RPO-202034-95/VI/J - Jeszcze raz o umowach zawieranych na podstawie art. 231 kodeksu cywilnego.

Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich w piśmie z dnia 19 marca 1996 r. nr RPO-202034-95/VI/J reprezentuje niżej wymieniony pogląd:

"...odnośnie do kwalifikowania zawieranych na podstawie art. 231 kodeksu cywilnego jako umów sprzedaży, podlegających opłacie skarbowej, z upoważnienia Rzecznika Praw Obywatelskich uprzejmie informuję, że Rzecznik konsultował powyższą sprawę z Ministerstwem Finansów, Departamentem Podatków Bezpośrednich, które podtrzymało swoje stanowisko w tej sprawie, zawarte w znanym Panu piśmie z dnia 1995-10-12 Nr 907-B-825-417/7205/95, mianowicie iż umowy zawierane w trybie art. 231 k.c. są umowami sprzedaży, od których winna być pobierana opłata skarbowa.

Uzasadniając poprzednio zajęte stanowisko, Ministerstwo Finansów dodatkowo wskazało, że art. 231 k.c. umiejscowiony jest w dziale V ks. II k.c., odnoszącym się do ochrony własności. Oznacza to, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł budynek lub urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość samej działki zajętej na ten cel i poniósł związane z tym określone koszty, ma prawo żądania od właściciela, w celu ochrony własności wzniesionego budynku lub urządzenia, przeniesienia na jego rzecz własności tej działki za wynagrodzeniem. Powyższy przepis nie określa jednakże w jaki sposób i w jakim trybie własność ta winna być przeniesiona. Kwestia ta jest przedmiotem jej uregulowania w przepisach k.c. dotyczących nabycia i utraty własności, w tym przeniesienia własności (Rozdz. I, Dział III, Tytuł I ks. II k.c.).

Art. 155 i dalsze k.c. wyraźnie określają, iż własność rzeczy możliwa jest do przeniesienia m.in. w drodze umów zobowiązujących do jej przeniesienia.

Jedną z takich umów jest umowa sprzedaży, która według poglądu Ministerstwa Finansów będzie miała zastosowanie w przedmiotowej sprawie z uwagi na treść art. 231 k.c., w świetle którego własność budynku lub urządzenia wybudowanego na warunkach w nim określonych może być przeniesiona jedynie za odpowiednim wynagrodzeniem (ceną). Jest to, praktycznie rzecz biorąc, umowa sprzedaży, na mocy której właściciel (sprzedawca) przenosi na samoistnego posiadacza (kupującego) własność działki, a samoistny posiadacz, jako kupujący, obowiązany jest zapłacić właścicielowi (sprzedawcy) cenę zakupu.

Rzecznik Praw Obywatelskich nie może spowodować zmiany stanowiska Ministerstwa Finansów w przedmiotowej sprawie.

Możemy ewentualnie poddać pod rozwagę przedstawienie omawianej kwestii do oceny samorządu zawodowego notariuszy co do podjęcia środków prawnych w tej sprawie".