PDII-43071/1/KK/06 - Sprzedaż gruntów.

Pytanie podatnika

Podatnik wraz z rodzeństwem nabył udział w spadku po zmarłych rodzicach i stał się współwłaścicielem gospodarstwa rolnego na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych, tj. po... każdy ze spadkobierców.

Obecnie współwłaściciele planują sprzedać jedną z działek. Zbycie pozostałych działek nastąpi w okresie późniejszym, bliżej nieokreślonym.

Jakie podatki i w jakiej wysokości winien uiścić Podatnik?

Decyzja

Działając na podstawie art. 14b § 5 i art. 233 § 1 pkt 1 w związku z art. 239 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Opolu po rozpoznaniu zażalenia na postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu z dnia 11 stycznia 2006 r. Nr PM-436/4/05, którym udzielono interpretacji z zakresu i sposobu stosowania przepisów prawa podatkowego w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu sprzedaży działki budowlanej powstałej w wyniku podziału nieruchomości gruntowej - utrzymuje w mocy rozstrzygnięcie organu podatkowego I instancji.

Uzasadnienie

Pismem z dnia 10 października 2005 r. (data wpływu do Urzędu Skarbowego 12 październik 2005 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 listopada 2005 r., podatniczka zwróciła się do Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu, o udzielenie pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 21 czerwca 1993 r. wraz z rodzeństwem nabyła udział w spadku po zmarłych rodzicach i stała się współwłaścicielką gospodarstwa rolnego na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych, tj. po... każdy ze spadkobierców.

Uchwałą Rady Gminy z dnia 27 czerwca 2003 r. zatwierdzono plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przedmiotowe grunty przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową wraz z usługami towarzyszącymi. 25 listopada 2003 r., grunt będący przedmiotem spadkobrania został podzielony na siedem działek i jedną drogę dojazdową. Każdy ze spadkobierców stał się w związku z tym współwłaścicielem wszystkich siedmiu działek. Obecnie współwłaściciele planują sprzedać jedną z działek. Zbycie pozostałych działek nastąpi w okresie późniejszym, bliżej nieokreślonym. W tym stanie faktycznym podatniczka wniosła o wskazanie, jakie podatki i w jakiej wysokości winna uiścić.

Jej zdaniem w przedstawionym stanie faktycznym w myśl art. 5 ust. 1 oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług - uwzględniając formę nabycia gruntów fakt, iż sprzedaż gruntu nie wynika z działalności gospodarczej, oraz, iż nie zostały spełnione przesłanki uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej w sposób ciągły i zorganizowany - nie może być mowy o powstaniu obowiązku podatkowego w zakresie uiszczenia podatku od towarów i usług, a jedynym podatkiem należnym od sprzedaży gruntu będzie podatek od czynności cywilnoprawnych.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu postanowieniem z dnia 11 stycznia 2006 r. Nr PM-436/4/05, wydanym w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych uznał, iż stanowisko podatniczki nie jest prawidłowe.

W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia wyjaśnił, iż czynność sprzedaży działek odpowiednio przygotowanych pod budownictwo mieszkaniowe ma charakter zorganizowany, a co za tym idzie stały w jakimś okresie czasu, a więc i częstotliwy. W związku z tym przedmiotowa czynność - w świetle art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług - stanowić będzie działalność gospodarczą i jako dostawa towarów podlegać będzie podatkowi od towarów i usług.

Zatem, w świetle uregulowań art. 2 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - stanowiącego, iż temu podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron tej czynności z tytułu jej dokonania jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego - przedmiotowa, planowana przez podatniczkę czynność sprzedaży działki, jako że podlegać będzie podatkowi od towarów i usług, korzystać będzie ze zwolnienia w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie w/w art. 2 ust. 4.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem pismem z dnia 17 stycznia 2006 r. podatniczka wniosła zażalenie na postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu Nr PM-436/4/05 wydane w przedmiocie pisemnej interpretacji przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W złożonym zażaleniu ponownie wyjaśniła, iż w wyniku spadkobrania, mającego miejsce w 1993 r., stała się wraz z rodzeństwem współwłaścicielką gruntu, który w roku 2003 r. - z uwagi na trudności z jego zbyciem - został podzielony na siedem działek i jedną drogę dojazdową. Obecnie każde z rodzeństwa jest współwłaścicielem wszystkich wydzielonych działek po..., lecz w sytuacji zniesienia współwłasności każdemu przypadłoby po 1 i... działki. W związku z tym podatniczka nie zgadza się z interpretacją dokonaną w zakresie przepisów podatku od towarów i usług i twierdzeniem Urzędu Skarbowego, iż wraz z rodzeństwem wydzieliła siedem działek w celu ciągłej i zorganizowanej ich sprzedaży. Jej zdaniem, opisana we wniosku z dnia 10 października 2005 r. sytuacja nie daje podstaw do twierdzenia, iż planowana sprzedaż działki i wyrażona chęć sprzedaży pozostałych w nieokreślonym bliżej czasie, wypełniać będzie przesłanki do uznania jej za czynność wykonywaną w ramach działalności gospodarczej, z uwagi na zamiar dokonywania sprzedaży wydzielonych działek w sposób częstotliwy, a tym bardziej zorganizowany.

