie może się ograniczyć wyłącznie do oceny egzekucji z nieruchomości. Należy zatem dążyć, uwzględniając wydane w toku postępowania rozstrzygnięcia, do usunięcia zaistniałych nieprawidłowości. Wobec powyższego, w toku oceny akt egzekucyjnych w trybie art. 110y § 4 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, organ nadzoru powinien dokładnie zbadać całokształt akt sprawy, a nie ograniczać się wyłącznie do zbadania czynności dokonanych w związku z zastosowaniem egzekucji z nieruchomości. Ten obowiązek dotyczy także należności wcześniej zabezpieczonych wpisem hipoteki. W szczególności organ nadzoru winien ocenić, czy zostały spełnione przesłanki z art. 110 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, w tym czy wykorzystano wszystkie możliwości prowadzenia egzekucji (do egzekucji z ruchomości włącznie) oraz czy skorzystano z możliwości, jakie daje art. 36 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Ponadto wskazać należy, iż o bezskuteczności postępowania egzekucyjnego nie przesądza fakt, że egzekucja łączna, prowadzona przez komornika sądowego, nie przyniosła rezultatów. Zbieg egzekucji administracyjnej i sądowej następuje bowiem do tej samej rzeczy lub prawa majątkowego, zatem organ egzekucyjny prowadzący egzekucję łączną ogranicza ją do składnika majątkowego, do którego powstał zbieg. Bezskuteczność zastosowania innych środków egzekucyjnych powinna każdorazowo wynikać z całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie. Wydawanie natomiast postanowień o umorzeniu postępowania egzekucyjnego celem udokumentowania bezskuteczności egzekucji jest niedopuszczalne.

Jednocześnie Ministerstwo Finansów wyjaśnia, iż z uwagi na brzmienie art. 110 § 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - zgodnie z którym egzekucja z nieruchomości może być prowadzona tylko w celu wyegzekwowania należności pieniężnych określonych lub ustalonych w ostatecznym orzeczeniu - nie widzi przeszkód, aby wyłącznie w celu skorzystania z tego środka egzekucyjnego wydawana była decyzja deklaratoryjna. W takim przypadku nie będzie miał jednak zastosowania § 9 ust. 1b rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2001 r. Nr 137, poz. 1541 ze zm.), zgodnie z którym wierzyciel aktualizuje tytuł wykonawczy, jeżeli w trakcie postępowania egzekucyjnego zostanie wydane orzeczenie określające lub ustalające inną wysokość należności pieniężnej niż objętą tytułem wykonawczym. Obowiązek aktualizacji tytułu wykonawczego ciąży bowiem na wierzycielu w przypadku wystąpienia dwóch przesłanek łącznie, tzn. wydania w trakcie postępowania egzekucyjnego orzeczenia w przedmiocie wysokości dochodzonej należności i dokonania w nim zmiany wysokości takiej należności w stosunku do wykazanej wcześniej w deklaracji, zeznaniu itp. lub w orzeczeniu (decyzji określającej lub ustalającej wysokość należności).

Jeżeli nie można wydać decyzji deklaratoryjnej celem prowadzenia egzekucji z nieruchomości z uwagi na fakt, iż podmiot uległ likwidacji, to przede wszystkim należy ocenić, czy w danej sprawie inny podmiot jest odpowiedzialny za dochodzone zobowiązanie bądź przejął je jako następca prawny. Wówczas podstawą do dokonania egzekucji z nieruchomości mogłaby być decyzja wydana na następcę prawnego bądź orzekająca odpowiedzialność osób trzecich.

W przypadku stwierdzenia, iż dana osoba prawna nie istnieje pod wskazanym adresem, ale znany jest jej majątek, niedopuszczalne jest wydawanie postanowień o umorzeniu postępowania egzekucyjnego z uwagi na ten fakt. Nie ma również przeszkód do dokonania w takim przypadku zajęcia nieruchomości. Problemem jest jednak skuteczność doręczenia pism takiej osobie prawnej. W takim przypadku można skorzystać z postanowień art. 110c § 6 ustawy, który upoważnia organy egzekucyjne do występowania do właściwego sądu o ustanowienie kuratora do zastępowania osoby nieobecnej. Zagadnienia dotyczące doręczania pism osobom prawnym zostały przedstawione w piśmie Ministerstwa Finansów z dnia 27 sierpnia 2004 r. nr SP2-673/033-147/1090/04/MF w sprawie doręczania korespondencji spółce z o.o., która nie prowadzi działalności pod adresem wskazanym w aktach rejestrowych. Jednocześnie Ministerstwo Finansów informuje, że dnia 6 czerwca 2005 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 11 marca 2005 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. Nr 78, poz. 682), wprowadzająca zmiany do art. 45 k.p.a., które umożliwią doręczanie pism jednostkom organizacyjnym w tzw. sposób zastępczy.

