PB5/MC-033-329-2237/02 - Tytuł prawny do lokalu mieszkalnego.

(...) Podstawowym warunkiem uprawniającym do korzystania z odliczeń od podatku z tytułu poniesienia wydatków na remont i modernizację jest posiadanie tytułu prawnego do remontowanego lub modernizowanego lokalu (budynku) mieszkalnego. Wynika to zarówno z literalnego brzmienia art. 27a ust. 1 pkt 1 lit. g) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2002 r., jak i art. 27a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od tego dnia.

Stosownie bowiem do postanowień wyżej powołanych przepisów, podatek dochodowy od osób podlegających w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, obliczony według art. 27, obniżony o kwotę składki na powszechne ubezpieczenie zdrowotne, zmniejsza się na zasadach określonych w ustawie, jeżeli w roku podatkowym podatnik poniósł wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe, przeznaczone na remont i modernizację - zajmowanego na podstawie tytułu prawnego - budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej, utworzonych na podstawie odrębnych przepisów.

Za tytuł prawny do lokalu mieszkalnego, o którym mowa wyżej, uważa się między innymi:

1) własność,

2) umowę użyczenia,

3) umowę najmu lub dzierżawy,

4) inny stosunek zobowiązaniowy, z którego wynika prawo podatnika do korzystania z lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27) "ekspektatywa odrębnej własności lokalu" stanowi roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Roszczenie to powstaje z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową a jej członkiem ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Jak stanowi przepis art. 18 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powyższa umowa, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna nie tylko zobowiązywać strony do zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, ale także winna zawierać inne postanowienia, o których mowa w pkt 1-5 powołanego przepisu, w tym określone w statucie.

Należy zatem przyjąć, iż o ile ww. umowa zawiera klauzulę, na podstawie której spółdzielnia zobowiązuje się udostępnić członkowi spółdzielni lokal mieszkalny bezpośrednio po jego wybudowaniu, a przed ustanowieniem odrębnej własności - to umowa ta stanowi tytuł prawny, o którym mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w takim przypadku podatnik nabędzie prawo do odliczeń z tytułu poniesienia wydatków na remont i modernizację lokalu mieszkalnego.

Zdaniem Ministerstwa Finansów, również w sytuacji, gdy umowa o budowę lokalu mieszkalnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, co prawda nie zobowiązuje spółdzielni mieszkaniowej do oddania członkowi spółdzielni lokalu mieszkalnego przed ustanowieniem na jego rzecz odrębnej własności, natomiast do przekazania (udostępnienia) lokalu mieszkalnego dochodzi na podstawie innej umowy zobowiązującej członka spółdzielni do m.in. ponoszenia kosztów eksploatacji związanych z użytkowaniem lokalu, to należy uznać, iż w takim przypadku podatnik również posiada tytuł prawny do zajmowanego lokalu, a tym samym wydatki poniesione na remont i modernizację tego lokalu będą uprawniały do odliczeń od podatku.

W konsekwencji, jedynie w przypadku braku umowy pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową a jej członkiem, na podstawie której członek spółdzielni nabywa prawo do zajęcia lokalu mieszkalnego przed ustanowieniem na jego rzecz odrębnej własności tego lokalu - podatnikowi nie przysługuje prawo dokonania przedmiotowych odliczeń, z uwagi na brak tytułu prawnego do zajmowania lokalu mieszkalnego przed ustanowieniem odrębnej własności.