W ocenie podatniczka nie przemawiają za tym inne okoliczności sprawy, które należałoby uwzględnić, a to: sposób nabycia gruntów (spadek), okres jaki upłynął od momentu nabycia do chwili sprzedaży pierwszej działki (ponad 12 lat), okres od podziału działki do dokonania pierwszej sprzedaży (2 lata), ilość wydzielonych działek (7) i przypadająca ich część na 1 osobę (1...), a także zamiar sprzedaży jednej działki.

Kwestionując zatem stanowisko Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu, wyrażone w postanowieniu Nr PM-436/4/05, podatniczka podtrzymała swój pogląd, że sprzedaż przedmiotowej działki, stanowiącej część spadku, nie powinna być obłożona podatkiem od towarów i usług.

Rozpatrując sprawę na skutek wniesionego zażalenia Dyrektor Izby Skarbowej w Opolu zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86, poz. 959 ze zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. W przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy z tego tytułu powstaje - stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 w/w ustawy - z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i ciąży solidarnie na stronach czynności cywilnoprawnej (art. 4 pkt 1 i art. 5 ust. 1).

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży nieruchomości stanowi jej wartość rynkowa.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje również sytuacje, w których czynności, z uwagi na podleganie ustawie o podatku od towarów i usług, korzystają ze zwolnienia w podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie zatem z art. 2 ust. 4 w/w ustawy o pcc podatkowi temu nie podlegają te czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bądź jest z niego zwolniona. Ze zwolnienia tego wyłączone zostały umowy sprzedaży i zamiany zwolnione z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Z powyższego wynika, iż istotnym dla ustalenia istnienia obowiązku w podatku od czynności cywilnoprawnych jest ustalenie czy dana czynność podlega ustawie o podatku od towarów i usług, oraz czy podleganie to ma charakter czynny (opodatkowany) czy też bierny (zwolniony).

Kwestię tą rozstrzyga postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu Nr PP/443-184-1/05, wydane w dniu 16 grudnia 2005 r. w przedmiocie pisemnej interpretacji przepisów z zakresu podatku od towarów i usług. Postanowieniem tym, na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) stwierdzono, iż czynność sprzedaży działki gruntowej przeznaczonej pod zabudowę w przedstawionym stanie faktycznym sprawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do stanowiska podatniczki wyjaśniono, że generalnie opodatkowaniu podlegają czynności wynikające z działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług wymienione w art. 5, 8 i 14 w/w ustawy. Opierając się na definicji działalności gospodarczej (art. 15 ust. 2) wskazano, iż działalność gospodarcza nie jest jednak warunkiem niezbędnym do tego, aby dana czynność podlegała bądź nie opodatkowaniu. Zgodnie z definicją działalności gospodarczej opodatkowaniu podlega także czynność wykonywana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy (wielokrotnie). Aby jednorazową dostawę towarów lub jednorazowe świadczenie uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik ma zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie. Na podstawie stanu faktycznego przedstawionego w zapytaniu uznano, iż działania podjęte przez podatniczkę i Jej rodzeństwo, jako współwłaścicieli gruntu, polegające na podziale gruntów, zmiana ich przeznaczenia (pod zabudowę), zamiar sprzedaży jednej działki, a następnie pozostałych działek, spełniają warunki czynności wykonywanych w ramach zdefiniowanej ustawą o podatku VAT działalności gospodarczej. Bez znaczenia przy tym jest fakt, że podatnik stał się współwłaścicielem gruntów w wyniku nabycia masy spadkowej, gdyż o zwolnieniu bądź opodatkowaniu przedmiotowej dostawy podatkiem od towarów i usług nie decyduje sposób nabycia gruntów lecz sposób ich zbycia czyli przeznaczenia w chwili sprzedaży. Osoba dokonująca dostawy gruntu budowlanego bądź pod zabudowę staje się podatnikiem VAT już z chwilą pierwszej transakcji (sprzedaży pierwszej działki) i nie mają w tym przypadku zastosowania zwolnienia podmiotowe (art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) i przedmiotowe (art. 43 ust. 1 pkt 9), przewidziane ustawą o podatku od towarów i usług. Reasumując stwierdzono, iż z tytułu dokonania czynności sprzedaży działek budowlanych podatniczka zobowiązana będzie odprowadzić do budżetu państwa należny podatek VAT.

Zatem, czynność polegająca na sprzedaży działki będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług i w związku z tym, na podstawie przepisu art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. podlegać będzie zwolnieniu od podatku od czynności cywilnoprawnych.

W tym stanie faktycznym i prawnym tut. organ potwierdza prawidłowość udzielonej zaskarżonym postanowieniem interpretacji przepisów prawa z zakresu podatku od czynności cywilnoprawnych i orzeka jak w sentencji.

Jednocześnie Dyrektor Izby Skarbowej w Opolu informuje, że niniejsza decyzja, wydana w związku z wniesieniem zażalenia na postanowienie w sprawie interpretacji przepisów prawa dotyczy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku i zażaleniu oraz obowiązującego stanu prawnego na dzień zaistnienia przedmiotowego zdarzenia.

Przedmiotowa decyzja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu zmiany przepisów prawnych.

Decyzja jest ostateczna w administracyjnym toku instancji.

Na decyzję służy prawo wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zgodnie z art. 53 § 1 i 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) skargę - w dwóch egzemplarzach - należy wnieść za pośrednictwem tutejszego organu - Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu - w terminie 30 dnia od dnia doręczenia niniejszej decyzji.