Odnosząc się do kwestii możliwości zaspokojenia wierzyciela hipotecznego, należy wskazać, iż z istoty hipoteki, uregulowanej w art. 65 ust. 1 i nast. ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), wynika, że wierzyciel, którego należności są zabezpieczone na nieruchomości, może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Zatem wierzyciel, posiadający zabezpieczenie w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości (wierzyciel hipoteczny), może się zaspokoić w drodze egzekucji skierowanej wyłącznie do obciążonej hipoteką nieruchomości, nawet wówczas gdy w chwili zastosowania zajęcia egzekucyjnego stanowi własność osoby trzeciej. Osoba trzecia jest dłużnikiem rzeczowym wierzyciela hipotecznego, czyli osobą odpowiadającą za cudzy dług ze ściśle określonego przedmiotu majątkowego. Zgodnie z treścią art. 75 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja administracyjna przez administracyjny organ egzekucyjny. Z uwagi na to, że w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym egzekucję prowadzi się do majątku zobowiązanego, zaspokojenie wierzyciela hipotecznego, z nieruchomości stanowiącej własność dłużnika rzeczowego, następuje w trybie sądowego postępowania egzekucyjnego. W przypadku prowadzenia egzekucji administracyjnej z nieruchomości wierzyciel hipoteczny (dłużnik rzeczowy) będzie miał status uczestnika postępowania. Niedopuszczalne jest zatem wszczęcie i prowadzenie egzekucji w celu zaspokojenia wierzyciela hipotecznego do nieruchomości stanowiącej własność dłużnika rzeczowego, niebędącego jednocześnie zobowiązanym w rozumieniu art. 1a pkt 20 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Co zaś tyczy się wierzycieli przystępujących do egzekucji z nieruchomości, to należy wyjaśnić, iż przystąpienie to nie jest możliwe bez spełnienia przesłanek z art. 110 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Ponadto oczywistym jest, iż w stosunku do nowo zgłoszonej należności pieniężnej, objętej tytułem wykonawczym, konieczne jest dokonanie nowego zajęcia nieruchomości (wezwanie zobowiązanego do zapłaty nowej należności). Zajęcie ważne jest bowiem tylko dla tych należności, dla których go dokonano. Z przepisów art. 110 § 4 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji wynika, iż wierzyciel finansujący wpłaca zaliczkę sukcesywnie, w miarę podejmowania przez organ egzekucyjny kolejnych czynności egzekucyjnych. W zależności zatem, na jakim etapie postępowania przystąpił kolejny wierzyciel, uczestniczy on dalej w postępowaniu na prawach wierzyciela finansującego, bez konieczności powtarzania wobec niego już dokonanych czynności, tym samym współfinansuje wydatki, które powstały po jego przystąpieniu. Jeżeli zaś wierzyciel nie uczestniczy w postępowaniu egzekucyjnym jako wierzyciel egzekwujący, to może uczestniczyć w podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości (art. 115c § 1 pkt 1 ustawy).

Przyłączenie się wierzycieli do egzekucji w egzekucji sądowej może nastąpić tylko w ramach tej egzekucji (art. 927 k.p.c.). W ramach egzekucji administracyjnej może nastąpić przystąpienie wierzycieli do egzekucji. Jeżeli natomiast z wcześniej dokonanego wpisu w księdze wieczystej wynika, że egzekucję z nieruchomości prowadzi już komornik sądowy, a administracyjny organ egzekucyjny skieruje do sądu wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji, to ma zastosowanie art. 62 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Wobec powyższego organ egzekucyjny powinien wstrzymać czynności egzekucyjne i przekazać akta egzekucji administracyjnej sądowi rejonowemu celem ustalenia organu właściwego do łącznego prowadzenia egzekucji z nieruchomości. Dokonanie przez sąd wpisu o przyłączeniu się administracyjnego organu egzekucyjnego do egzekucji prowadzonej przez komornika sądowego pozostaje bez wpływu na obowiązki wynikające z art. 62 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Pozostawienie nieruchomości w zarządzie zobowiązanego następuje ex lege, wobec czego nie ma potrzeby wydawania w tym zakresie postanowienia.

Powiadomienie organów w trybie art. 110a dotyczy wyłącznie organów administracyjnych uprawnionych do stosowania egzekucji z nieruchomości, tj. naczelników urzędów skarbowych.

Uczestnikami postępowania egzekucyjnego są wierzyciele egzekwujący, zobowiązany, osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości (ujawnione w księdze wieczystej), oraz organ, który zawarł umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste (art. 110b ustawy). Ponadto z mocy ustawy uczestnikiem postępowania może stać się nabywca nieruchomości (art. 110f ustawy). Organ egzekucyjny winien z urzędu ustalić krąg podmiotów będących uczestnikami postępowania. Źródłem informacji będzie treść księgi wieczystej dział III oraz IV. Natomiast osoby roszczące sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, które nie zostały ujawnione w księdze wieczystej, powinny przedstawić stosowne dokumenty potwierdzające te prawa, np. orzeczenie sądu, akt notarialny, umowa.

________

* Patrz "Biuletyn Skarbowy Ministerstwa Finansów" nr 2 (62) 2005 r., s. 29.