PD II 415/6/06 - Opodatkowanie zbycia gruntu rolnego.

Pytanie podatnika

Podatniczka zwróciła się z pytaniem - czy przychód uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego spółce z o. o. korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym?

Uzasadnienie

Pismem z dnia 08.11.2005 r. Pani X zwróciła się do Naczelnika Urzędu Skarbowego Wrocław - Fabryczna z wnioskiem o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego.

Z treści wniosku podatniczki wynika, iż wraz z mężem od 2002 r. na prawach współwłasności ustawowej była właścicielką działki rolnej Nr 120/1 stanowiącej grunty orne. Działka ta w trybie przewidzianym prawem została podzielona na działki 120/3 i 120/4.

Z wypisu z rejestru gruntów wynika, iż działka 120/3 to grunty orne sklasyfikowane jako RII, RIIIa, RIIIb, RIVa. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka 120/3 przeznaczona jest w części pod istniejący i projektowany przemysł, bazy i składy.

W dniu 04.10.2005 r. podatniczka zawarła warunkową umowę sprzedaży działki 120/3.

Po nieskorzystaniu przez Agencję Nieruchomości Rolnych oraz Zarząd Gminy z prawa pierwokupu, Pani X w dniu 25.10.2005 r. sprzedała działkę Nr 120/3 spółce z ograniczoną odpowiedzialnością.

W związku z powyższą transakcją podatniczka zwróciła się z pytaniem - czy uzyskany przychód korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.)?

Pani X we wniosku przedstawiła swoje stanowisko, twierdząc, iż uzyskany przychód korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie powyższego przepisu, ponieważ na skutek sprzedaży działka nie utraciła charakteru rolnego. Zdaniem wnioskodawczyni nabywca może płacić podatek rolny i wykorzystywać ją nadal rolniczo. Może także w przyszłości on lub kolejny nabywca rozpocząć proces "odrolnienia" gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem zapisanym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podatniczka twierdzi, iż dopiero faktyczna zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, a wcześniej uzyskanie koniecznych pozwoleń i decyzji na zmianę przeznaczenia tego gruntu rolnego na nierolny spowoduje faktyczną zmianę przeznaczenia. Wnioskodawczyni podkreśla, iż w momencie sprzedaży takich decyzji, ani faktycznej zmiany sposobu użytkowania gruntu rolnego nie było, a będzie to jakiś moment w przyszłości, w którym nabywca rozpocznie ewentualne inwestycje i ewentualną procedurę odrolnienia. Zdecydują więc o tym dopiero działania nowego właściciela, które będą lub nie będą przez niego podjęte. Zatem ewentualna przyszła zmiana charakteru gruntu nie będzie wynikać z faktu jego sprzedaży. Obecnie po sprzedaży, jak i przed sprzedażą, a także w momencie jej dokonywania grunt ten pozostawał i pozostaje nadal gruntem rolnym.

O zmianie jego charakteru nie mógł i nie przesądził w żadnym wypadku fakt jego sprzedaży i akt notarialny przenoszący własność.

W dniu 22.12.2005 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego Wrocław - Fabryczna wydał postanowienie Nr PDII/415/1/14A/05, w którym stwierdził, że stanowisko Pani X przedstawione we wniosku z dnia 08.11.2005 r. jest nieprawidłowe.

W uzasadnieniu postanowienia Naczelnik Urzędu Skarbowego Wrocław - Fabryczna stwierdził, iż warunkiem przysługiwania zwolnienia jest to, aby sprzedawany grunt nie utracił charakteru rolnego. Utratę rolnego charakteru gruntu należy rozumieć jako stan faktyczny, który ma miejsce przede wszystkim jeżeli grunt zostaje przeznaczony pod działalność gospodarczą. W związku z powyższym i po dokonaniu analizy dokumentów źródłowych Naczelnik Urzędu Skarbowego Wrocław - Fabryczna stwierdził, iż spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która nabyła nieruchomość na działalność gospodarczą, nie prowadzi działalności rolniczej i bez znaczenia pozostaje fakt, że nabywca nie podjął jeszcze kroków mających na celu formalne wyłączenie działki z produkcji rolniczej. W związku z powyższym grunt utracił charakter rolny w rozumieniu ustawy i przychód uzyskany przez podatniczkę nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy.

Pismem z dnia 02.01.2006 r. Pani X wniosła zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej we Wrocławiu na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego Wrocław - Fabryczna. Zarzucając iż, fakt kupna gruntu rolnego przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością nie może przesądzać o utracie charakter rolnego gruntu. Faktem przesądzającym o utracie rolnego charakteru gruntu będą ewentualne przyszłe działania faktyczne i prawne nabywcy, które mogą doprowadzić do takiej zmiany.

Rozpatrując sprawę w trybie odwoławczym Dyrektor Izby Skarbowej we Wrocławiu stwierdza co następuje.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Podatek od tego przychodu zgodnie z art. 28 ust. 1 i 2 ww. ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Ustawodawca przewidział jednak kilka wyjątków, które zwalniają od podatku dochodowego przychody uzyskane z tytułu zbycia nieruchomości. Jeden z wyjątków, na który powołuje się podatnik określony jest w art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, który stanowi, iż przychody uzyskane z tytułu całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny. Stosownie do art. 2 ust. 4 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. W świetle art. 2 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 1993 r. Nr 94, poz. 431 ze zm.), za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nie posiadającej osobowości prawnej.

Po dokonaniu analizy art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, organ odwoławczy nie podziela stanowiska podatniczki wyrażonego we wniosku, iż o utracie charakteru rolnego - o jakim mowa w powyższym przepisie - można mówić wyłącznie jako fakcie przyszłym. Należy zauważyć, iż sama transakcja kupna - sprzedaży nigdy nie powoduje utraty charakteru rolnego. Natomiast jeżeli formalne przekształcenie dokonane jest przed dniem sprzedaży, to przedmiotem transakcji nie są już grunt rolny, a wówczas przepis art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy nie ma zastosowania. Jeśli formalne przekształcenia dokonywane jest już przez nabywcę, to przedmiotem transakcji były grunty rolne. W związku z powyższym dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntów decyduje wyłącznie cel nabycia gruntów, który może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, charakteru prawnego nabywcy, bądź z innych okoliczności związanych z daną transakcją.

Skoro nabywcą gruntów rolnych jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która nie prowadzi działalności rolniczej, a w akcie notarialnym określono, iż zakup został dokonany z kredytu zaciągniętego na cele działalności gospodarczej, a poza tym z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż powyższy grunt przeznaczony jest w części pod istniejący i projektowany przemysł, bazy i składy, to brak jest jakichkolwiek podstaw do twierdzenia, że charakter rolny sprzedanego gruntu zostanie zachowany.

Dyrektor Izby Skarbowej we Wrocławiu pragnie podkreślić, iż ulgi i zwolnienia jako odstępstwo od ogólnej zasady płacenia podatków muszą być interpretowane ściśle z wyłączeniem wykładni rozszerzającej, dlatego podatnik pragnący skorzystać z przewidzianego w przepisach prawa zwolnienia musi dowieść, że warunki tego zwolnienia zostały spełnione, a nie, że być może zostaną spełnione, gdy spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która nabyła grunt rozszerzy swoją działalność gospodarczą o działalność rolniczą.

Reasumując należy stwierdzić, iż w przedstawiony przez podatniczkę stanie faktycznym uzyskany przychód nie spowoduje zwolnienia ze zryczałtowanego 10 % podatku dochodowego ze sprzedaży gruntów rolnych na podstawie art. 21.