PD-2/415/137/07 - Czy podlega opodatkowaniu przychód ze sprzedaży udziałów w nieruchomości, jeżeli nabycie nastąpiło w 2000 r., a w 2007 r. nastąpiło zniesienie współwłasności części nieruchomości?
Pismo z dnia 26 września 2007 r. Pierwszy Urząd Skarbowy w Poznaniu PD-2/415/137/07 Czy podlega opodatkowaniu przychód ze sprzedaży udziałów w nieruchomości, jeżeli nabycie nastąpiło w 2000 r., a w 2007 r. nastąpiło zniesienie współwłasności części nieruchomości?
Z przedstawionego w piśmie stanu faktycznego wynika, że Podatniczka wraz z małżonkiem w kwietniu 2000 r. nabyła w drodze umowy sprzedaży nieruchomość wspólnie z trzema innymi osobami. Do stycznia 2007 r. Podatnicy posiadali nieruchomość na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych z pozostałymi nabywcami. Aktem notarialnym z dnia 9 stycznia 2007 r. zniesiono współwłasność nieruchomości. W konsekwencji Podatnicy nabyli większy udział w przedmiotowej nieruchomości (udział w nieruchomości zwiększył się o ok. 400m2). Zniesienie współwłasności miało charakter odpłatny. Trzy działki pozostawiono nadal we współwłasności.
Podatniczka uważa, że w przypadku sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości nabytego w 2000 r. nie zachodzi obowiązek uiszczenia 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osiągniętego przychodu. Bez znaczenia pozostaje fakt zniesienia współwłasności, momentem nabycia nieruchomości jest bowiem data zawarcia umowy sprzedaży w kwietniu 2000 r.
Dokonując oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego tutejszy Organ podatkowy stwierdza co następuje:
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,
jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca r. kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół r., licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Na podstawie art. 30e ust. 2 ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Ponadto art. 30e ust. 5 wyżej powołanej ustawy stanowi, że dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Zgodnie zaś z art. 19 ust 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (...).
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku
Można do takich kosztów zaliczyć:
koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.
Stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
W myśl art. 22 ust. 6f ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od r. następującego po r., w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do r. poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów r. podatkowego w stosunku do tego samego okresu r. ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".
W myśl postanowień art. 211 i 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.
Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Stąd wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.
Reasumując, w przedstawionym stanie faktycznym pierwotne nabycie nieruchomości miało miejsce na zasadzie współwłasności w kwietniu 2000 r., dlatego też ze względu na fakt, iż od nabycia minęło pięć lat, przychód osiągnięty ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w terminie wyżej wymienionym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowaniu na zasadach przedstawionych powyżej podlegać będzie natomiast dochód ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności (ok. 400m2), w przypadku, gdy sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat od daty nabycia, tj. od końca 2007 r.
Tutejszy Organ podatkowy informuje, że nie poddano ocenie dołączonych do wniosku załączników, a interpretacja dotyczy wyłącznie przedstawionego przez wnioskodawcę i przytoczonego w treści postanowienia stanu faktycznego.
Interpretacja jest aktualna według stanu prawnego na dzień jej wydania i do czasu zmiany stanu prawnego lub stanu faktycznego przedstawionego przez pytającego.