PI/005-120/05/Z/03 - Refakturowanie kosztów nabycia usług dotyczących nieruchomości przez jej zarządcę.

Pisma urzędowe
Status:  Aktualne

Pismo z dnia 16 lutego 2006 r. Izba Skarbowa w Gdańsku PI/005-120/05/Z/03 Refakturowanie kosztów nabycia usług dotyczących nieruchomości przez jej zarządcę.

DECYZJA

Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku, działając na podstawie:

* art. 14b § 5 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.);

po rozpatrzeniu zażalenia wniesionego pismem z dnia 7 grudnia 2005r. przez Sp. z o.o. na postanowienie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku znak DV/443-90/05 z dnia 30 listopada 2005 r. zawierające pisemną interpretację co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie refakturowania przez zarządcę wspólnoty mieszkaniowej na właścicieli poszczególnych lokali kosztów związanych z nabyciem usług bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz dostawę ciepłej wody i energii elektrycznej,

odmawia zmiany postanowienia będącego przedmiotem zażalenia.

UZASADNIENIE

Spółka z o.o., pismem bez znaku z dnia 31.08.2005 r. (data wpływu do Urzędu Skarbowego - 01.09.2005 r.), zwróciła się do Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w sprawie refakturowania przez zarządcę wspólnoty mieszkaniowej na właścicieli poszczególnych lokali kosztów związanych z nabyciem usług bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz dostawę ciepłej wody i energii elektrycznej.

W złożonym zapytaniu Podatnik wskazał następujący stan faktyczny:

W oparciu o art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele samodzielnych lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną Zarządcy - Sp. z o.o. Umowa o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną została zawarta w dniu 8 czerwca 2005 r. (Rep. A nr.... ). Na podstawie przepisów ustawy o własności lokali oraz postanowień umowy o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną zawartej w dniu 8.06.2005 r. zarządca jest obowiązany w szczególności do dokonywania bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz do zapewnienia wspólnocie mieszkaniowej dostaw ciepłej wody i energii elektrycznej. Wymienione obowiązki są realizowane przez Zarządcę w szczególności poprzez zawieranie odpowiednich umów z podmiotami zajmującymi się świadczeniem usług danego rodzaju. Zarządca zawiera wzmiankowane umowy w imieniu własnym, ale na rachunek właścicieli lokali. Na fakturach VAT wystawianych przez dostawców usług jako nabywca usługi wskazana jest Sp. z o.o.

Podatnik zwrócił się z zapytaniem, czy w przedstawionym stanie faktycznym możliwe jest tzw. refakturowanie kosztów nabycia wymienionych we wniosku bezpośrednio na właścicieli lokali.

Zdaniem Wnioskodawcy, Zarządca, który w ramach sprawowania zarządu nieruchomością wspólną na podstawie umowy o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną zawartą z właścicielami lokali nabył w imieniu własnym, ale na rachunek właścicieli lokali usługi dotyczące nieruchomości wspólnej, polegające w szczególności na wykonywaniu czynności w zakresie bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz na dostawie ciepłej wody i energii elektrycznej, może dokonać refakturowania kosztów nabycia tych usług bezpośrednio na właścicieli lokali.

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku w postanowieniu znak DV/443-90/05 z dnia 30 listopada 2005 r. stwierdził, iż w nawiązaniu do opisanego stanu faktycznego stanowisko zawarte w przedmiotowym wniosku jest nieprawidłowe. W uzasadnieniu Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku stwierdził, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy może określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd innej osobie fizycznej lub prawnej. W każdym jednak przypadku zarządca działa w imieniu i na rzecz wspólnoty. Zarządca Wspólnoty, zawierając umowy z dostawcami usług konserwacyjno-remontowych i mediów do poszczególnych lokali bądź części wspólnej nieruchomości, nie staje się przez to nabywcą (odbiorcą) tych usług, a pozostaje jedynie reprezentantem nabywcy. To wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami tych usług i mediów, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków wspólnoty, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o własności lokali. Kwoty wpłacane przez członków Wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków. Rozrachunki wewnętrzne wspólnoty nie stanową obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż wspólnota nie może dokonać odsprzedaży usług na rzecz samych siebie.

