PB2/4150-31/07/KZ - Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście działając na podstawie art. 216, art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do dnia 30 czerwca 2007 r., po rozpatrzeniu wniosku Podatnika z dnia 21 czerwca 2007 r. (data wpływu do tut. Organu 25 czerwca 2007 r.), uzupełnionego pismem z dnia 10 sierpnia 2007 r. (data wpływu do tut. Organu 13 sierpnia 2007 r.) oraz pismem z dnia 24 sierpnia 2007 r. w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko nie jest prawidłowe.

Pismem z dnia 21 czerwca 2007 r., Podatnik zwrócił się do Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków Śródmieście o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Podatnik nabył 10 maja 2007 r. lokal mieszkalny wraz z miejscem w garażu wielostanowiskowym. Umowa przedwstępna nabycia nieruchomości została podpisana z developerem w dniu 1 października 2005 r. i była zmieniona w dniu 23 czerwca 2006 r. na mocy umowy zmieniającej umowę przedwstępną,. Podatnik w dniu 16 maja 2007 r. podpisał już umowę przedwstępną zbycia przedmiotowej nieruchomości.

W związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości, Podatnik poniósł koszty, które zostały udokumentowane fakturami VAT, rachunkami a w przypadku biletów lotniczych wydrukami z systemu rezerwacji.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Podatnik poniósł następujące wydatki;

* zakup biletów lotniczych na około 15 przelotów,

Wizyty Podatnika dotyczyły sprawdzania postępów budowy, spotkań z developerem oraz firmą wykańczająca wnętrza, wizytami w sklepach z meblami, spotkaniami z agentem pośrednictwa nieruchomościami w celu omówienia sprzedaży lokalu.

Przeloty odbywały się przed nabyciem lokalu mieszkalnego w okresie od 21 maja 2006 r. do 22 marca 2007 r., natomiast po nabyciu nieruchomości w dniu 3 sierpnia 2007 r., przelot samolotem dotyczył trasy Londyn-Katowice-Londyn.

Podatnik poniósł wydatki na przeloty z Londynu do Krakowa m.in. w celu wizyt w sklepach z meblami i wykończeniem wnętrz łazienek.

* koszty pobytu w hotelu przez dwie noce w okresie 16-18 lutego 2006 r.,

* koszty przejazdu taksówką w dniu 8 grudnia 2006 r. w celu przejazdu na lotnisko,

* koszty tłumaczeń przysięgłych, które dotyczyły treści aktu notarialnego nabycia lokalu mieszkalnego,

* koszty pomocy kancelarii prawnej w celu sprawdzenia zapisów umowy przedwstępnej oraz przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości,

* koszty usługi konsultingowej kancelarii podatkowej w związku z udzielona pomocy w uzyskaniu przez Podatnika numeru NIP oraz pomoc w sformułowaniu wniosku o interpretację przepisów prawa podatkowego związanego z przedmiotową nieruchomością,

* koszty nadzoru nad pracami wykończeniowymi lokalu. Wydatek został poniesiony przed nabyciem nieruchomości (data dokumentu z dnia 23 lutego 2007 r.).

* koszty robót budowlano-montażowych. Wydatki z tego tytułu zostały poniesione przed nabyciem nieruchomości (data dokumentu z dnia 14 marca 2007 r.),

* koszty materiałów wykończeniowych. Wydatki z tego tytułu zostały poniesione przed nabyciem nieruchomości (data dokumentu z dnia 14 listopada 2006 r.),

* koszty opłaty notarialnej i sądowej poniesione w dniu nabycia przedmiotowej nieruchomości,

* koszty usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami poniesione po dniu nabycia nieruchomości,

* koszt opłaty skarbowej za udzielone pełnomocnictwo do reprezentowania Podatnika przed Urzędem Skarbowym, poniesiony po nabyciu nieruchomości.

W związku z przedstawionym stanem faktycznym, Podatnik pyta, czy wymienione w treści wniosku wydatki, które zdaniem Podatnika zostały poniesione w związku z nabyciem nieruchomości oraz poniesione nakłady związane bezpośrednio z przedmiotowa nieruchomości należy uznać za koszty w rozumieniu art. 19 lub art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Podatnika: zdaniem Podatnika wszystkie koszty wymienione w zapytaniu należy uznać za koszty o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie przedstawionego w piśmie stanu faktycznego oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa, Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków Śródmieście przedstawia co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie, zastrzeżeniem ust. 2; nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa użytkowania wieczystego gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle art. 30e ust. 1 i 2 powołanej wyżej ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 punkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawa obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6e, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W cytowanym powyżej przepisie art. 22 ust. 6c, ustawodawca odniósł się do nakładów poczynionych w czasie posiadania nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje słowa "posiadanie". Definicje tę zawarto natomiast w art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), zgodnie z którym posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, który nią faktycznie włada jako właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudza rzeczy (posiadacz zależny).

