PO 436/3/PCC/2004 - Sprzedaż lokalu mieszkalnego

Pytanie podatnika w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Odpowiedź

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Elblągu na podstawie art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926, z późn. zm.), w odpowiedzi na pismo z dnia 19 marca 2004 r. (data wpływu do tut. Urzędu 23 marca 2004 r.), w sprawie interpretacji art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych wyjaśnia, co następuje:

W przypadku zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, podstawę opodatkowania w tej sytuacji, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c stanowi, wartość rynkowa rzeczy lub praw majątkowych.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania przejętych przez nabywcę długów i ciężarów.

Obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej m.in. w odniesieniu do umów sprzedaży został wyłączony w odniesieniu do w/w czynności cywilnoprawnych określonych w art. 2 w/w ustawy:

- podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych,

- podlegających przepisom o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych,

- umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranej w związku z realizacją roszczeń wynikających z ograniczenia sposobu korzystania a nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska,

- umowy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym,

- czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności na podstawie odrębnych przepisów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona od tego podatku,

- umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy, które w rozumieniu przepisów prawa celnego stanowią towary:

* wprowadzone do wolnego obszaru celnego lub składu wolnocłowego,

* objęte procedurą składu celnego.

Natomiast w art. 8 przewidziano zwolnienia podmiotowe dotyczące czynności cywilnoprawnych, jeżeli stronami czynności, są:

- państwa obce, ich przedstawicielstwa dyplomatyczne, urzędy konsularne i siły zbrojne, międzynarodowe organizacje i instytucje oraz ich oddziały i przedstawicielstwa, korzystające na postawie ustaw, umów lub powszechnie uznanych zwyczajów międzynarodowych z przywilejów i immunitetów, a także członków ich personelu i inne osoby zrównane z nimi, jeżeli nie są one obywatelami polskimi i nie mają miejsca stałego pobytu na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej - pod warunkiem wzajemności,

- jednostki budżetowe, organizacje pożytku publicznego, jeżeli dokonują czynności cywilnoprawnych wyłącznie w związku z nieodpłatną działalnością pożytku publicznego w rozumieniu przepisów o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie,

- osoby prawne, z zastrzeżeniem pkt 2a, których celem statutowym jest działalność naukowa, naukowo-techniczna, oświatowa, kulturalna, w zakresie kultury fizycznej i sportu, kultu religijnego, dobroczynności, obrony narodowej, ochrony środowiska, ochrony konsumentów, ochrony zdrowia i opieki społecznej, rehabilitacji zawodowej i społecznej osób niezdolnych do pracy, jeżeli w całym roku podatkowym poprzedzającym rok, w którym powstał obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, ich dochody korzystały z całkowitego zwolnienia od podatku dochodowego oraz pod warunkiem, że przedmiotem zbycia nie jest składnik przedsiębiorstwa prowadzonego przez te osoby lub że nabycia dokonano nie dla takiego przedsiębiorstwa; zwolnienie nie dotyczy przedsiębiorstw państwowych, spółdzielni i ich związków oraz spółek,

- jednostek samorządu terytorialnego,

- Skarb Państwa,

- osoby nabywające na potrzeby własne sprzęt rehabilitacyjny, wózki inwalidzkie, motorowery, motocykle lub samochody osobowe, zaliczone, w rozumieniu przepisów o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych, do grupy osób o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności bez względu na rodzaj schorzenia, oraz osoby o lekkim stopniu niepełnosprawności w związku ze schorzeniami narządów ruchu.

W art. 9 ustawy określono zwolnienia przedmiotowe, obejmujące:

- sprzedaż walut obcych,

- przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umów: sprzedaży, dożywocia, o dział spadku - w części dotyczącej spłat i dopłat, o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat i dopłat, darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy, zamiany - do wysokości wartości rynkowej nieruchomości wraz z jej częściami składowymi, odpłatnej renty, pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonywania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy,

- sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):

a) nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,

b) nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,

c) nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty),

- sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona:

- w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu,

- w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo

- budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu, określonej w przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych,

- zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczane do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn,

- sprzedaży rzeczy ruchomych, jeżeli podstawa opodatkowania nie przekracza 1.000 zł.

W przypadku zawarcia umowy sprzedaży, jeżeli ta czynność nie korzysta z żadnego w/w zwolnienia ani strona czynności nie jest zwolniona z obowiązku uiszczenia w/w podatku, to czynność ta podlega opodatkowaniu.

W umowach sprzedaży lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji powierzchni strychowych, cena sprzedaży ustalana jest z uwzględnieniem nakładów poczynionych przez nabywców na budowany lokal, natomiast określenie wartości rynkowej mieszkania dla potrzeb podatku od czynności cywilnoprawnych następuje bez odliczenia nakładów.

W przypadku umowy sprzedaży stawka wynosi 2%, którą notariusz jako płatnik zobowiązany jest obliczyć, pobrać i przekazać na konto urzędu.