PP/443/1/41/06 - Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

Pytanie podatnika

Czy w sytuacji sprzedaży używanej nieruchomości od której wystąpi podatek od czynności cywilnoprawnych należy wykazać przedmiotową dostawę w rejestrze sprzedaży VAT oraz w deklaracji VAT-7 jako sprzedaż zwolnioną z opodatkowania.

W dniu 16.03.2006 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Legnicy wpłynął wniosek Podatnika o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie dotyczącej opodatkowania w systemie marży dostawy towarów używanych przejętych przez lombard. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 16.05.2006 r.

Jak stanowi art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. W myśl art. 14a § 4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

W przedmiotowym wniosku przedstawił Pan następujący stan faktyczny:

Od 2005 roku prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami (kupno i sprzedaż) i jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomości (mieszkania i lokale tzw. używane - od końca roku w którym zakończono ich budowę, minęło co namniej 5 lat) kupowane są od osób fizycznych, nie prowadzących działalności gospodarczej. Nieruchomości te - w okresie pomiędzy ich kupnem i sprzedażą - nie są w żaden sposób remontowane, ulepszane czy też zmieniane.

Zgodnie z przepisami art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy, prawo do obniżenia kwoty podatku naleznego, o kwotę podatku naliczonego.

Biorąc pod uwagę powyższe, w momencie sprzedaży zakupionych uprzednio nieruchomości, nie ma Pan obowiązku naliczania podatku należnego i może Pan traktować ich sprzedaż, jako zwolnioną z opodatkowania tym podatkiem. Niemniej w przypadku transakcji kupna i sprzedaży m. in. nieruchomości może zaistnieć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. W sytuacji kupna takiej nieruchomości, zdaniem Pana notariusz winien pobrać podatek od czynności cywilnoprawnych, natomiast w sytuacji późniejszej jej odsprzedaży takiego obnowiązku nie ma. Zatem w sytuacji, gdy odsprzedaż nieruchomości nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych to zdaniem Pana należy obrót z tej dostawy wykazać w deklaracji VAT-7 jako sprzedaż zwolnioną z podatku VAT.

Wątpliwość prawną natomiast budzi sytuacja, gdy przy sprzedaży przez Pana używanej nieruchomości wystąpi podatek od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku zdaniem Pana również należy wykazać przedmiotową dostawę w rejestrze sprzedaży VAT oraz w deklaracji VAT-7 jako sprzedaż zwolnioną z opodatkowania.

Biorąc pod uwagę przedstawiony wyżej stan faktyczny wyjaśniam co następuje w zakresie podatku od towarów i usług:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Obiektami budownictwa mieszkaniowego - zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 12 cyt. Ustawy - są budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych:

- PKOB 111- budynki mieszkalne jednorodzinne,

- PKOB 112 - budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe,

- PKOB - ex 113 - budynki zbiorowego zamieszkania - wyłącznie: budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej. Zwolnienie zatem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, dotyczy wyłącznie dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego na tzw. rynku wtórnym i tylko na cele mieszkaniowe.

Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Z kolei zgodnie z ust. 2 ww. artykułu przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakonczono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat (...).Równocześnie w ust. 6 tegoż artykułu wskazano, że zwolnień nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków; użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

W związku z powyższym w przypadku gdy przedmiotem dokonywanej przez Pana dostawy są obiekty, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz towary spełniające warunki do uznania ich za towary używane zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 1, nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwoty podatku naliczonego, a nieruchomości te nie były ulepszane, remontowane, to dostawa tych nieruchomości objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, jest zwolniona od podatku VAT.

Stosownie do przepisu art. 109 ust. 3 cyt. ustawy, podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 i 82 ust. 3 oraz zwolnionych od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą: kwoty określone w art. 90, dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokość podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku podlegającą wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu oraz inne dane służące do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej (...). Powyższy przepis wskazuje, że podatnik podatku VAT "czynny" składa deklaracje VAT-7 (VAT-7K) w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy, w których wykazuje całkowity obrót uzyskany w ramach działalności gospodarczej z czynności objętych regulacją cyt. ustawy o podatku od towarów i usług czyli z czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku dokonania przez Pana dostawy nieruchomości, która korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, to niezależnie od tego czy przedmiotowa sprzedaż podlega lub nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz. U. Nr 86, poz. 959 ze zm.) należy ją wykazać w ewidencji sprzedaży oraz w deklaracji VAT-7 (VAT-7K) jako dostawę towarów zwolnioną od podatku.

W związku z powyższym stanowisko Pana zajęte we wniosku w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług należy uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania postanowienia.