Jak wskazano w powołanym art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości stanowią koszty nabycia powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, a poczynione zostały w czasie ich posiadania. Stosownie do podanej w tym przepisie chronologii zdarzeń poniesiony nakład stanowiący koszt uzyskania przychodu, powoduje wzrost wartości nabytej nieruchomości. Zatem, aby nakład zwiększył wartość nabytej nieruchomości winien być poniesiony tylko w okresie posiadania nieruchomości. Twierdzenie powyższe znajduje również potwierdzenie w analizie przepisu regulującego zasady ustalania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie natomiast z zapisem art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określona organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Ponieważ ustawodawca nie określił, co stanowi "koszty odpłatnego zbycia" nieruchomości lub praw majątkowych, to uzasadnionym jest pogląd, że za owe koszty należy uważać wszystkie niezbędne wydatki, poniesione przez sprzedającego aby sprzedaż mogła dojść do skutku.

W świetle przedstawionego stanu prawnego i stanu faktycznego w przedmiotowej sprawie, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych będą, tylko prawidłowo udokumentowane koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe przepisy prawa; do kosztów nabycia nieruchomości, Podatnik może więc zaliczyć:

- zapłacona cenę za nabycie nieruchomości, w tym poniesione opłaty wymienione w aktach notarialnych zarówno od przedwstępnej umowy kupna, jak również aneksu i ostatecznej umowy

- koszty pomocy kancelarii prawnej w celu sprawdzenia zapisów umowy przedwstępnej oraz przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości,

- wydatki poniesione na tłumaczenie przysięgłego treści aktu notarialnego nabycia lokalu mieszkalnego,

- koszty przelotu Podatnika do Krakowa w celu podpisania przedwstępnej umowy nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego, jej aneksu i umowy ostatecznej nabycia nieruchomości.

Natomiast do nakładów, które zwiększyły wartość rzeczy, Podatnik może zaliczyć:

- wydatki na zakup wyposażenia łazienki w mieszkaniu, materiały wykończeniowe, roboty budowlane wykonane w mieszkaniu, jak również wydatki poniesione na opłacanie nadzoru nad pracami wykończeniowymi, pod warunkiem, że zostały prawidłowo udokumentowane i zostały poniesione w czasie posiadania nieruchomości będącej przedmiotem odpłatnego zbycia.

Do kosztów nabycia nieruchomości i nakładów poczynionych przez Podatnika, które zwiększyły wartość nieruchomości, zdaniem tut. Organu podatkowego Podatnik nie może zaliczyć:

- wydatków poniesionych na przeloty tam i z powrotem z Londynu do Krakowa, jeżeli ich celem nie było podpisanie umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości, jej aneksu oraz umowy końcowej,

- wydatku poniesionego na przejazd taksówka w dniu 8 grudnia 2006 r.,

- kosztu pobytu w hotelu w Krakowie w dniach 16 -18 lutego 2006 r.,

- zapłaconej usługi konsultingowej kancelarii podatkowej za udzielona pomoc w uzyskaniu numeru NIP dla Podatnika oraz w sformułowaniu wniosku o interpretacje przepisów prawa podatkowego dotyczącej przedmiotowej sprawy,

- wydatku poniesionego na opłacenie opłaty skarbowej z tytułu udzielonego pełnomocnictwa. Wszystkie te wydatki nie stanowią bowiem kosztów nabycia nieruchomości jak również nie zwiększają wartości posiadanej nieruchomości.

Naczelnik tut. Urzędu zauważa, że nie wszystkie poniesione przez Podatnika wydatki związane bezpośrednio z posiadaną nieruchomością stanowią koszty nabycia nieruchomości lub koszty wytworzenia. Posiadacz nieruchomości ponosi bowiem wydatki związane z nieruchomością, które wynikają z faktu posiadania rzeczy ale nie wszystkie te wydatki se wydatkami o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa we wskazanym powyżej art. 19 ust. 1 ww. ustawy, należy zaliczyć wszystkie te wydatki, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, między innymi opłatę notarialne, skarbowa, sadowe, koszty pośrednika obroty nieruchomościami wynajętego w celu sprzedaży nieruchomości, w wysokości faktycznie przez Podatnika poniesionej.

Jak wynika z treści wniosku, przedmiotowa nieruchomość nie została jeszcze sprzedana.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny i obowiązujące przepisy prawa dotyczące zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia, Naczelnik tut. Urzędu uznaje stanowisko Podatnika za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę.

Stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa interpretacja nie jest wiążąca dla Wnioskodawcy, wieże natomiast właściwe dla Wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.

Na powyższe postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków - Śródmieście w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia.