PD-2-415/28/06 - Od jakiej kwoty podatnik powinien zapłacić podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości?

Jak podaje podatnik, w 2001 r. w związku z ustanowieniem służebności gruntowej, otrzymał od PSE w Warszawie odszkodowanie w kwocie 440 tys. zł. Za uzyskane środki podatnik w 2002 r. zakupił nieruchomość (działkę) i wybudował budynek mieszkalny. Obecnie zamierza dokonać sprzedaży tejże nieruchomości - spodziewa się uzyskać kwotę 480.000,00 zł i wybudować dom na wsi za około 300.000,00 zł. Pozostanie zatem kwota około 180.000,00 zł. W związku z powyższym podatnik wystąpił z zapytaniem, czy powstanie obowiązek podatkowy i w jakiej wysokości. Podatnik uważa, że powinien zapłacić podatek dochodowy w wysokości 10% od różnicy pomiędzy kwotą otrzymaną za sprzedaży nieruchomości a otrzymanym odszkodowaniem (480 tyś. - 440 tyś.), czyli od kwoty około 40 tyś. zł, ponieważ służebność pozwoliła na budowę linii wysokiego napięcia.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko jest prawidłowe w części dotyczącej stawki zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości; w pozostałej części stanowisko jest nieprawidłowe.

Organ podatkowy informuje, iż art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) stanowi, iż źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca r. kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przychodem natomiast jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zatem, jeżeli podatnik spodziewa się uzyskać za nieruchomość kwotę 480 tyś. zł, będzie ona stanowiła dla podatnika przychód, który może zostać umniejszony o koszty jej zbycia, np. opłatę biura obrotu nieruchomościami.

Ponadto, zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2 powołanej ustawy, podatek od przychodu uzyskanego w wyniku zbycia nieruchomości, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada powyższa nie ma jednakże zastosowania w przypadku, gdy w terminie 14 dni od dnia sprzedaży podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży między innymi na budowę własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Tym samym zauważyć należy, iż podatnik jest obowiązany do zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od uzyskanego przychodu, chyba że zaistnieją okoliczności wskazane powyżej.

Jeżeli jednak, jak przedstawiono w piśmie, podatnik dokona sprzedaży nieruchomości za około 480 tyś. zł i przeznaczy kwotę około 300 tyś. na wybudowanie budynku mieszkalnego, wówczas opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlegać będzie pozostała wartość tj. około 180 tyś. zł.

Tym samym stanowisko podatnika w części dotyczącej wysokości kwoty podlegającej opodatkowaniu jest nieprawidłowe.

Tutejszy organ podatkowy zauważa jednocześnie, iż w przypadku, gdy kwota uzyskanego przychodu nie zostanie wydatkowana w całości, podatnik jest zobowiązany do zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego obliczonego od niewydatkowanej kwoty przychodu podatku, najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi, zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Interpretacja jest aktualna według stanu prawnego na dzień jej wydania i do czasu zmiany stanu prawnego lub stanu faktycznego przedstawionego przez pytającego.