PD-1/415/23/06/IJ - Ustalenie wartości początkowej budynku mieszkalnego w oparciu o ceny rynkowe na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez biegłego rzeczoznawcę .

Pisma urzędowe
Status:  Aktualne

Pismo z dnia 31 października 2006 r. Drugi Urząd Skarbowy Kraków PD-1/415/23/06/IJ Ustalenie wartości początkowej budynku mieszkalnego w oparciu o ceny rynkowe na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez biegłego rzeczoznawcę .

POSTANOWIENIE

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego Kraków, działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), po rozpatrzeniu wniosku złożonego w tut. organie podatkowym w dniu 9 maja 2006 r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, uzupełnionego w dniu 2 sierpnia 2006 r. i w dniu 30 października 2006 r., w sprawie możliwości ustalenia wartości początkowej w oparciu o ceny rynkowe na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez biegłego rzeczoznawcę dla budynku mieszkalnego, z częścią przeznaczoną na cele działalności gospodarczej (pytanie Nr 3) - stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko w sprawie jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

Wnoszący zapytanie przedstawił stan faktyczny, z którego wynika, iż w 2005 r. małżonkowie zakupili nieruchomość mieszkalną ze wspólnego dochodu, wybudowaną w 1934 r. i użytkowaną przez okres ponad 5-ciu lat przez poprzednich właścicieli. W piśmie z dnia 2 sierpnia 2006 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, wnioskodawca wyjaśnia iż zakupiony budynek pomimo że został zakupiony jako budynek komercyjno - mieszkalny w całości miał charakter i przeznaczenie mieszalne. Dodatkowo toczyło się postępowanie w nadzorze budowlanym wszczęte za poprzedniego właściciela o samowolę budowlaną związaną z przebudową dachu. W związku z tym było zawieszone prawo użytkowania tego budynku.

Zakupiony budynek składa się z parteru i piętra. Parter miał służyć działalności gospodarczej męża, piętro miało być wykorzystane na własne cele mieszkaniowe.

W piśmie z dnia 2 sierpnia 2006 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, wnioskodawca wyjaśnia:

-

odnośnie parteru:

Parter od momentu zakupu był przeznaczony na działalność gospodarczą męża. Ponieważ lokal nie posiadał przeznaczenia użytkowego należało go dostosować do wymogów związanych z działalnością handlowo - usługową i przepisami bhp, przeciwpożarowymi, sanitarnymi, co wymagało stosownych prac adaptacyjno - modernizacyjnych i odbiorów przez poszczególne służby. Po wykonaniu tych prac, dotyczących zmiany przeznaczenia parteru z mieszkalnego na użytkową został złożony wniosek z całą dokumentacją techniczną zgłaszającą zmianę przeznaczenia tego lokalu do nadzoru budowlanego.

-

odnośnie piętra (poddasza):

Poddasze było użytkowane jako mieszkanie, jednak jego stan techniczny w dniu zakupu tego budynku nadawał się do remontu. Wykonane prace remontowe nie wymagały projektu ani zezwolenia i polegały na wymianie tynków, okien, podłóg, izolacji podłóg, wymianie instalacji wewnętrznych. Poddasze stanowiące część mieszkalną jest przeznaczone na własne cele mieszkalne, przy czym rozważana jest możliwość ewentualnego wynajęcia tej części domu.

Na sporą część wydatków nie żądano faktur od wykonawców. Większość prac wykonano tzw. systemem gospodarczym, przy pomocy najbliższej rodziny. Na remonty parteru i poddasza małżeństwo poniosło w 2005 r. i 2006 r. udokumentowane wydatki, których wartość przekracza 30% ceny zakupu budynku. Wnioskodawca zaznaczył, iż część wydatków związanych z pracami remontowymi na piętrze została rozliczona w ramach ulgi remontowej.

Dodatkowo wyjaśniono, że między małżonkami istnieje wspólność majątkowa.

W związku z powyższym Wnioskodawca zwrócił się z zapytaniem, czy wartość początkowa wyżej opisanego budynku może zostać ustalona w oparciu o ceny rynkowe na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez biegłego rzeczoznawcę.

