PO 4/AS-722-425/96 - Najem lokalu.

Odpowiadając na pismo z dnia 17 maja 1996 r., Nr WG/1/96 Ministerstwo Finansów uprzejmie wyjaśnia:

Ze stanu faktycznego przedstawionego w piśmie Spółki wynika, iż przedmiotem jej działalności jest wynajmowanie lokali użytkowych od właścicieli nieruchomości, ich remontowanie lub adaptacja i następnie podnajmowanie osobom trzecim.

Możliwość prowadzenia w przedmiotowych lokalach remontów i adaptacji oraz podnajmowania ich innym osobom gwarantują Spółce zawierane z właścicielami lokali umowy najmu.

W związku z powyższym powstało pytanie, czy wszystkie ponoszone w związku z poczynionymi nakładami wydatki (niezależnie od tego, czy były to wydatki na remont czy adaptację) stanowią koszty uzyskania przychodu Spółki.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 1993 r. Nr 106, poz. 482 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Stosownie do art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy, za koszt uzyskania przychodu nie uważa się wydatków poniesionych na ulepszenie (przez które dla celów podatkowych rozumie się przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację) środków trwałych, które zgodnie z odrębnymi przepisami powiększają wartość tych środków stanowiącą podstawę do naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Zgodnie zaś z przepisem § 3 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 stycznia 1995 r. w sprawie amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a także aktualizacji wyceny środków trwałych (Dz. U. Nr 7, poz. 34 z późn. zm.) podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4, od zaktualizowanej zgodnie z rozporządzeniem wartości początkowej inwestycji w obcych środkach trwałych.

Wartość inwestycji w obcych środkach trwałych ustala się stosownie do przepisu § 4 ust. 10 rozporządzenia tj. jako sumę wydatków na ulepszenie, zaś odpisów amortyzacyjnych dokonuje się stosownie do przepisu § 5 ust. 3 i 1 w zw. z § 7 ust. 3.

Z przepisu § 5 ust. 1 wynika, że odpisów amortyzacyjnych od wartości poczynionych nakładów dokonuje się w równych ratach co miesiąc, począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym obcy środek trwały, w którym poczyniono inwestycje, przyjęto do używania, aż do zakończenia umowy najmu lokalu (w badanym przypadku umowa najmu została zawarta na siedem lat).

Przyjmując powyższy okres amortyzacji, stosownie do przepisu § 7 ust. 3 rozporządzenia, podatnik może ustalić indywidualne stawki amortyzacyjne.

W omawianym przypadku zatem kosztami uzyskania przychodów Spółki (najemcy) nie są poniesione w pełnej wysokości wydatki, ale dokonywane przez niego odpisy amortyzacyjne od wartości inwestycji w obcych środkach trwałych.

W tej sytuacji poczynione przez najemcę nakłady inwestycyjne są obojętne podatkowo dla wynajmującego, tzn. nie są jego przychodem. Wartość poczynionych nakładów po okresie, na jaki została zawarta umowa - w momencie zwrotu przedmiotu umowy właścicielowi jest już bowiem pokryta odpisami amortyzacyjnymi.

Jedynie w przypadku, gdy wartość dokonanych nakładów w obcym środku trwałym jest równa lub niższa niż 2.000 zł przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia pozwala na jednorazowe zaliczanie tej wartości do kosztów uzyskania przychodów - w momencie przyjęcia danego środka trwałego, w którym poczyniono inwestycję, do używania.

Końcowo należy zauważyć, iż w tego typu sytuacjach, przedstawiona w piśmie Spółki, dla określenia klasyfikacji robót (remont czy inwestycja) przesądzające znaczenie ma opinia właściwej jednostki specjalistycznej, posiadającej niezbędną wiedzę fachową.

W przypadku stwierdzenia, że poczynione w obcych środkach trwałych nakłady zostały dokonane w ramach remontu, wydatki te stanowią w całości koszt uzyskania przychodu najemcy, stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.