PP-443/61/2004 - Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług opłat za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste
Pismo z dnia 15 października 2004 r. Urząd Skarbowy w Łukowie PP-443/61/2004 Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług opłat za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste
Pytanie podatnika
W swoim piśmie Strona wystąpiła z zapytaniem dotyczącym opodatkowania podatkiem od towarów i usług opłat za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste oraz opodatkowania sprzedaży nieruchomości. W związku z problemem opodatkowania podatkiem VAT prawa wieczystego użytkowania oraz sprzedaży nieruchomości Strona sformułowała następujące pytania:
1. Czy od 1 stycznia 2005 r. należy podwyższać opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości ustanowionego w latach wcześniejszych?
2. Czy podatek VAT dotyczy tylko nowych nieruchomości na których prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione po 1 maja 2004 r.?
3. Czy przeznaczenie gruntu oddawanego w użytkowanie wieczyste w planie zagospodarowania przestrzennego ma znaczenie w zastosowaniu stawki procentowej przy naliczaniu podatku VAT?
4. Czy opłata wnoszona po 1 maja 2004 r. związana z przekształcaniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dotycząca gruntów przeznaczonych pod zabudowę winna być powiększana o podatek VAT; jeśli tak to w jakiej wysokości?
5. Jak naliczyć podatek VAT w przypadku zbywania nieruchomości zabudowanej budynkiem używanym (lekka konstrukcja stalowa, 40 letnia) nie trwale związanym z gruntem? Przy nabyciu tego budynku Stronie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, budynek ten nie był przez okres ostatnich kilkunastu lat remontowany.
6. W przypadku przetargu nieruchomości opisanej jak wyżej, to czy podatek VAT doliczyć do ceny nieruchomości i licytować cenę brutto? Czy też licytować cenę nieruchomości a po zakończeniu licytacji doliczyć podatek VAT?
Zgodnie z art. 232 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
Na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega:
1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2) eksport towarów;
3) import towarów;
4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
Ww. czynności podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa (art. 5 ust. 2).
Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie mieści się w zakresie ww. definicji dostawy towarów, nie daje bowiem prawa do rozporządzania gruntami jak właściciel. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7. Powyższe oznacza, iż w sytuacji gdy następuje oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste innemu podmiotowi, wówczas nie jest to zrównane z dostawą towary. Uznać jednak należy, iż jest to świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 cyt. ustawy. Do tak rozumianej usługi, tj. oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych, obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powstaje zgodnie z § 3a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.) z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.
Dodatkowo informuję Stronę, iż właściwą stawkę w podatku VAT określa się w dacie, kiedy powstaje obowiązek podatkowy w tym podatku. Ponieważ do usług oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych, obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powstaje z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu wówczas usługi te winny podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. w wysokości 22% zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów usług, ponieważ żaden inny przepis ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do ustawy w dacie udzielenia niniejszej odpowiedzi nie przewiduje odstępstw od zastosowania stawki podstawowej.
W związku z powyższym odpowiadając na pierwsze pytanie stwierdzam, iż opłaty pobierane przez Stronę z tytułu oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych winny uwzględniać należny podatek VAT, w związku z uznaniem tych opłat za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535).
Z racji braku unormowania przez ustawodawcę zwolnień w tym podatku (podmiotowych oraz przedmiotowych) dotyczących problemu oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych i stosowaniem do tych opłat stawki podstawowej informuję analizując pytanie drugie Strony, iż ww. uregulowania dotyczą zarówno praw wieczystego użytkowania ustanowionych zarówno po 1 maja 2004 r. jak i przed ta datą. Wyznaczona przez przepis § 3a ww. rozporządzenia data powstania obowiązku podatkowego powoduje, iż wszelkie unormowania w zakresie stawki w podatku VAT muszą odnosić się do tej daty, przedmiotu opodatkowania oraz podmiotu i jeżeli terminy płatności opłat przypadają po 1 maja 2004 r. wówczas winien być rozliczony podatek należny przynależny do tych usług, niezależnie od daty ustanowienia praw wieczystego użytkowania.
Podobnie w kwestii zgłaszanej przez Stronę przedmiotu opodatkowania (pytanie trzecie) tj. przeznaczenia gruntu oddawanego w użytkowanie wieczyste w planie zagospodarowania przestrzennego, informuję iż obecnie nie ma znaczenia rodzaj nieruchomości w stosunku do której ustanowiono prawo wieczystego użytkowania. Obecnie bowiem żaden przepis ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do ustawy nie przewiduje odstępstw od zastosowania stawki podstawowej określonej w art. 41 ust. 1 ww. ustawy dla oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych. Analizując problem opisany w pytaniu czwartym tj. opodatkowania podatkiem VAT opłaty wnoszonej po 1 maja 2004 r. związanej z przekształcaniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dotyczącej gruntów przeznaczonych pod zabudowę informuję, iż ww. przekształcenie zrównane jest z dostawą towaru bowiem takie przekształcenie daje prawo nabywcy do rozporządzania gruntami jak właściciel. Następuje bowiem zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przekształcenie takie dotyczące gruntów przeznaczonych pod zabudowę, zrównane z dostawa towarów, winno być opodatkowane stawką podstawową określoną w art. 41 ust. 1 ww. ustawy.
Odpowiadając na pytanie piąte dotyczące zbywania nieruchomości zabudowanej budynkiem używanym w postaci lekkiej konstrukcji stalowej (40 letnim) nie trwale związanym z gruntem, przy nabyciu którego Stronie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i który to budynek nie był przez okres ostatnich kilkunastu lat remontowany informuję iż w opisanym przypadku dochodzi do sprzedaży ruchomości, tj. lekkiej konstrukcji stalowej oraz sprzedaży gruntu. W przypadku ruchomości zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy o podatku VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Przez towary używane, rozumie się zgodnie z art. 43 ust. 2:
1) budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2) pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku. Powyższe oznacza, iż w sytuacji gdy Strona dokona dostawy ruchomości tj. lekkiej konstrukcji stalowej, przy nabyciu której nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, wówczas w sytuacji gdy ruchomość ta była użytkowana przez Stronę co najmniej pół roku - dostawa ta korzysta ze zwolnienia przedmiotowego w podatku VAT.
Dostawa zaś samego gruntu opodatkowana jest w zależności od rodzaju tego gruntu. W sytuacji gdy jest to dostawa terenu budowlanego oraz przeznaczone pod zabudowę wówczas dostawa ta opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług w wysokości 22% na podstawie art. 41 ust. 1 cyt. ustawy. Jeśli zaś jest to dostawa terenów niezabudowanego innego niż teren budowlany oraz przeznaczony pod zabudowę wówczas dostawa taka korzysta ze zwolnienia przedmiotowego w podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 cyt. ustawy.
Odpowiadając na ostatnie pytanie informuję, iż zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Powyższe oznacza iż w kwocie należnej jaką sprzedający uzyska z tytułu dostawy zawarty jest należny podatek od towarów i usług.