PI/005-567/04/CIP/04 - Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży używanych nieruchomości.

Pytanie podatnika

Czy sprzedaż używanych nieruchomości wraz z przynależnym gruntem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 7%. Zdaniem podatnika sprzedaż lokali mieszkalnych winna być zwolniona od podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż działki przeznaczonej pod zabudowę należy opodatkować 22% podatkiem VAT.

Stan faktyczny:

Gmina (podatnik podatku od towarów i usług) dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach wielomieszkaniowych używanych wraz z przynależnym gruntem oraz budynków lub ich części wraz z gruntem.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlega m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

W myśl art. 2 pkt 6 cytowanej ustawy przez towary - rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 cytowanej ustawy W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem w przypadku gdy przedmiotem dostawy są budynki lub budowle trwale z gruntem związane albo części tych budynków lub budowli, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu sprzedaży budynków (budowli) trwale związanych z gruntem, wraz z ceną gruntu. Budynek wraz z gruntem podlega opodatkowaniu według stawki podatkowej właściwej dla nieruchomości. Jeżeli zatem sprzedaż będzie dotyczyła obiektu budownictwa mieszkaniowego, która objęta jest stawką 7% zgodnie z art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż gruntu związanego z tym obiektem winna być opodatkowana według stawki 7%.

W przypadku sprzedaży nieruchomości innych niż przeznaczonych na cele mieszkaniowe wraz z przynależnym gruntem, należy zastosować stawkę podatku VAT 22% dla całej transakcji.

Wyjątek od powyższych zasad stanowią uregulowania zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 cytowanej ustawy, w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2 rozumie się, zgodnie z art. 43 ust. 2 ustawy:

- budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;

- pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

W art. 43 ust. 1 pkt 10) w/w ustawy postanowiono o zwolnieniu dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy, zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Obiektami budownictwa mieszkaniowego według definicji zawartej w art. 2 pkt 12 w/w ustawy są budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych: 111 - Budynki mieszkalne jednorodzinne, 112 - Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, ex 113 - Budynki zbiorowego zamieszkania wyłącznie: budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

Z powyższych unormowań wynika, iż ze zwolnienia od podatku korzysta dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego na tzw. rynku wtórnym, lecz tylko na cele mieszkaniowe, ponieważ zwolnienie to nie obejmuje części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Z przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem sprzedaży są używane budynki oraz lokale mieszkalne. Zatem stwierdzić należy, iż w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych będzie miał zastosowanie przepis art. 43, ust. 1, pkt 10 w/w ustawy, zgodnie z którym dostawa lokalu mieszkalnego w części przeznaczonej wyłącznie na cele mieszkaniowe, jeżeli nie jest on zasiedlony po raz pierwszy, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług bez względu na upływ czasu jaki minął od zakończenia budowy. Natomiast dostawa używanych budynków, innych niż przeznaczonych na cele mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedaż gruntu budowlanego lub przeznaczonego pod zabudowę nie związanego trwale z nieruchomością podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu stawki podatku w wysokości 22%.