W przypadku zarządcy wspólnoty mieszkaniowej należy rozróżnić zarząd wspólnotą w znaczeniu funkcjonalnym, rozumiane jako zarządzanie, administrowanie (czynności te jako skierowane do innego podmiotu klasyfikowane są statystycznie i w przypadku zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi podlegają fakturowaniu i opodatkowaniu podstawową stawką VAT) oraz reprezentowanie wspólnoty w stosunku do osób trzecich, jakimi są dostawcy usług na rzecz wspólnoty. W tym przypadku zarządca działa w imieniu i na rachunek członków wspólnoty. A zatem skoro to wspólnota, czyli de facto jej członkowie są nabywcą usług (zarządca składa jedynie oświadczenia woli za wspólnotę) - brak podstaw do fakturowania usług remontowych i dostawy mediów przez zarządcę na członków wspólnoty. Koszty te są bowiem kosztami wspólnoty, a nie zarządcy. Rozliczenie zaliczek z tytułu partycypacji w kosztach wspólnoty jest wewnętrznym rozliczeniem między wspólnotą (reprezentowaną przez zarządcę) a jej członkami. W ocenie organu podatkowego, czynności pobierania od członków wspólnoty wpłat z tytułu zarządu nieruchomością wspólną oraz poszczególnych wyodrębnionych lokali nie podlegają ustawie o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czynności tych nie dokumentuje się fakturą VAT. Dla udokumentowania dokonywanych wpłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz poszczególnych wyodrębnionych lokali wystarczające są dowody "kasa przyjmie" - w przypadku wpłat gotówkowych, bądź potwierdzenie dokonania przelewu - w przypadku wpłat bezgotówkowych.

Pismem z dnia 07 grudnia 2005 r. Sp. z o.o. złożyła zażalenie na powyższe postanowienie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku wnosząc o jego zmianę w całości poprzez stwierdzenie, iż na gruncie stanu faktycznego podanego przez Podatnika we wniosku, prawidłowe jest stanowisko Podatnika zgodnie z którym Zarządca, który w ramach sprawowania zarządu nieruchomością wspólną na podstawie umowy o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną nabył w imieniu własnym, ale na rachunek właścicieli usługi dotyczące nieruchomości wspólnej, polegające w szczególności na wykonywaniu czynności w zakresie bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz na dostawie ciepłej wody i energii elektrycznej może dokonać refakturowania kosztów nabycia tych usług bezpośrednio na właścicieli lokali.

Zaskarżonemu postanowieniu Podatnik zarzuca:

1. naruszenie przepisów art. 14a § 1, § 2, § 3 i § 5 Ordynacji podatkowej poprzez wydanie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego na gruncie odmiennego stanu faktycznego niż przedstawiony w pisemnym wniosku Podatnika,

2. naruszenie przepisu art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, iż zarządca, któremu właściciele lokali w umowie powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, w ramach wykonywania zarządu działa zawsze w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, a w konsekwencji nie może nabywać usług na podstawie umów zawartych z dostawcami tych usług, działając w imieniu własnym, ale na rachunek własności lokali, dla których usługi te są przeznaczone,

3. Naruszenie przepisu art. 33 ustawy o własności lokali poprzez jego niezastosowanie w sprawie.

W uzasadnieniu zażalenia podatnik podniósł, iż Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku jako podstawę interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnych sprawach podatników, przyjął nieznajdujące żadnego oparcia w okolicznościach faktycznych sprawy założenie, iż Zarządca, zawierając umowy, działa w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, a zatem, że nabywcą usług jest w istocie wspólnota mieszkaniowa, czyli de facto jej członkowie (Zarządca jedynie składa oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową), co stanowi naruszenie przepisów art. 14a § 1-5 Ordynacji podatkowej i przesądza o wadliwości wydanego postanowienia.

W ocenie Podatnika żaden przepis ustawy o własności lokali, a w szczególności art. 18 ust. 1 tej ustawy, ani też żaden inny przepis prawa nie stoi na przeszkodzie zorganizowaniu procesu dostarczania właścicielom lokali usług dotyczących nieruchomości wspólnej w taki sposób, że stosowne umowy z dostawcami usług zawiera Zarządca, nabywając te usługi w imieniu własnym, ale na rachunek właścicieli lokali, dla których w istocie usługi te są przeznaczone. Za całkowicie prawidłowe należy również uznać wskazanie przez dostawcę usług na fakturze VAT Zarządcy, jako nabywcy danej usługi, skoro to Zarządca działający w imieniu własnym jest kontrahentem dostawcy usługi (nabywcą).

