PB2/AS-033-0319-1579/02 - Umowa dożywocia jako odpłatne zbycie nieruchomości

(...) Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.) opodatkowaniu tym podatkiem podlegają dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Na gruncie zatem ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), o ile zostanie dokonana w czasie określonym w ustawie, powodować będzie skutek w postaci powstania obowiązku podatkowego.

Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Przedmiotem świadczenia ze strony zbywcy (dożywotnika) jest przeniesienie własności nieruchomości. Ustawa nie ogranicza przy tym możliwości przeniesienia własności nieruchomości w zamian za ustanowienie praw dożywocia tylko do nieruchomości gruntowych. Możliwe jest zatem ustanowienie dożywocia na nieruchomości budynkowej lub lokalowej. W celu wykonania umowy dopuszczalne jest też przeniesienie udziału we współwłasności oraz nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym.

Umowa dożywocia ma charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej.

Z uwagi na powyższe należy przyjąć, iż w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991 r. zawarta umowa o dożywocie może stanowić dla dożywotnika źródło przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o ile nastąpi przed upływem określonego w tym przepisie 5-letniego terminu liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W omawianej sytuacji nie będzie miał zastosowania art. 28 ustawy, albowiem odnosi się on jedynie do sprzedaży i zamiany. Uzyskany dochód opodatkowany jest natomiast na zasadach ogólnych, tj. według skali podatkowej wraz z innymi dochodami podatnika uzyskanymi w danym roku podatkowym, wykazanymi w zeznaniu.

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochodem ze źródła przychodów, jeśli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Dla celów podatkowych zatem przychód uzyskany z tytułu zawarcia umowy dożywocia ustala się na podstawie art. 19 ust. 1, 3 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy jednocześnie zauważyć, że umowa dożywocia nie określa kwotowo ceny, za jaką nieruchomość jest zbywana. Nabywca zobowiązuje się jedynie do świadczeń określonych w art. 908 k.c., przy czym ich wartość i okres, w którym mają być spełnione, w momencie zawierania umowy (uzyskania przychodu - zgodnie z art. 19 ustawy), nie są znane. Z tego względu przychód dożywotnika określać należy w oparciu o wartość rynkową zbywanej nieruchomości. Nie ma więc w poruszonej sprawie jakiegokolwiek znaczenia podniesiona (...) okoliczność, iż przepisy o dożywociu przewidują możliwość zastąpienia świadczeń przewidzianych na rzecz dożywotnika przez świadczenie dożywotniej renty, bowiem świadczenia te nie mają wpływu na ocenę wielkości uzyskanego przychodu.

Kosztem uzyskania będą natomiast - na podstawie art. 22 ust. 1 i art. 23 ustawy - wszelkie koszty poniesione w celu uzyskania przychodu, w tym cena nabycia nieruchomości.