PL/LM/834/2/BNJ/10/09/PK-1746 - Zasady ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, na skutek nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Na podstawie art. 14e ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60, z późn. zm.) Minister Finansów, z urzędu, zmienia interpretację indywidualną Nr IPPB2/436-100/09-2/AF, wydaną w dniu 22 czerwca 2009 r. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w imieniu Ministra Finansów, w ten sposób, iż stwierdza, że stanowisko Pana Bartłomieja Z., zwanego dalej "Wnioskodawcą", przedstawione we wniosku z dnia 16 marca 2009 r. (data wpływu 30 marca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn nabycia tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką - jest nieprawidłowe.

W dniu 30 marca 2009 r. wpłynął do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514, z późn. zm.), w indywidualnej sprawie dotyczącej opodatkowania tym podatkiem nabycia przez Wnioskodawcę tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w W. Nieruchomość stanowi działkę gruntu o powierzchni 246 m² zabudowanej budynkiem mieszkalnym o pow. użytkowej 179 m² (plus poddasze). Drugim współwłaścicielem w części równej jest osoba fizyczna należąca do III grupy podatkowej (zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadków i darowizn). Przedmiotowa nieruchomość jest obciążona hipoteką w kwocie 782.000,00 zł na rzecz Banku S.A. jako zabezpieczenie z tytułu udzielonego kredytu na zakup nieruchomości. Stroną umowy kredytu są współwłaściciele nieruchomości. Współwłaściciele zamierzają podpisać ugodę w formie aktu notarialnego, zgodnie z którą nastąpi nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy z jednoczesnym przejęciem wszystkich obciążeń wynikających z umowy kredytu. Wartość zadłużenia (kwota główna i odsetki) ustalona po kursie sprzedaży franka szwajcarskiego na dzień złożenia wniosku jest zbliżona do wartości hipoteki.

W oparciu o powyższy stan faktyczny Wnioskodawca zadał pytanie, czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, wartość nieruchomości może być pomniejszona o wartość hipoteki, którą obciążona jest nieruchomość, czy też o faktyczną wartość zadłużenia z tytułu kredytu ustaloną na dzień zawarcia ugody...

Zdaniem Wnioskodawcy, nieodpłatne zniesienie współwłasności podlega podatkowi od spadków i darowizn na zasadach określonych w ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Podatnikiem podatku jest osoba, która nabywa nieruchomość w wyniku tej czynności. Zgodnie z art. 7 tej ustawy podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn stanowi wartość nabytych rzeczy lub praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Biorąc pod uwagę fakt, że zgodnie z ugodą, wraz z nieodpłatnym zniesieniem współwłasności, na nabywcę przejdą wszystkie obciążenia z tytułu umowy kredytu, które są zabezpieczone hipoteką, z tego względu przy ustalaniu podstawy opodatkowania należy uwzględnić ciężary i długi ciążące na przedmiocie transakcji. Faktyczna kwota zadłużenia obciążająca nieruchomość przeliczona po kursie sprzedaży franka szwajcarskiego z dnia zawarcia ugody (tj. z dnia powstania obowiązku podatkowego) odpowiada wartości kredytu, który pozostał do spłacenia wraz z odsetkami. Według Wnioskodawcy, kwota tego zadłużenia powinna pomniejszyć podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn - podobne stanowisko przedstawił Urząd Skarbowy Warszawa Mokotów w postanowieniu w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 16 stycznia 2006 r. Nr 1433/NL/SP/432/R/19/05).

W interpretacji indywidualnej Nr IPPB2/436-100/09-2/AF, wydanej w dniu 22 czerwca 2009 r. stanowisko Wnioskodawcy zostało przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie uznane za prawidłowe. Na podstawie opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego organ ten stwierdził, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768), zwanej dalej "u.p.s.d.", podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne rzeczy lub praw majątkowych, m.in. tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności. W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 u.p.s.d. obowiązek podatkowy powstanie z chwilą zawarcia umowy albo ugody, jeżeli jej skutkiem będzie nieodpłatne zniesienie współwłasności. Dyrektor Izby Skarbowej stwierdził, że zgodnie z przepisami art. 7 ust. 1 u.p.s.d. podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Stosownie do przepisu art. 7 ust. 6 upsd przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Podejmując rozstrzygnięcie Dyrektor Izby Skarbowej stwierdził, że spłata kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości w przypadku zniesienia współwłasności stanowi bezspornie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 u.p.s.d. Jednocześnie, za prawidłowe uznał stanowisko Wnioskodawcy, że przy obliczaniu podstawy opodatkowania wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o faktyczną wartość zadłużenia z tytułu kredytu ustaloną na dzień zawarcia ugody w formie aktu notarialnego, zgodnie z którą nastąpi nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Po zapoznaniu się z aktami sprawy, Minister Finansów stwierdza, co następuje.

W myśl art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej, Minister Finansów może, z urzędu, zmienić wydaną interpretację indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość.

Zgodnie z art. 7 ust. 6 u.p.s.d. przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć na względzie przepis art. 7 ust. 1 u.p.s.d., w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Oznacza to, że z punktu widzenia ustalania podstawy opodatkowania długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych. Pojęcie długów w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.s.d. obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Ciężarem w rozumieniu art. 7 ust. 1 upsd jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza wartość rynkową tej rzeczy lub prawa.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż współwłaściciele zamierzają dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz banku w związku z zaciągnięciem przez nich kredytu na zakup przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, z późn. zm.) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.s.d. W konsekwencji, wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma natomiast znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia (całość, część lub został on całkowicie spłacony).

Wobec powyższego nieprawidłowe jest rozstrzygnięcie Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie zawarte w zmienianej interpretacji indywidualnej Nr IPPB2/436-100/09-2/AF, wydanej w dniu 22 czerwca 2009 r., iż przy ustalaniu podstawy opodatkowania ww. podatkiem wartość nieruchomości może być pomniejszona o faktyczną wartość zadłużenia z tytułu kredytu ustaloną na dzień zawarcia ugody w formie aktu notarialnego, zgodnie z którą nastąpi nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Mając powyższe na względzie, istnieje podstawa do zmiany rozstrzygnięcia podjętego przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie.

Zmiana tej interpretacji dotyczy stanu przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania zmienionej interpretacji.

Na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.) stronie służy skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, po uprzednim wezwaniu na piśmie Ministra Finansów (ul. Świętokrzyska 12; 00-916 Warszawa) - w terminie czternastu dni od dnia doręczenia zmiany interpretacji - do usunięcia naruszenia prawa.

Skargę wnosi się za pośrednictwem Ministra Finansów w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi tego organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ ten nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia wezwania do usunięcia naruszenia prawa.