PB5/IMD-MC-01441/99 - Odliczenie wydatków ponoszonych na budowę budynku z lokalami na wynajem.

Mając na celu zapewnienie jednolitego stosowania prawa podatkowego przez organy podatkowe oraz organy kontroli skarbowej, na podstawie art. 14 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), uprzejmie wyjaśniam, co następuje:

Zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt 8, ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1993 r. Nr 90, poz. 416 ze zm.) - w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 1997 r. - odliczeniu od dochodu podlegają wydatki poniesione na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatki na zakup działki pod budowę tego budynku.

I. Na podstawie powołanego przepisu odliczeniu podlegają zarówno wydatki na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, jak i wydatki na zakup gruntu pod budowę tego budynku. Nie podlegają jednak odliczeniu wydatki ponoszone na nabycie prawa lub udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym wzniesiony zostanie budynek mieszkalny z lokalami na wynajem. Oznacza to, że w przypadku budowy takiego budynku wznoszonego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, odliczeniu podlegają jedynie wydatki poniesione na jego budowę. Stosownie do art. 235 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

II.Wydatki poniesione na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi przeznaczonymi na wynajem podlegają odliczeniu, jeżeli zostaną spełnione następujące warunki:

1) budowa dotyczy własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego,

2) w budynku tym przeznaczone zostanie co najmniej pięć lokali mieszkalnych na wynajem (z tym że nie uważa się za lokale przeznaczone na wynajem lokali wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do pierwszej grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn),

3) podatnik powinien być właścicielem lub współwłaścicielem albo użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu, na którym wznoszony jest budynek.

III.Z analizy umów zawieranych między firmami budującymi budynki z lokalami na wynajem (np. firmy developerskie) a osobami finansującymi budowę takiego budynku wynika, że w niektórych przypadkach firmy te zobowiązują się do wybudowania budynku mieszkalnego, a następnie sprzedaży co najmniej pięciu lokali mieszkalnych swoim klientom z przeznaczeniem na wynajem. Wydatki poniesione przez podatników, w związku z zawarciem takich umów, nie mogą być odliczone od dochodu na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż w przepisie tym jednoznacznie wskazuje się, iż odliczeniu podlegają wyłącznie wydatki na budowę budynku z lokalami na wynajem, a nie wydatki na zakup lokali przeznaczonych na wynajem w takim budynku.

IV.Ogólna kwota odliczeń z tytułu wydatków faktycznie poniesionych na budowę budynku mieszkalnego z przeznaczeniem co najmniej pięciu lokali na wynajem nie może przekroczyć iloczynu limitu określonego w art. 26 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (corocznie waloryzowanego) i liczby mieszkań przeznaczonych na wynajem. Limit ten obejmuje łącznie wydatki poniesione na zakup gruntu, jak i na budowę budynku mieszkalnego.

W przypadku budowy budynku stanowiącego współwłasność kwotę odliczeń przysługującą każdemu ze współwłaścicieli w ogólnej kwocie odliczeń ustala się proporcjonalnie do udziału we współwłasności. W przypadku budowy wielorodzinnego budynku mieszkalnego, w którym część lokali przeznaczona jest na wynajem (co najmniej pięć), część lokali przeznaczona jest na indywidualne potrzeby podatników, zaś pozostałe lokale są lokalami użytkowymi, odliczenie, o którym mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przysługuje tylko tym osobom, które ponoszą wydatki na budowę lokali mieszkalnych na wynajem, natomiast udział we współwłasności budynku ustalany jest z uwzględnieniem wszystkich osób finansujących budowę budynku, tj. także osób, które budują lokale mieszkalne na własne cele, i osób budujących lokale użytkowe znajdujące się w danym budynku.

V.Wysokość wydatków poniesionych przez każdego ze współwłaścicieli ustala się na podstawie imiennych dokumentów stwierdzających ich poniesienie, spełniających wymogi określone w ustawie. Jednak w przypadku, gdy dowód poniesienia wydatku wystawiany jest zbiorczo (na wszystkich współwłaścicieli), zgodnie z art. 26 ust. 7 ustawy, wysokość poniesionych wydatków przypadającą na poszczególnych współwłaścicieli ustala się proporcjonalnie do ich udziału we współwłasności.