PP/443-7-2/RS/06 - Opodatkowanie sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności posadowionego na nim budynku użytkowego

Pytanie podatnika

Dotyczy opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności posadowionego na nim budynku użytkowego.

Postanowienie

Na podstawie art. 216 oraz art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po zapoznaniu się z treścią wniosku z dnia 11 lutego 2005 r. (doręczonego dnia 14 lutego 2006 r.) o pisemną interpretację co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług w indywidualnej sprawie dotyczącej opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności posadowionego na nim budynku użytkowego, Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Opolu

stwierdza, że stanowisko podatnika jest prawidłowe.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 14a wskazanej na wstępie ustawy stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta ma obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. Wniosek składa się do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Składając wniosek, podatnik, płatnik lub inkasent jest obowiązany do wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego oraz własnego stanowiska w sprawie. Interpretacja zawiera ocenę prawną stanowiska pytającego z przytoczeniem przepisów prawa. Udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

Pismem z dnia 11 lutego 2005 r. (doręczonym dnia 14 lutego 2006 r.) P..........................., P................. oraz P..................... - dalej zwani podatnikami - zwrócili się z pytaniem czy sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów (3 przylegające działki) wraz z prawem własności budynku zlokalizowanego na jednej z działek podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji gdy ich współwłaścicielami są: osoba fizyczna nie prowadząca żadnej działalności gospodarczej oraz 2 osoby fizyczne prowadzące działalność o innym przedmiocie niż obrót nieruchomościami.

Podatnicy wyjaśniają, że sąsiadujące ze sobą 2 działki nabyli (prawo wieczystego użytkowania) w ostatnich dwóch latach dla własnych celów prywatnych nie związanych z działalnością gospodarczą. Ich przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego określono jako tereny komunikacyjno - wypoczynkowe i inne tereny komunikacyjne, a obecnie istnieje możliwość ich odsprzedania dla spółki, która zamierza wybudować tam pawilon handlowy wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Warunkiem koniecznym dla skutecznej realizacji tej transakcji jest dokupienie przez podatników kolejnej sąsiadującej działki tj. prawa wieczystego użytkowania wraz z prawem własności istniejącego tam budynku poczekalni autobusowej, a następnie odsprzedaż całości (trzech przylegających działek z budynkiem do przyszłej rozbiórki) dla tej spółki. Podatnicy nadmieniają, że w chwili sprzedaży będą one posiadały jedną księgę wieczystą i w końcowym akcie notarialnym sprzedaży traktowane będą jako jedna całość składająca się z trzech działek z budynkiem o którym mowa powyżej. Działki nie stanowią gruntów ornych ani leśnych, nie leżą na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ich zakup nie zawierał podatku VAT naliczonego, nie stanowią środków trwałych przedsiębiorstw prowadzonych przez podatnika i nie zostały poczynione żadne nakłady inwestycyjne na tych nieruchomościach. Podatnicy nadmieniają ponadto, że dwóch z nich posiada status czynnych podatników podatku VAT.

Zdaniem podatników - z uwagi na to, że dostawa, której dotyczy zapytanie jest pierwszą tego rodzaju transakcją - mogą skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto podatnicy wskazują, że zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy w/w budynku trwale związanego z tym gruntem również korzysta ze zwolnienia na podstawie § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o podatku VAT (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.). Budynek położony jest bowiem na jednej z tych działek i jest towarem używanym od którego nie będzie przysługiwało odliczenie podatku VAT naliczonego, ponieważ go nie wykazano w dokumencie zakupu. W konsekwencji podatnicy uważają, że sprzedaż prawa wieczystego użytkowania wszystkich działek wraz z budynkiem posadowionym na jednej z nich będzie zwolniona z podatku VAT.

W dniu 18 kwietnia 2006 r. tut. organ podatkowy wezwał podatników do sprecyzowania czy zapytanie zawarte we wniosku dotyczy kwestii wyjaśnienia czy podatnicy są podatnikami podatku VAT z tytułu sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu czy też sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto tut. organ wezwał do udzielenia odpowiedzi na pytanie czy prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z nieruchomością zostało już przez podatników nabyte.

Uzupełniając treść zapytania podatnicy wskazali, że złożony wniosek dotyczy zarówno kwestii statusu podatników jak i konieczności opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu. Ponadto podatnicy wskazują że prawo wieczystego użytkowania gruntu z położoną na nim nieruchomością zostało przez nich zakupione zgodnie z aktem notarialnym z dnia 14 marca 2006 r. od osoby prawnej za cenę 401 000 zł. bez podatku VAT naliczonego i w związku z tym nie dokonali odliczenia. Sprzedawca wystawił fakturę VAT ze stawką zwolnioną.

Podatnicy stoją na stanowisku, że dokonując w opisanych okolicznościach sprzedaży nie będą podatnikami podatku VAT jak również sama czynność sprzedaży będzie zwolniona z tego podatku.

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Opolu, po przeanalizowaniu przedstawionego wyżej stanu faktycznego stwierdza co następuje.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) stanowi, że opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W przedstawionej sprawie sprzedaży (odpłatnej dostawie) podlega budynek oraz prawo użytkowania wieczystego działki, na której ww. budynek został wzniesiony. Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej. W świetle powyższego przepisu należy uznać, iż zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług nie stanowi dostawy towarów, lecz jest świadczeniem usług na rzecz innego podmiotu i jako świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do zapisu § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 %.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane, o których mowa w powyżej powołanym przepisie, stosownie do art. 43 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy, rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. Jednakże, jak wynika z treści art. 43 ust. 6 ww. ustawy, zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 cyt. przepisu, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:

- miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;

- użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego w złożonym wniosku sprzedaż prawa użytkowania wieczystego wskazanej działki (powstałej z połączenia 3 działek) wraz ze znajdującym się na tej działce budynkiem nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT ponieważ budynek znajdujący się na działce jest towarem używanym (jak to zostało wskazane przez podatników w złożonym wniosku), nabywcy nie mieli prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu tej nieruchomości gdyż została nabyta na cele prywatne a cena nabycia nie zawierała podatku VAT oraz podatnicy nie poczynili żadnych nakładów inwestycyjnych na tych nieruchomościach.

W podsumowaniu tut. organ uprzejmie informuje, że powyższa interpretacja udzielana jest jedynie w opisanym przez podatnika stanie faktycznym, w oparciu o przepisy prawa podatkowego obowiązujące w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika. Jest natomiast wiążąca dla organu podatkowego i organu kontroli skarbowej właściwych dla podatnika i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5 art. 14b.

Na postanowienie niniejsze przysługuje zgodnie z art. 14a § 4 ustawy Ordynacja podatkowa zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu. Zażalenie wnosi się za pośrednictwem Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Opolu w terminie 7 dni od dnia doręczenia niniejszego postanowienia.