PO 2/JML-5086-0815/97 - Ulgi mieszkaniowe w związku z ponoszeniem wydatków w formie zaliczek lub przedpłat.

1.W piśmie okólnym PO 2/JML-8010-035/97 z dnia 14 maja 1997 r. przekazanym do wiadomości i stosowania wszystkim izbom i urzędom skarbowym wyjaśnione zostały zasady stosowania odliczeń w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu poniesienia wydatków na cele mieszkaniowe, w sytuacjach gdy podatnik nabywa w systemie zaliczkowym (przedpłat) lokal lub budynek mieszkalny od: osoby zajmującej się budową budynków mieszkalnych, gminy lub spółdzielni budującej domy w celu przeniesienia na rzecz członków własności znajdujących się w nich lokali mieszkalnych.

W powyższym piśmie przedstawiono jedynie sytuacje, które - jak wynikało z licznych wystąpień podatników do Ministerstwa Finansów - budziły w praktyce najwięcej wątpliwości w kontekście stosowania ulg mieszkaniowych w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji zatem opisane w piśmie PO 2/JML-8010-035/97 stany faktyczne nie wyczerpują wszystkich możliwości pozyskania przez osoby fizyczne lokalu lub budynku mieszkalnego i korzystania w związku z tym z ulg mieszkaniowych w podatku dochodowym od osób fizycznych; w szczególności zaś omawiane pismo nie dotyczy podatników budujących samodzielnie domy jednorodzinne.

2.Umowa przedwstępna jest instytucją przygotowującą zawarcie właściwej umowy między stronami. Zgodnie z art. 389 k.c. umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być zawarta.

Umowa przedwstępna do nabycia nieruchomości nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności (do czego, zgodnie z art. 158 k.c., wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego), lecz do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Do uznania umowy przedwstępnej za ważną nie jest więc konieczne zawarcie jej w formie aktu notarialnego, jednakże kwestia formy tej umowy nie pozostaje bez wpływu na skutki prawne, jakie mają z niej wynikać. Dzięki zachowaniu formy notarialnej dla umowy przedwstępnej dotyczącej zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, co wynika z art. 390 § 2 w związku z art. 73 § 2 k.c.

Jeżeli jednak podatnik zawarł umowę przedwstępną bez zachowania formy aktu notarialnego, to w świetle przepisów k.c. umowa ta jest ważna, a zatem nie ma przeszkód, by właściwy urząd skarbowy wyraził w tej sytuacji zgodę na zaniechanie poboru zaliczek na podatek dochodowy w odpowiedniej wysokości. W tym miejscu dodać należy, że wydanie decyzji administracyjnej w trybie art. 8 ust. 2 ustawy o zobowiązaniach podatkowych - tj. w ramach uznania administracyjnego - poprzedzone jest wszechstronnym i pełnym wyjaśnieniem okoliczności faktycznych danej sprawy, po złożeniu przez podatnika wniosku w tej sprawie.