PD/423-2/04 - Przychody i koszty wspólnot mieszkaniowych

Pytania podatnika

1. Czy wszystkie wspólnoty mieszkaniowe powinny mieć nadany NIP?

2. Co jest przychodem i kosztem wspólnot w świetle podatku dochodowego od osób prawnych?

3. Czy wpłacane zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacji i mediów są przychodem do wysokości poniesionych kosztów?

4. Jak traktować wpłaty na fundusz remontowy i poniesione koszty na remonty?

Odpowiedź

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną. Przepis ten nie daje wspólnocie przymiotu osoby prawnej, lecz przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.

Jednostka powstała na podstawie powyższego przepisu art. 6 ustawy, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, z chwilą gdy, w określonej nieruchomości pojawią się co najmniej dwa podmioty, których prawo własności do lokalu reguluje ww. ustawa.

Gdy w budynku lokali jest nie więcej niż siedem i nie określono, w umowie sposobu zarządu - każdy ze współwłaścicieli ma obowiązek współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną (art. 200 k.c.). Natomiast, gdy w budynku jest więcej niż siedem lokali (wyodrębnionych i nie wyodrębnionych), właściciele muszą podjąć uchwałę o wyborze zarządu -jedno - lub kilkuosobowego.

W celu należytego utrzymania lokali, ich właściciele (również Gmina) zobowiązani są do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością.

Numer NIP nadawany jest jednostce w momencie uzyskania statusu podatnika lub płatnika z chwilą rejestracji.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki nieposiadające osobowości prawnej podlegają przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 54 z 2000 r. poz. 654, z późn. zm.). Zgodnie z treścią art. 12 ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu uzyskania przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Środki finansowe przeznaczone na opłaty za dostawę energii elektryczneji cieplnej, gazu i wody, w części dot. nieruchomości wspólnej, oraz na opłaty za antenę zbiorczą i windę, są składnikami zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 15 ustawy o własności lokali. W sytuacji, gdy na konto Wspólnoty wpływają ww. zaliczki (w tym wpłaty na fundusz remontowy), uzyskane z tego tytułu środki pieniężne kwalifikuje się do przychodów w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W momencie wydatkowania tych kwot zgodnie z ich przeznaczeniem, są one kosztem uzyskania przychodów w dacie poniesienia wydatku. Odsetki otrzymane przez wspólnotę mieszkaniową od środków zgromadzonych na rachunku bankowym funduszu remontowego stanowią przychód wspólnoty.

Nadmienia się, że kwoty wpłacone przez członków wspólnoty nie stanowią zaliczek w rozumieniu przepisu art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy ponieważ istotą wspólnoty nie jest świadczenie usług na rzecz członków wspólnoty a jedynie gromadzenie środków i dokonywanie z nich stosownych opłat.

Jednocześnie tutejszy organ podatkowy podkreśla, iż pomimo wykreślenia z ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych art. 17 ust. 1 pkt 4m - art. 1 pkt 13 ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2003 r. Nr 202, poz. 1957) - zgodnie z art. 5 ust. 1 tej ustawy zwolnienia, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r., stosuje się do dnia 31 grudnia 2004 r. w zakresie i na zasadach obowiązujących do dnia 31 grudnia 2003 r.