PD3.3-443-264/04 - Zwolnienie od VAT sprzedaży budynków jako towaru używanego

Pytanie podatnika

1. czy zwolnienie przy sprzedaży budynków (lokali), jako towaru używanego stosuje się również do gruntu zabudowanego (przy zbywaniu prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego) towarem używanym,

2. czy sprzedaż nieruchomości za cenę obniżoną, lub z bonifikatami, podatek VAT nalicza się od uzyskanej kwoty (z obniżką), czy też od wartości nieruchomości (bez obniżek).

3. darowizna nieruchomości jest obciążona podatkiem VAT, jeżeli tak czy dotyczy też darowizn dokonywanych pomiędzy Skarbem Państwa i jednostkami samorządu terytorialnego jak też pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego.

Działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) w odpowiedzi na pismo Starosty Bydgoskiego z dnia 28 września 2004 r. (wpływ do tut. Organu 29 września 2004 r.) w sprawie stosowania przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, wyjaśniam co następuje.

W powołanym wyżej piśmie Starosta Bydgoski zwrócił się do tut. Organu z następującymi pytaniami:

- czy zwolnienie przy sprzedaży budynków (lokali), jako towaru używanego stosuje się również do gruntu zabudowanego (przy zbywaniu prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego) towarem używanym,

- czy sprzedaż nieruchomości za cenę obniżoną, lub z bonifikatami, podatek VAT nalicza się od uzyskanej kwoty (z obniżką), czy też od wartości nieruchomości (bez obniżek),

- darowizna nieruchomości jest obciążona podatkiem VAT, jeżeli tak czy dotyczy też darowizn dokonywanych pomiędzy Skarbem Państwa i jednostkami samorządu terytorialnego jak też pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego.

Tut. organ podatkowy wskazuje co następuje.

Ad 1

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) zwolniona od podatku jest dostawa towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. Jednakże w myśl art. 43 ust. 6 ww. ustawy, zwolnienie to nie będzie miało zastosowania do dostawy przedmiotowej nieruchomości, jeżeli przed wprowadzeniem jej do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków

użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym znajduje się budynek normują natomiast przepisy art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli albo ich części trwale z tym gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu na którym obiekt jest postawiony. A zatem w przypadku gdy nieruchomość zabudowana (grunt wraz z budynkiem) będąca przedmiotem dostawy spełnia definicję towaru używanego, dostawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz nie zachodzą okoliczności określone w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT to do takiej dostawy w odniesieniu zarówno do gruntu jak i budynków trwale z nim związanych stosuje się zwolnienie przedmiotowe z podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ponadto wskazuje się, iż zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Ad 2

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z ust. 4 tegoż artykułu obrót zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont).

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości za cenę obniżoną lub z uwzględnieniem bonifikat, podstawą opodatkowania zgodnie z ww. przepisem będzie wartość obniżona (z bonifikatą) takiej nieruchomości.

Ad 3

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa wyżej, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT rozumie się również przekazanie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa na cele inne niż związane z prowadzonym przez niego przedsiębiorstwem, w szczególności wszelkie inne przekazanie towarów bez wynagrodzenia, w szczególności darowizny - jeżeli podatnikowi przysługiwano prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych czynności, w całości lub w części.

Stosownie do art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Opodatkowaniu VAT podlegają jednak tylko te darowizny, których przedmiotem jest towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wskazuje się jednocześnie, mając na uwadze zapisy art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 2 ww. ustawy o VAT, iż w przypadku darowizny towaru używanego, w stosunku do którego nie przysługiwało podatnikowi dokonującemu darowizny prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, nie można zastosować zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. artykułu, gdyż czynność ta w ogóle nie podlega podatkowi od towarów i usług ponieważ nie stanowi dostawy towaru podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem, skoro dostawę taką (zrównaną z odpłatną) jest jedynie darowizna towaru, w stosunku do którego podatnikowi przysługiwało prawo odliczenia podatku w całości lub w części.

Natomiast w przypadku, gdy podatnik dokonuje darowizny towaru używanego, przy nabyciu którego przysługiwało mu prawo odliczenia podatku naliczonego, jest to czynność opodatkowana podatkiem VAT, przy zastosowaniu właściwej stawki jak dla odpłatnej dostawy tego towaru.

Powyższe zasady dotyczą wszystkich darowizn, bez względu na cel na jaki zostaną one przeznaczone, a zatem dotyczą również darowizn na cele publiczne.

Ponadto zaznacza się, iż kwestie opodatkowania darowizny na cele publiczne dokonywanej pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego zostały przedstawione już Stronie w piśmie tut. Urzędu z dnia 15 września 2004 r. Nr PD3.3-443-209/04.