Podatnik zauważa również, iż stosownie do treści art. 33 ustawy o własności lokali, który to przepis został przez Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku całkowicie pominięty przy rozstrzyganiu sprawy, w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4 ustawy. W ocenie podatnika ustawodawca jednoznacznie wskazuje, iż relacje prawne pomiędzy właścicielami lokali a zarządcą mogą być przez strony kształtowane zgodnie z ich wolą, na zasadzie swobody umów, a dopiero w braku stosownych uregulowań umownych znajdują zastosowanie przepisy o własności lokali. Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku wbrew woli stron przyjął, iż nabywcą usług jest bezpośrednio wspólnota mieszkaniowa, a nie zarządca, co przesądza o wadliwości interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie podatnika.

Zdaniem Podatnika, w niniejszej sprawie "powierzenie" Zarządcy zarządu nieruchomością wspólną zostało dokonane zgodnie z art. 18 ust. 1 i art. 33 ustawy o własności lokali w formie umowy o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną zawartej pomiędzy właścicielami lokali a Zarządcą, która to umowa wraz z umową o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną, określa prawa i obowiązki stron związane z wykonywaniem zarządu nieruchomością wspólną.

Podatnik zauważa, iż umowa o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną, w zakresie w którym dotyczy dokonywania przez zarządcę czynności prawnych w ramach zarządu nieruchomością wspólną wykazuje cechy umowy zlecenia. Strona nadmienia, iż w piśmiennictwie prawniczym wskazuje się, że relacje pomiędzy przyjmującym zlecenie a zleceniodawcą mogą być ukształtowane w dwojaki sposób:

1. przyjmujący zlecenie może podjąć się dokonania czynności prawnej w imieniu dającego zlecenie jako jego przedstawiciel, albo też

2. w imieniu własnym, ale na rachunek dającego zlecenie.

W niniejszej sprawie, Zarządca jako przyjmujący zlecenie i właściciele lokali jako zleceniodawcy ukształtowali swoje wzajemne relacje w ten sposób, iż Zarządca nabywa w imieniu własnym, ale na rachunek właścicieli lokali usługi dotyczące nieruchomości wspólnej, polegające w szczególności na wykonywaniu czynności w zakresie bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz na dostawie ciepłej wody i energii elektrycznej, a następnie zakupione usługi przenosi na nabywcę za zwrotem kosztów ich nabycia (dokonując tzw. refakturowania).

Zarządca jest określony jako strona (nabywca usług w poszczególnych umowach o dostawę określonych usług), a w konsekwencji jest wskazywany, jako nabywca w treści faktur VAT dokumentujących wykonanie poszczególnych umów.

Ponadto Podatnik zarzuca Naczelnikowi Drugiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku, iż nie odpowiedział mu na zadane we wniosku zapytanie dotyczące kwestii dopuszczalności tzw. refakturowania, a skupił się bez związku z treścią zadanego pytania na zaliczkach wpłacanych przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku, po dokonaniu weryfikacji przedmiotowego postanowienia stwierdza. co następuje.

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnoty jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z ustawą właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.). Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości.

W przypadku wspólnot mieszkaniowych istotny jest sposób zarządzania nieruchomością wspólną. W sytuacji gdy właściciele nie postanowią inaczej, ustawa o własności lokali narzuca w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną dwa rozwiązania. W zależności od ilości lokali zarządzanie nieruchomością odbywać się może poprzez wybrany zarząd albo według przepisów o współwłasności. W sytuacji gdy liczba lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności i wówczas jest to zarząd bezpośredni. Z kolei, jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj członkowie (art. 21 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast zgodnie z ust. 2 ustawy o własności lokali, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Jak więc widać zarząd jest ciałem wykonawczym wspólnoty mieszkaniowej. Mając na uwadze powyższe przepisy oraz definicję Słownika języka polskiego, zgodnie z którą "reprezentować" znaczy występować, działać w czyimś imieniu, być reprezentantem, przedstawicielem kogoś, uznać należy, iż zarząd zawsze działa w imieniu i na rzecz wspólnoty.

Oprócz powyższych dwóch rozwiązań dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, ustawa o własności lokali przewiduje jeszcze jeden sposób zarządu nieruchomością wspólną określony w art. 18 ust. 1, którym jest ustanowienie zarządcy powierniczego. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej, albo prawnej.

W art. 33 ustawy o własności lokali zastrzeżono zaś, iż w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału. W świetle powyższego zastrzeżenia zatem, w przypadku powierzenia zarządu osobie fizycznej albo prawnej przepisy niniejszej ustawy dotyczące wykonywania zarządu zostają wyłączone bądź ograniczone w takim zakresie, w jakim kwestia zarządu została uregulowana w umowie o zarządzanie.

Zgodnie zaś z art. 184 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Zarządca nieruchomości jest osobą fizyczną posiadającą licencję zawodową nadaną w trybie rozdziału 4 niniejszego działu (art. 184 ust. 2 ww. ustawy). Również przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości (art. 184 ust. 3).

