PF-II-005/8/KJ/04 - Umowa odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze zamiany.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2003 r., źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do postanowień art. 19 ust. 2 wyżej wymienionej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32a, wyżej wymienionej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z zamiany:

a) budynku mieszkalnego lub jego części, udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub

c) gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu, związanego z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a)

- jeżeli przedmiotem zamiany są wyłącznie nieruchomości i prawa wymienione w lit. a)-c).

Z powyższego wynika, że przychody uzyskane z zamiany domów mieszkalnych wraz z gruntem lub prawem użytkowania gruntu, które związane są z budynkami, wolne są od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jeśli przedmiotem zamiany są również działki nie związane z zamienianym budynkiem mieszkalnym, posiadane krócej niż 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wówczas przychód z ich zamiany podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto informuje się, iż umowa zamiany rzeczy i praw majątkowych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86, poz. 959 ze zm.), podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Jednakże na podstawie art. 9 pkt 5 wyżej wymienionej ustawy - zwalnia się z opodatkowania podatkiem PCC umowę zamiany: budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Do grupy tej zalicza się: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synowo, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów (art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz. U. z 1997 r. Nr 16, poz. 89 ze zm.). Wskazać jednak należy, iż zwolnienie o którym mowa w art. 9 pkt 5 ustawy o PCC nie odnosi się do kwestii zamiany prawa własności gruntów, na których posadowione zostały przedmiotowe budynki.

Z zapisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, iż ustawodawca nie stosuje zamiennie pojęć "budynku mieszkalnego" i "nieruchomości". Pojęcia te nie są tożsame, co wynika również z art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. Przepis ten stanowi bowiem, iż nieruchomość to część powierzchni ziemskiej stanowiąca, odrębny przedmiot własności, jak również budynki trwale z gruntem związane. Z powyższego wynika, iż pod pojęciem nieruchomości, należy rozumieć albo sam grunt albo budynek wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony.

W związku z powyższym w opisanej sytuacji, ze zwolnienia przewidzianego w/w przepisem, korzystać będzie tylko umowa zamiany budynku mieszkalnego. Przepis ten zwalnia bowiem z obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych wyłącznie budynek mieszkalny, a nie całą nieruchomość (czyli budynek wraz z gruntem).

W konsekwencji powyższego, umowa zamiany prawa własności gruntów, na których posadowione zostały budynki będące przedmiotem umowy zamiany, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na zasadach ogólnych, tj.: na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy z 9 września 2000 r. Podstawę opodatkowania tym podatkiem stanowić będzie - w myśl art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b) tej ustawy - wartość rynkowa prawa majątkowego (tu: prawo własności gruntu), od którego przypada wyższy podatek.