Przedstawiając własne stanowisko w sprawie Wnioskodawca uważa, że można ustalić wartość początkową budynku po odbiorze prac budowlanych przez nadzór budowlany w wartości rynkowej, gdyż cena zakupu budynku nie odzwierciedla jego obecnej wartości. Małżonkowie nie są w stanie odtworzyć wszelkich poniesionych na remont i modernizację wydatków. Sytuacja taka ma miejsce po pierwsze dlatego, że małżonkowie mieli inny zamiar wykorzystania nieruchomości i nie prowadzili szczegółowej ewidencji wydatków, po drugie wiele prac wykonali sami. Dlatego też Wnioskodawca uważa, że zgodnie z art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest możliwe przyjęcie dla celów odpisów amortyzacyjnych wartości początkowej z operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny przedstawiony w niniejszej sprawie, jak również obowiązujący w 2006 r. stan prawny, tutejszy organ podatkowy udziela następującej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Zgodnie przepisem art. 22g ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się:

1)

w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia,

1a)

w razie częściowo odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu, określonego w art. 11 ust. 2b,

2)

w razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia,

3)

w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości,

4)

w razie nabycia w postaci wkładu niepieniężnego (aportu) wniesionego do spółki cywilnej lub osobowej spółki handlowej - ustaloną przez wspólników na dzień wniesienia wkładu lub udziału, wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej, z dnia wniesienia wkładu. Za cenę nabycia, zgodnie z art. 22g ust 3 ww.ym. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku. Za koszt wytworzenia, zgodnie z art. 22g ust. 4 ww.ym ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Każdy składnik majątku podlegający amortyzacji charakteryzuje się tym, że ma określoną wartość majątkową. Dla celów amortyzacji najistotniejsze znaczenie ma wartość składnika majątkowego w momencie przyjęcia go do użytkowania, tj. wartość początkową, która stanowi podstawę do dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Jednakże, aby przystąpić do określenia wartości początkowej określonego składnika majątkowego w celu jego amortyzacji - musi on spełniać przesłanki przewidziane dla środka trwałego, określone w art. 22a ust. 1 ww.ym. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem - amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1)

budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2)

maszyny, urządzenia i środki transportu,

3)

inne przedmioty

-

o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Wnioskodawca opisując przedmiotowy budynek mieszkalny zaznacza, że w chwili jego nabycia zawieszone było prawo do użytkowania tego budynku na skutek toczącego się postępowania w nadzorze budowlanym, wszczęte jeszcze za poprzedniego właściciela o samowolę budowlaną. Ponadto zaznacza, że wartość tego budynku od momentu nabycia do chwili ewentualnego odbioru technicznego przez nadzór budowlany uległa zmianie w wyniku przeprowadzonych prac remontowo - modernizacyjnych na poddaszu (części mieszkalnej) oraz prac adaptacyjnych, polegających na przystosowaniu parteru do działalności handlowo - usługowej męża. Wnioskodawca wyjaśnia również, że nie jest w stanie odtworzyć wszelkich poniesionych na remont i modernizację wydatków, ponieważ małżonkowie mieli pierwotnie inny zamiar wykorzystania tej nieruchomości, nie prowadzono szczegółowej ewidencji wydatków i wiele prac wykonali sami Wnioskodawcy.

Reasumując, z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż aktualna wartość przedmiotowego budynku znacznie odbiega od ceny jego nabycia, czyli zmieniła się zanim podjęto decyzję o amortyzacji i zanim budynek ten uznano jako środek trwały, tj. za kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania oraz że Wnioskodawca nie jest w stanie ustalić wartości początkowej ww.ym. budynku.

Powołana wyżej ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w jednym przypadku umożliwia podatnikom ustalenie wartości początkowej środka trwałego w wysokości określonej przez biegłego rzeczoznawcę. Ma to miejsce w przypadku, gdy podatnik nie może ustalić kosztu środka trwałego zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w ww.ym. art. 22g ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczność taka będzie miała miejsce np. w sytuacji gdy podatnik wybudował dom do celów prywatnych, a obecnie będzie chciał wykorzystywać go do celów działalności gospodarczej, ujmując go w ewidencji środków trwałych.

W związku z powyższym, zgodnie z art. 22g ust. 9 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z treścią art. 22g ust. 11 w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Ponadto, w myśl art. 22f ust. 4, jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane unormowania prawne należy stwierdzić, że stanowisko zajęte w przedmiotowej sprawie przez Wnioskodawcę jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14a § 2 ww. ustawy - Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę.

Stosownie do przepisów art. 14b § 1 i § 2 ww.ym. ustawy - Ordynacja podatkowa interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.

Na postanowienie zgodnie z art. 14a § 4 ww. ustawy - Ordynacja podatkowa służy zażalenie. Stosownie do art. 236 § 1 powyższej ustawy zażalenie wnosi się do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego Kraków w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl