PP/443-149/IV/MP/04 - Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług odpłatnego zbycia lokalu

Pytanie podatnika

1) czy odpłatne zbycie lokalu będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

2) czy wynajem lokalu na cele mieszkalne lub biurowe podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w przypadku, gdy:

a) będzie dokonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,

b) lokal zostanie wycofany z działalności gospodarczej, zaś sama działalność gospodarcza będzie kontynuowana,

c) działalność gospodarcza zostanie zlikwidowana, a Strona będzie świadczyć jedynie usługi wynajmu powyższego lokalu.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy wynika, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl zaś art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Stosownie do art. 2 pkt 12 ustawy, pod pojęciem "obiekty budownictwa mieszkaniowego" - rozumie się przez to budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych: 111 - Budynki mieszkalne jednorodzinne, 112 - Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, ex 113 - Budynki zbiorowego zamieszkania - wyłącznie: budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

Pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, jest wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Reasumując tut. organ stwierdza, iż dokonywana na rynku wtórnym dostawa lokalu mieszkalnego jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, pod warunkiem jednak, iż będący przedmiotem dostawy lokal nie jest przeznaczony na cele inne niż mieszkaniowe.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej przez Stronę dostawy jest lokal mieszkalny przeznaczony na cele inne niż mieszkaniowe (np. biuro), to dostawa taka podlega zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy opodatkowaniu 22 % stawką podatku od towarów i usług. W przeciwnym wypadku, tj. w sytuacji, gdy powyższy lokal jest przeznaczony na cele mieszkaniowe, dostawa taka zwolniona jest z opodatkowania danym podatkiem.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy, zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku Nr 4 do ustawy.

W pozycji 4 załącznika Nr 4 do ustawy, wymienione zostały sklasyfikowane według PKWiU ex 70.20.11, usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

Jeżeli zatem wskazane w zapytaniu Podatniczki usługi wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe są sklasyfikowane w grupowaniu PKWiU ex 70.20.11, to wówczas zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy, ich świadczenie będzie zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Natomiast usługi w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego na cele inne, niż mieszkaniowe (np. prowadzenie biura), podlegają zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy opodatkowaniu 22% stawką podatku od towarów i usług.

Powyższe zasady opodatkowania najmu lokalu znajdują zastosowanie niezależnie od tego, czy najem dokonywany jest w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy też poza tą działalnością.

Odnosząc się do podniesionej w zapytaniu Strony kwestii zwolnienia od podatku od towarów i usług, w przypadku zaprzestania prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i świadczeniu wyłącznie usług wynajmu lokalu na cele biurowe, tut. organ informuje, iż zagadnienia te zostały uregulowane w art. 113 i 168 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w złotych odpowiadającej równowartości 10.000 euro. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 2 ustawy, do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

W myśl zaś art. 113 ust. 5 ustawy, jeżeli wartość sprzedaży u podatników zwolnionych od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc w momencie przekroczenia tej kwoty (...).

Natomiast art. 113 ust. 11 ustawy stanowi, iż podatnik, który utracił prawo do zwolnienia od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może dopiero po upływie 3 lat, licząc od końca miesiąca, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia określonego w ust. 1.

Zgodnie z art. 168 ust. 1 ustawy, w 2004 r. kwotę, o której mowa w art. 113 ust. 1, przyjmuje się w wysokości określonej przepisem wykonawczym wydanym na podstawie art. 14 ust. 11 pkt 1 ustawy wymienionej w art. 175, tj. W wysokości 45.700 zł.

Reasumując należy stwierdzić, iż w przypadku, gdy Podatniczka zaprzestanie prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w handlu nieruchomościami i świadczyć będzie jedynie usługi wynajmu lokalu, zaś obrót osiągnięty z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej nie przekroczył w roku 2003 równowartości 10.000 euro, Strona może skorzystać ze wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Odnośnie wystawiania faktur VAT, dokumentujących świadczenie przez Stronę usług wynajmu lokalu, tut. Organ zauważa, iż:

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Szczegółowe zasady wystawiania faktur, danych które powinny zawierać oraz sposobu i okresu ich przechowywania uregulowane zostały w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 971).

W § 11 ust. 1 ww. rozporządzenia postanowiono, iż zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "FAKTURA VAT".

Jeżeli zatem Podatniczka świadczy usługi wynajmu lokalu, jako zarejestrowany podatnik VAT - czynny, to wówczas zobowiązana jest do wystawiania faktur VAT dokumentujących te czynności. Wskazać przy tym należy, iż obowiązek ten nie ciąży na Stronie w przypadku, gdy najemcą lokalu będzie osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej. Zgodnie bowiem z art. 106 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury. Strona nie będzie natomiast uprawniona do wystawiania faktur VAT w sytuacji, gdy powyższe usługi świadczyć będzie jako nie zarejestrowany podatnik VAT- czynny.