SD-K-415/107/04 - Czy przychód uzyskany ze sprzedaży części nieruchomości rolnej oraz udziału w nieruchomości określonej jako droga jest zwolniony z podatku dochodowego?

W dniu 24 czerwca 2004 r. podatnik sprzedał część nieruchomości rolnej o powierzchni 3.36.15 ha za kwotę 128.761,50 zł oraz udział w frac12; części nieruchomości określonej jako droga o obszarze 0.27.77 ha, za kwotę 1.238,50 zł. Podatnik uważa, iż sprzedaż ta jest zwolniona z podatku dochodowego jako nieruchomość rolna.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym w roku 2004., źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Jednocześnie, na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28, wolne od podatku dochodowego przychody uzyskane są z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy jednak przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny. Ze stanu faktycznego przedstawionego przez podatnika w piśmie wynika, iż za nieruchomość o pow. 3.36.15 ha stanowiącą rolę podatnik otrzymał kwotę 128761,50 zł. Jeżeli został zachowany warunku wymieniony w ustawie tj. nieruchomość nie utraciła charakteru rolnego, przychód uzyskany ze sprzedaży jest zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym. Zauważyć należy, iż ilekroć w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych mowa o gospodarstwie rolnym oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Powołując się na definicję zawartą w ustawie o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej.

Z powyższego wynika, że przy ocenie, czy dana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, należy brać pod uwagę dwie przesłanki: -łączna powierzchnia nieruchomości musi mieć powyżej 1 ha; - grunty wchodzące w skład nieruchomości muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne. W momencie sprzedaży gruntów z przeznaczeniem ich na inne cele, następuje utrata charakteru rolnego lub leśnego, a uzyskany w ten sposób przychód podlegać będzie opodatkowaniu. Cel nabycia nieruchomości winien wynikać z aktu notarialnego. Jeżeli ów cel zostanie następnie potwierdzony np., decyzją o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, to tym bardziej będzie to świadczyło o tym, iż w momencie sprzedaży grunt stracił pierwotny charakter.

Z przedstawionych dokumentów wynika, iż podatnik był właścicielem nieruchomości określonej jako rola i pastwisko, które w dniu sprzedaży zgodnie z oświadczeniem zawartym w akcie notarialnym, nie zmieniły swojego charakteru prawnego, a zatem spełniają warunki zakwalifikowania ich jako grunty rolne. Zaznaczyć jednakże należy, iż zarówno w warunkowej umowie sprzedaży jak również w porozumieniu w sprawie przeniesienia własności nieruchomości nie został określony przyszły sposób użytkowania gruntów. Zaznaczono tylko, iż " (...) strony zapewniły, że przedmiotowa nieruchomość nie utraciła charakteru rolnego (...)". Jeżeli zatem nie nastąpiła zmiana sposobu wykorzystania sprzedanej nieruchomości o pow. 3.36.15 ha, to wówczas ma zastosowanie, na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnienie od podatku dochodowego.

Natomiast w kwestii przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości o pow. 0.27.77 ha określonej jako droga, organ podatkowy informuje, iż nie zgadza się ze stanowiskiem podatnika. Zauważyć należy, iż przedmiotowa nieruchomość określona została jako droga. Tym samym nie ma ona charakteru rolnego. Zgodnie zatem z unormowaniem zawartym w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Reasumując, przychód ze sprzedaży nieruchomości o powierzchni 0.27.77 ha określonej jako droga winien zostać opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada, o której mowa powyżej nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży, którzy w terminie 14 dni od dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru.