PO 2/4-8010-01731/94 - Odliczanie strat z tytułu najmu budynków (lokali) mieszkalnych.

W związku z wystąpieniami Rzecznika Praw Obywatelskich prof. Tadeusza Zielińskiego oraz organizacji właścicieli nieruchomości, dotyczącymi pokrywania strat z tytułu najmu budynków mieszkalnych (lokali) w przypadkach, gdy najemcy są obowiązani opłacać czynsz regulowany, Ministerstwo Finansów uprzejmie wyjaśnia, co następuje:

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1993 r. Nr 90, poz. 416 z późn. zm.), w brzmieniu ustalonym w art. 1 pkt 2 lit. b ustawy z dnia 16 grudnia 1993 r. o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania (...) (Dz. U. Nr 134, poz. 646), stratę ze źródła przychodów poniesioną w roku podatkowym pokrywa się w równych częściach z dochodu uzyskanego z tego źródła w najbliższych, kolejno po sobie następujących, trzech latach podatkowych.

W art. 10 ust. 6 nowelizowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o której wyżej mowa, najem został uznany za odrębne źródło przychodów, a zatem podatnicy ponoszący stratę z najmu budynków mieszkalnych (lokali) nie mogą straty z najmu odliczać od dochodów osiąganych z innych źródeł przychodów. W konsekwencji więc, w przypadkach gdy najemcy są obowiązani opłacać czynsz regulowany i uzyskane w ten sposób wpływy z czynszu w roku podatkowym, jak również w najbliższych kolejnych latach podatkowych nie pokrywają kosztów eksploatacji i remontów wynajmowanych budynków mieszkalnych (lokali), wynajmujący mogą być praktycznie pozbawieni możliwości odliczania strat z najmu od dochodu z tego samego źródła przychodów (najmu).

Ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych (...) (Dz. U. Nr 105, poz. 509) w art. 56 ust. 2 ustanowiła zasadę, że do dnia 31 grudnia 2004 r. czynsz z tytułu najmu lokalu nawiązanego na podstawie decyzji administracyjnej, w domach stanowiących własność osoby fizycznej, ustala się zgodnie z przepisami o czynszu regulowanym.

Wysokość regulowanych stawek czynszu określa:

1) rozporządzenie Rady Ministrów z 1987 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe; stawki te obowiązują do czasu podjęcia uchwały przez radę gminy, jednak nie dłużej niż do dnia 12 maja 1995 r. (art. 68 ust. 2),

2) uchwała rady gminy (art. 26).

W przedstawionych wyżej okolicznościach, wynajmujący nie może zatem wysokości czynszu określać w umowie z najemcą (czynsz wolny), z uwzględnieniem wydatków związanych z wynajmowanym budynkiem (lokalem).

Równocześnie wymieniona wyżej ustawa o najmie lokali mieszkalnych (...) nałożyła na wynajmującego szereg obowiązków w zakresie napraw wynajmowanego budynku mieszkalnego (lokali) - wymiany instalacji, elementów wyposażenia technicznego itp. Wynajmujący nie może obowiązków tych ograniczyć z tego powodu, że najemcy są obowiązani opłacać czynsz regulowany.

Uwzględniając powyższe, jak również okoliczność, że wpływy z czynszu powinny być w pierwszym rzędzie przeznaczane na pokrycie kosztów eksploatacji, konserwacji i remontów wynajmowanych budynków mieszkalnych (lokali), a także biorąc pod uwagę wysokie koszty remontów, Ministerstwo Finansów zaleca organom podatkowym, aby w uzasadnionych przypadkach, gdy podatnicy poza najmem budynków mieszkalnych (lokali), który przyniósł stratę, osiągnęli w roku podatkowym dochody z innych źródeł przychodów, dokonywały na wniosek podatnika, w ramach uprawnień określonych przepisami wydanymi na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy o zobowiązaniach podatkowych, zaniechania poboru podatku dochodowego od dochodów z pozostałych źródeł przychodów w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem dochodowym obliczonym od sumy dochodów osiągniętych w roku podatkowym ze wszystkich źródeł przychodów - bez odliczania straty z najmu, a podatkiem dochodowym obliczonym po odliczeniu straty z najmu od dochodów osiągniętych z pozostałych źródeł przychodów. Jeżeli strata z najmu w roku podatkowym byłaby wyższa niż dochody z pozostałych źródeł przychodów, a podatnik również w następnym roku podatkowym wykazał poniesienie straty z najmu, możliwe jest zastosowanie zaniechania, o którym wyżej mowa, również w następnym roku podatkowym, jednak nie dłużej niż w okresie najbliższych, kolejnych trzech lat podatkowych.

Podjęcie decyzji o odliczeniu straty z najmu w każdym przypadku powinno być poprzedzone wnikliwą analizą wszystkich okoliczności mających wpływ na wysokość wykazanych kosztów uzyskania przychodów z najmu.

Powyższe zalecenie należy stosować do czasu wprowadzenia zmiany przepisów w omawianym zakresie.