PO.310.5.2014 - Podstawa opodatkowania w podatku od nieruchomości przy wyodrębnieniu lokali.
Pismo z dnia 11 sierpnia 2014 r. Urząd Miejski w Gliwicach PO.310.5.2014 Podstawa opodatkowania w podatku od nieruchomości przy wyodrębnieniu lokali.
INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
przepisów prawa podatkowego
Na podstawie art. 14j § 1 w związku z art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.), art. 3 ust. 5 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 849) po rozpatrzeniu wniosku Strony z dnia 11 lipca 2014 r. (data wpływu do tutejszego organu podatkowego 14 lipca 2014 r.) o udzielenie interpretacji indywidualnej przepisów niniejszym:
Organ podatkowy
1) Uznaje za nieprawidłowe stanowisko wnioskodawcy polegające na tym, że w przypadku, gdy na nieruchomości posadowiony jest jeden budynek i w budynku tym ustanowiona zostanie odrębna własność co najmniej dwóch lokali, udział Wnioskodawcy w powierzchniach wspólnych danego budynku oraz w powierzchni gruntu do celów podatku od nieruchomości powinien zostać ustalony według proporcji w jakiej powierzchnia użytkowa wszystkich samodzielnych lokali pozostawać będzie do całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Co za tym idzie - zgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych - podstawę opodatkowania w podatku od nieruchomości powinna stanowić łączna powierzchnia użytkowa wszystkich samodzielnych lokali będących własnością Wnioskodawcy oraz udział w częściach wspólnych budynku i w powierzchni gruntu obliczony przy zastosowaniu wskazanej wyżej proporcji. Udziela następującej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego uznając, że w przypadku, gdy na nieruchomości posadowiony jest jeden budynek i w budynku tym ustanowiona zostanie odrębna własność co najmniej dwóch lokali, udział Wnioskodawcy w powierzchniach wspólnych danego budynku oraz w powierzchni gruntu do celów podatku od nieruchomości powinien zostać ustalony według proporcji w jakiej powierzchnia użytkowa wszystkich lokali (będących własnością Wnioskodawcy) pozostawać będzie do całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Co za tym idzie - zgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych - podstawę opodatkowania w podatku od nieruchomości powinna stanowić łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali (zarówno samodzielnych jak i niesamodzielnych) będących własnością Wnioskodawcy oraz udział w częściach wspólnych budynku i w powierzchni gruntu obliczony przy zastosowaniu wskazanej wyżej proporcji.
2) Uznaje za nieprawidłowe stanowisko Wnioskodawcy polegające na tym, że powyższe zasady ustalania podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości znajdują również zastosowanie w przypadku, gdy na nieruchomościach posadowionych jest kilka budynków, a odrębna własność lokali zostanie wyodrębniona przez Wnioskodawcę tylko w jednym budynku. Udziela następującej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego uznając, że powyższe zasady ustalania podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości znajdują również zastosowanie w przypadku, gdy na nieruchomościach posadowionych jest kilka budynków, a odrębna własność lokali zostanie wyodrębniona przez Wnioskodawcę tylko w jednym budynku.
3) Uznaje za nieprawidłowe stanowisko wnioskodawcy polegające na tym, że powyższe zasady ustalania podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości znajdą również zastosowanie w przypadku, gdy własność jednego z odrębnych lokali lub ułamkowa część prawa własności jednego z odrębnych lokali zostanie przeniesiona na podmiot trzeci (Nabywcę). Udziela następującej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego uznając, że powyższe zasady ustalania podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości znajdą również zastosowanie w przypadku, gdy własność jednego z odrębnych lokali lub ułamkowa część prawa własności jednego z odrębnych lokali zostanie przeniesiona na podmiot trzeci (Nabywcę).
UZASADNIENIE
W dniu 14 lipca 2014 r., do tutejszego organu podatkowego wpłynął wniosek złożony przez Stronę o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.
W przedmiotowym wniosku Wnioskodawca przedstawił następujące zdarzenie przyszłe:
Spółka jest użytkownikiem wieczystym kilku nieruchomości gruntowych zabudowanych, położonych na obszarze tutejszej gminy. Na tych nieruchomościach posadowionych jest kilka budynków. Przedmiotowe nieruchomości składają się z kilku działek ewidencyjnych ujętych w jednej księdze wieczystej.
Spółka rozważa ustanowienie odrębnej własności dwóch (lub więcej) lokali w niektórych budynkach posadowionych na tych nieruchomościach.
Spółka rozważa również przeniesienie ułamkowej części prawa własności jednego (lub więcej) z tych lokali na rzecz podmiotu trzeciego (Nabywca).
W wyniku tych działań, Wnioskodawca oraz Nabywca stanie się z mocy prawa właścicielem (współwłaścicielem) dwóch (lub więcej) odrębnych lokali i jednocześnie współwłaścicielem w odpowiednich częściach ułamkowych powierzchni wspólnych budynków znajdujących się na tych nieruchomościach oraz współużytkownikiem wieczystym powierzchni gruntów.
Stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego przedstawia się następująco:
Stanowisko 1) Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku, gdy na nieruchomości posadowiony jest jeden budynek i w budynku tym ustanowiona zostanie odrębna własność lokali, udział Wnioskodawcy w powierzchniach wspólnych tego budynku oraz w powierzchniach gruntu dla celów podatku od nieruchomości powinien zostać ustalony zgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, a więc przy zastosowaniu proporcji powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali będących własnością Wnioskodawcy do całkowitej powierzchni użytkowej całego budynku. Ostatecznie, podstawę opodatkowania w podatku od nieruchomości będzie stanowiła łączna powierzchnia wszystkich samodzielnych lokali będących własnością Wnioskodawcy oraz udział w powierzchniach wspólnych budynku i powierzchni gruntu, obliczony przy zastosowaniu wskazanej wyżej proporcji.
Stanowisko 2) Zdaniem wnioskodawcy powyższe zasady ustalania podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości znajdują również zastosowanie w przypadku, gdy na nieruchomościach posadowionych jest kilka lub kilkanaście budynków, a odrębna własność lokali zostanie wyodrębniona przez Wnioskodawcę tylko w jednym budynku.
Stanowisko 3) Zdaniem wnioskodawcy powyższe zasady ustalania podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości znajdują również zastosowanie w przypadku, gdy własność jednego (lub kilku) z odrębnych lokali zostanie przeniesiona na podmiot trzeci (Nabywcę), tak że własność wszystkich lokali będzie należała tylko do jednego podmiotu. Jednak w przypadku, gdy na jednym z lokali zostanie przeniesiony udział w nieruchomości na podmiot trzeci (Nabywcę), to lokal ten stanowić będzie odrębny przedmiot opodatkowania i podatek dla tej nieruchomości powinien być obliczony w odrębnej deklaracji podatkowej. Tak więc zostaną złożone dwie deklaracje przez Wnioskodawcę dla posiadanych przez niego lokali oraz przez Nabywcę dla posiadanych przez niego lokali.
W związku z powyższym wnioskodawca zwrócił się o potwierdzenie, że:
1) Czy w przypadku, gdy na nieruchomości posadowiony jest jeden budynek i w budynku tym ustanowiona zostanie odrębna własność co najmniej dwóch lokali, udział Wnioskodawcy w powierzchniach wspólnych danego budynku oraz w powierzchni gruntu do celów podatku od nieruchomości powinien zostać ustalony według proporcji w jakiej powierzchnia użytkowa wszystkich samodzielnych lokali pozostawać będzie do całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Co za tym idzie - zgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych - podstawę opodatkowania w podatku od nieruchomości powinna stanowić łączna powierzchnia użytkowa wszystkich samodzielnych lokali będących własnością Wnioskodawcy oraz udział w częściach wspólnych budynku i w powierzchni gruntu obliczony przy zastosowaniu wskazanej wyżej proporcji.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach opłatach lokalnych, jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.
Strona w toku subsumpcji do przedstawionego stanu faktycznego nieprawidłowo przyjęła, że w rozpatrywanej sytuacji obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali do powierzchni użytkowej całego budynku. Pogląd taki sprowadzałby się do stwierdzenia, że w rozpatrywanej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na "właścicielach samodzielnych lokali", choć ani ustawa, ani cytowani przez stronę przedstawiciele doktryny nie posługują się takim zwrotem, konsekwentnie używając szerszego pojęcia "właścicieli lokali. Nie ma więc podstaw, by na gruncie rozpatrywanego przepisu dokonywać takiego zawężenia. Nie ma wątpliwości, że zbiór "właścicieli samodzielnych lokali" stanowi podzbiór ogółu "właścicieli lokali". Można wyobrazić sobie sytuację, w której zbiory te są tożsame (jeśli cała powierzchnia użytkowa budynku została rozdzielona pomiędzy lokale samodzielne i nieruchomość wspólną), jednak sytuacja taka nie zawsze będzie miała miejsce, gdyż możliwy jest scenariusz, w którym część powierzchni użytkowej budynku posiadać będzie status "lokali niesamodzielnych" tj. takich, którym na etapie wyodrębniania pierwszego lokalu "przypisano" udziały w nieruchomości wspólnej, a jednocześnie nie spełniają one kryterium samodzielności.
Powierzchnie te - jako nie służące wszystkim współwłaścicielom do prawidłowego korzystania z ich lokali - nie wchodzą w obręb nieruchomości wspólnej i stanowią własność dotychczasowego właściciela nieruchomości (vide Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r., sygn. III CZP 199/95). Jednocześnie - jak wskazano wyżej, własność lokali niesamodzielnych związana jest z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej.
W zarysowanej wyżej sytuacji ujawnia się sens rozróżnienia pojęć "właścicieli lokali" (jak chce ustawa) i "właścicieli samodzielnych lokali" (do czego sprowadza się pogląd zaprezentowany przez Wnioskodawcę). W takim wypadku prawidłowe zastosowanie przepisu art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych polega na ułamkowym określeniu udziału dotychczasowego właściciela nieruchomości w prawie własności ogółu lokali znajdujących się w budynku (w tym lokali niesamodzielnych) - i dopiero tak określony udział może posłużyć do określenia udziału Wnioskodawcy w powierzchniach wspólnych danego budynku oraz w powierzchni gruntu do celów podatku od nieruchomości.
2) Czy powyższe zasady ustalania podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości znajdują również zastosowanie w przypadku, gdy na nieruchomościach posadowionych jest kilka budynków, a odrębna własność lokali zostanie wyodrębniona przez Wnioskodawcę tylko w jednym budynku?
Mając na uwadze, że okoliczność podniesiona przez Wnioskodawcę w pytaniu pierwszym stanowi fundament do rozważań w pytaniach kolejnych, również one odziedziczyły opisaną wyżej wadę interpretacyjną. Tak więc należy uznać, że w przypadku, gdy na nieruchomościach posadowionych jest kilka budynków, a odrębna własność lokali zostanie wyodrębniona przez Wnioskodawcę tylko w jednym z budynku, sposób ustalania podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości na zasadzie art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych również znajduje zastosowanie - należy jednak mieć na uwadze wcześniejsze rozważania dot. tego przepisu.
3) Czy powyższe zasady ustalania podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości znajdą również zastosowanie w przypadku, gdy własność jednego z odrębnych lokali lub ułamkowa część prawa własności jednego z odrębnych lokali zostanie przeniesiona na podmiot trzeci (Nabywcę)?
W odniesieniu do pytania nr 3 należy przyjąć, że zasady ustalania podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości zawarte w art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych znajdują również zastosowanie w przypadku, gdy własność jednego z odrębnych lokali lub ułamkowa część prawa własności jednego z odrębnych lokali zostanie przeniesiona na podmiot trzeci (Nabywcę).
Odnosząc się do rozwinięcia tego pytania w uzasadnieniu wniosku o wydanie pisemnej interpretacji - w przypadku, gdy na jednym z lokali zostanie przeniesiony udział w nieruchomości na podmiot trzeci (Nabywcę), wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy wyłączona jest możliwość stosowania art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Przepis ten stanowi o solidarnym opodatkowaniu współwłasności (współposiadania) nieruchomości lub obiektu budowlanego, wyraźnie jednak wskazując in fine na zastrzeżenie ust. 5 ww. artykułu. Nie może zatem być mowy o współstosowaniu na gruncie przedmiotowego stanu faktycznego ustępów 4 i 5 art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, gdyż ten drugi przepis stanowi lex specialis względem pierwszego z wymienionych. Należy uznać, że szczególny ustrój prawny, jakim na gruncie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jest współwłasność oparta na odrębnej własności lokali, wyklucza stosowanie art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W tym zakresie zastosowanie znajdzie rozwiązanie opisane w Ad. 1 niniejszej interpretacji, oparte na wyliczeniu udziałów w nieruchomości wspólnej zgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
POUCZENIE
Przytoczona interpretacja indywidualna nie podlega zaskarżeniu odwołaniem, nie stanowi bowiem decyzji podatkowej. Strona może zaskarżyć interpretację skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach przy ulicy Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.).
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy w terminie 30 dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie w terminie 60 dni od dnia wniesienia tego wezwania art. 53 § 2 ww. ustawy.
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi art. 54 § 1 ww. ustawy tj. Prezydenta Miasta Gliwice.