PDII/415-39-2/2004 - Opodatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntu
Pismo z dnia 5 sierpnia 2004 r. Izba Skarbowa w Opolu PDII/415-39-2/2004 Opodatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntu
Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu, działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.), w odpowiedzi na zapytanie z dnia 14 lipca 2004 r. dotyczące opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntu, informuje jak poniżej:
Przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) stanowią, że źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntu, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostaje dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a,b,c).
Przychód ten, zgodnie z art. 28 ust. 2 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu, który jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.
Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.
Zgodnie z art. 2 ust. 4 cytowanej ustawy, ilekroć w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, mowa o gospodarstwie rolnym oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Powołując się na definicję gospodarstwa rolnego, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym: za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Z powyższego wynika, że przy ocenie, czy dana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym - należy brać pod uwagę jedynie dwie przesłanki, a mianowicie:
łączna powierzchnia nieruchomości musi mieć powyżej 1 ha,
grunty wchodzące w skład nieruchomości muszą być klasyfikowane jako użytki rolne.
W momencie sprzedaży gruntów z przeznaczeniem ich na inne cele następuje utrata rolnego lub leśnego charakteru tych gruntów, a uzyskany w ten sposób przychód podlega opodatkowaniu. Cel nabycia zaś gruntów powinien wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego. Jeżeli ów cel zostanie następnie potwierdzony czynnościami natury administracyjnej (decyzja o wyłączeniu gruntów spod produkcji), to tym bardziej będzie to świadczyło o tym, że w momencie sprzedaży grunt utracił swój pierwotny charakter.
Z przedłożonych dokumentów wynika iż aktem notarialnym Rep. A nr X/99 z dnia 2 września 1999 r. nabył Pan wspólnie z żoną prawo własności nieruchomości, położonej w S. B. składającej się z działek nr a, b, c, d, e, f stanowiących łąkę, rolę, teren zabudowany o obszarze 3.4387 ha wraz z zabudowaniami - KW nr X. W niniejszym akcie zostało złożone oświadczenie, iż na przedmiotowej nieruchomości prowadzone będzie samodzielnie gospodarstwo rolne. W dniu 1 lipca 2004 r.- akt notarialny Rep. A nr Y/2004 została zawarta warunkowa umowa sprzedaży części ww. nieruchomości o powierzchni 2.2645 ha. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia 08.06.2004 r. nr rej. G.Y, w skład powyższej nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr X wchodzą następujące działki:
nr a z mapy 9 stanowiąca grunty orne w klasie RV, o obszarze 0,8080 ha,
nr f z mapy 6 stanowiąca łąki w klasie ŁIV, o obszarze 0,4645 ha
nr e z mapy 6 stanowiąca łąki ŁIV, o obszarze 0,3130 ha, tereny różne w klasie Tr, o obszarze 0,0580 ha i rowy w klasie W, o obszarze 0,0120 ha.
Ponadto z zgodnie zaświadczeniem Urzędu Gminy M., podpisanym przez Wójta Gminy z dnia 29 czerwca 2004 r., nr PK.Y/04 przytoczonym w warunkowej umowie sprzedaży Gmina M. nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z czym przeznaczenie działek o nr a, f, e będących przedmiotem niniejszej umowy należy określić zgodnie z zapisem w ewidencji gruntów.
Jednocześnie w akcie notarialnym stanowiącym umowę przedwstępną zaznaczono, iż strona nabywająca nie jest właścicielem ani dzierżawcą żadnej nieruchomości rolnej, nie został także określony cel zakupu przedmiotowej nieruchomości.
Biorąc pod uwagę wyżej przedstawione fakty tutejszy organ podatkowy wyjaśnia, iż jeżeli istotnie w Pana przypadku nie nastąpi zmiana sposobu wykorzystania sprzedanego gruntu to wówczas ma zastosowanie zwolnienie z podatku dochodowego określone w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.