W świetle art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Zgodnie z art. 185 ust. 2 ww. ustawy zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzane w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów niniejszej ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz umowy o zarządzanie nieruchomością (art. 185 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności (art. 186 ust. 1 o gospodarce nieruchomościami).

Mając na uwadze powyższe, a w szczególności zapis, iż zarządca działa na podstawie umowy o zarządzanie zawartej ze wspólnotą mieszkaniową ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej jednostki organizacyjnej oraz zgodnie z zasadą ochrony interesów osoby, na rzecz której działa, uznać należy, iż zarządca (przedsiębiorca) powołany w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali będzie pełnił wyłącznie funkcję administratora nieruchomości, który może samodzielnie wykonywać jedynie czynności zwykłego zarządu i to tylko te, do których zostanie upoważniony w umowie. Powierzenie zarządu osobie fizycznej bądź prawnej nie wyłącza ogólnych kompetencji właścicieli i zarządu wspólnoty, zaś zarząd w takim przypadku będzie sprawował nadzór nad prawidłowością wykonywania zadań powierzonych zarządcy.

Zarządca na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, zawierając umowę o zarządzanie daną nieruchomością, może reprezentować wspólnotę na zewnątrz w stosunku do innych podmiotów, o ile takie uprawnienie zostało zapisane w umowie.

Zarządca, zawierając umowy z dostawcami mediów i usług konserwacyjno-remontowych do części wspólnej nieruchomości i poszczególnych wyodrębnionych lokali, zawiera je ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla wspólnoty mieszkaniowej, posiada więc uprawnienia do zawierania umów na zasadzie pełnomocnictwa w imieniu i na rachunek wspólnoty (jest jej reprezentantem, powiernikiem). Może podejmować samodzielnie tylko czynności związane z bieżącą eksploatacją nieruchomości, mające na celu utrzymanie jej w stanie niepogorszonym oraz zapewnienie właścicielom korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Zgodnie z art. 185 ust 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządca za wykonywaną czynność zarządzania otrzymuje określone wynagrodzenie, które stanowi dla niego przychód. Natomiast kwoty wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków, nie są zaś przychodem zarządcy.

W świetle art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych.

Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, iż usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów (osób fizycznych, jednostek gospodarczych). Zgodnie zatem z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU, usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz, dla innego podmiotu.

W świetle powyższego, czynność pokrycia przez członków Wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali nie jest usługą w rozumieniu klasyfikacji statystycznych, nie stanowi tym samym obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. Czynności zarządzania nieruchomością, wykonywane przez zarządcę powołanego przez Wspólnotę działającego wyłącznie na jej rzecz i w jej imieniu, czyli dla zaspokojenia własnych potrzeb nie stanowią przedmiotu klasyfikacji statystycznej usług.

Zatem zarządca działający w imieniu i na rzecz wspólnoty, dostarczając media, nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów, ani też odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku VAT, ponieważ stroną umowy jest wspólnota przez niego reprezentowana. W związku z powyższym brak jest uzasadnienia dla fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą reprezentowaną przez zarządcę a jej członkami z tytułu ponoszonych kosztów utrzymania nieruchomości dotyczących części wspólnej oraz wyodrębnionych lokali.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje pojęcia refakturowania, jednak w praktyce podatkowej refakturowanie jest zjawiskiem powszechnym. Refakturowanie w znaczeniu potocznym rozumiane jest jako ponowienie czynności fakturowania, czyli ponowienie czynności dokumentowania sprzedaży. Do refaktur stosuje się odpowiednio zasady dotyczące wystawiania faktur VAT. W praktyce księgowej czynność refakturowania bywa nazywana "przenoszeniem kosztów" czyli "sprzedażą po cenach zakupu". Z refakturowaniem mamy do czynienia, gdy występują następujące okoliczności:

* przedmiotem refakturowania są usługi,

* sprzedaż (a właściwie odsprzedaż) musi być dokonana po cenie zakupu, bez jakiejkolwiek marży narzuconej przez odsprzedającego,

* podmiot, który dokonuje refakturowania wystawia na rzecz nabywcy fakturę (refakturę), z uwzględnieniem tej samej stawki podatku VAT (bądź też stosując zwolnienie od podatku), która widnieje na fakturze pierwotnej wystawionej przez usługodawcę,

* w umowie między kontrahentami powinno być zastrzeżenie o odrębnym rozliczaniu (refakturowaniu) danego rodzaju czynności.

Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 25 października 2001 r., sygn. akt III S.A. 1466/00, "refakturowanie usług oznacza nic innego, jak fakturowanie usługi świadczonej przez podatnika podatku od towarów i usług przy pomocy osoby trzeciej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wspólnota mieszkaniowa powierzyła w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd osobie prawnej, a korzystając z zapisu art. 33 ww. ustawy, postanowienia umowy o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną pomiędzy właścicielami lokali a Zarządcą sformułowała w ten sposób, że określiła prawa i obowiązki stron związane z wykonywaniem zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z uregulowaniami powyższej umowy, Zarządca - Sp. z o.o. nabywa w imieniu własnym, ale na rachunek właścicieli lokali usługi dotyczące nieruchomości wspólnej, polegające w szczególności na wykonywaniu czynności w zakresie bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz dostawie ciepłej wody i energii elektrycznej, a następnie zakupione usługi przenosi na nabywcę za zwrotem kosztów ich nabycia.

Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku zauważa jednakże, że mimo iż zasada swobody umów dopuszcza możliwość swobodnego kształtowania stosunków umownych, podatnicy podatku od towarów i usług muszą pamiętać o tym, aby postanowienia umowne nie pozostawały w sprzeczności z obowiązującymi przepisami w zakresie podatku VAT. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług co prawda nie regulują problemu refakturowania, jednakże w praktyce organy podatkowe dopuszczają możliwość tzw. "przenoszenia kosztów". Przypomnijmy, że o refakturowaniu możemy mówić wyłącznie, w przypadku gdy dany podmiot otrzymujący fakturę z tytułu świadczonych usług (np. dostaw energii cieplnej) wystawia fakturę (refakturę) na podmiot, który z tych usług faktycznie korzysta, przy zastosowaniu tej samej ceny i stawki podatku VAT jaka istnieje na fakturze pierwotnej, a kwestia refakturowania powinna być uregulowana w umowie pomiędzy kontrahentami. Refaktura winna być wystawiona zgodnie z zasadami dotyczącymi wystawiania faktur VAT.

W przedmiotowej sprawie zarządcy reprezentującego Wspólnotę nie można w zakresie ponoszonych kosztów utrzymania nieruchomości (zarówno wspólnych, jak i dotyczących wyodrębnionych lokali) uznać za odrębny od Wspólnoty podmiot gospodarczy, bowiem to wspólnota (czyli jej członkowie) jest nabywcą usług remontowych i dostawy mediów. Powyższe koszty są więc jej kosztami, a nie zarządcy. W konsekwencji zarządca wspólnoty nie jest uprawniony do wystawiania na poszczególnych właścicieli lokali - członków wspólnoty tzw. refaktur. Rozliczenie zaliczek z tytułu partycypacji w kosztach wspólnoty jest wewnętrznym rozliczeniem między wspólnotą (reprezentowaną przez zarządcę) a jej członkami.

Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku nie podziela podniesionego w zażaleniu zarzutu naruszenia przez organ pierwszej instancji przepisu art. 14a § 1, § 2, § 3 i § 5 Ordynacji podatkowej poprzez wydanie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego na gruncie odmiennego stanu faktycznego niż przedstawiony w pisemnym wniosku Podatnika. W ocenie tut. Organu w postanowieniu znak DV/443-90/05 z dnia 30.11.2005 r. dotyczącego indywidualnej sprawy Podatnika, którym jest Sp. z o.o., Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku zastosował do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego obowiązujące i prawidłowe przepisy w zakresie podatku od towarów i usług.

Jednocześnie, w ocenie Dyrektora tut. Izby nieuzasadnionym jest zarzut dotyczący braku odpowiedzi na zadane we wniosku zapytanie dotyczące kwestii dopuszczalności tzw. refakturowania, ponieważ odpowiedź na powyższe pytanie została zawarta w interpretacji Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w części dotyczącej dokumentowania sprzedaży.

Dokonując oceny prawidłowości wydanego przez organ pierwszej instancji postanowienia, organ odwoławczy nie będąc związany granicami zarzutów prezentowanych przez stronę, zobligowany z urzędu do oceny, czy organ pierwszej instancji działał na podstawie i w granicach prawa stwierdza, iż Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku dokonał prawidłowej oceny stanowiska Wnioskującego w odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego.

Stąd zgodnie z przepisem art. 14b § 5 pkt 1 Ordynacji podatkowej organ odwoławczy uznając, iż zażalenie Podatnika nie zasługuje na uwzględnienie, postanowił jak w sentencji decyzji.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl