PB5/IMD-033-227-1247/02 - Kontynuacja ulgi z tytułu budowy lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem.

Pisma urzędowe
Status:  Aktualne

Pismo z dnia 14 czerwca 2002 r. Ministerstwo Finansów PB5/IMD-033-227-1247/02 Kontynuacja ulgi z tytułu budowy lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem.

W związku z pojawiającymi się pytaniami dotyczącymi odliczania od dochodu wydatków przeznaczonych na budowę budynku wielorodzinnego mieszkalnego z lokalami na wynajem, mając na celu zapewnienie jednolitego stosowania prawa podatkowego przez organy podatkowe oraz organy kontroli skarbowej, działając na podstawie art. 14 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), uprzejmie informuję:

Na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) - w brzmieniu obowiązującym do końca 2000 r. - podatnik miał prawo do odliczenia od dochodu (w ramach obowiązującego limitu) wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. W przypadku budowy budynku wielorodzinnego stanowiącego współwłasność, kwotę odliczeń przysługującą każdemu ze współwłaścicieli, w ogólnej kwocie odliczeń, ustalało się proporcjonalnie do udziału we współwłasności; w razie braku dowodu określającego wysokość udziałów współwłaścicieli przyjmowało się, że udziały we współwłasności są równe (art. 26 ust. 3 ww. ustawy).

Ustawą z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104, poz. 1104), przedmiotowa ulga została zlikwidowana z zachowaniem tzw. praw nabytych do końca 2003 r. - co wynika z postanowień art. 7 ust. 13 powołanej ostatnio ustawy.

I. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego a prawo do omawianej ulgi

Przesłanki utraty nabytego prawa do przedmiotowej ulgi regulował przepis art. 26 ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2000 r., który to przepis - stosownie do art. 7 ust. 14 powołanej powyżej nowelizacji - ma nadal zastosowanie.

Stąd też, jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku, w związku z budową którego dokonano odliczeń na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

1) nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub

2) wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub

3) dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela

- podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały ww. okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budynek lub lokal. Kwoty doliczane do dochodu zwiększa się o 10% za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu okresu, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym.

Na podstawie art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Jednak w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Ponadto, jak wynika z art. 3 ust. 1 powołanej powyżej ustawy, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Jak z powyższego wynika, w przypadku wyodrębnienia własności lokali mieszkalnych, przy jednoczesnym zachowaniu współwłasności innych części budynku, przed upływem terminu wynikającego z art. 26 ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. przed upływem 10 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu) nie dochodzi do zbycia udziału. Dla zachowania prawa do ulgi wyodrębniony lokal musi być jednak w dalszym ciągu, aż do upływu wymaganego okresu, przeznaczony na wynajem i muszą być spełnione pozostałe warunki. W konsekwencji w tym przypadku nie występuje przesłanka utraty prawa do ulgi, określona w art. 26 ust. 10 ww. ustawy.

II. Zastrzeżenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu a prawo do omawianej ulgi

Jak wynika z wystąpień wpływających do Ministerstwa Finansów, na tle omawianych przepisów pojawiają się wątpliwości, czy w przypadku gdy jeszcze w trakcie budowy strony zastrzegły, iż po zakończeniu budowy nastąpi ustanowienie odrębnej własności lokali, przysługuje prawo do przedmiotowej ulgi.

W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 1999 r. sygn. akt III RN 16/99 orzeczono, iż w tym przypadku prawo do omawianej ulgi nie przysługuje, bowiem w tej sytuacji wydatki nie dotyczą budowy budynku własnego lub stanowiącego współwłasność budynku, ale odrębnego lokalu mieszkalnego. Jednakże jest to wyrok w indywidualnej sprawie, przy czym z licznych wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika, iż pogląd ten nie jest uwzględniany w orzecznictwie. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyżej wymienionego stanu faktycznego nie wymienia w art. 26 ust. 10, jako jednej z przesłanek warunkujących utratę prawa do ulgi. Stąd też okoliczność zawarcia w umowie postanowień określających umiejscowienie i cechy lokalu (np. położenie, powierzchnię, liczbę izb itp.), którego własność będzie wyodrębniona po zakończeniu inwestycji, nie może stanowić podstawy utraty prawa do omawianej ulgi. Tym bardziej że, jak wyjaśniono powyżej, po ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego właściciel tego lokalu ma nadal udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu. Ustanowienie zaś odrębnej własności lokalu nie jest tożsame ze zbyciem udziału we współwłasności.

III. Zakup ułamkowej części gruntu pod budowę budynku a prawo do omawianej ulgi

Jak wynika z powołanego na wstępie przepisu przedmiotową ulgą objęte są również (w ramach tego samego limitu) wydatki poniesione na zakup działki pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem. Jednocześnie stosownie do postanowień art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Stąd też wydatki na zakup ułamkowego udziału w działce pod budowę ww. budynku mieszczą się w dyspozycji art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych i w konsekwencji podlegają odliczeniu od dochodu, w ramach limitu obliczonego dla danej inwestycji.

Opublikowano: Biul.Skarb. 2002/4/22