PB1/005-1-16/04 - Powstanie przychodu w związku z zamianą nieruchomości.

Pytanie podatnika

Dotyczy powstania przychodu w związku z dokonaniem zamiany nieruchomości.

Dyrektor Izby Skarbowej, działając na podstawie art. 14b § 2 ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) - ustalił, iż odpowiedź udzielona przez Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Toruniu pismem z dnia 20 stycznia 2004 r. Nr PB3/423-24/03 na zapytanie Przedsiębiorstwa... w... z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie powstania przychodu w związku z dokonaniem zamiany nieruchomości - jest niezgodna z obowiązującymi przepisami prawa materialnego ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm). W związku z tym wyjaśniam, co następuje:

Z przedstawionego w piśmie z dnia 27 listopada 2003 r. stanu faktycznego wynika, iż Przedsiębiorstwo... z siedzibą w... w dniu 17 października 2003 r. zawarło z Gminą Miasta Toruń umowę zamiany prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz własność znajdujących się na tym gruncie budynków na niezabudowaną nieruchomość gruntową. Umowa zawarta została w formie aktu notarialnego.

W § 5 tej umowy strony ustaliły, że "z tytułu powyższej zamiany Przedsiębiorstwo... z siedzibą w... dokonało na rzecz Gminy Miasta Torunia dopłatę w wysokości 25.145,00 (dwadzieścia pięć tysięcy sto czterdzieści pięć) złotych, co Przedstawiciel Gminy Miasta Torunia potwierdza. Dopłata ta wyczerpuje rozliczenia stron z tytułu zamiany".

Przedsiębiorstwo... z siedzibą w... twierdzi, iż transakcja ta, uznana przez strony jako ekwiwalentna, nie ma wpływu na podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, pomimo że otrzymana nieruchomość do ksiąg rachunkowych przyjęta została w wartości rynkowej (1.560.825,00 zł).

Kwestie dotyczące umów zamiany zostały uregulowane w przepisach art. 603-604 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, przy czym zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Charakterystyczne dla umowy zamiany jest to, że podstawowe obowiązki obu stron i treść ich świadczeń są identyczne, różny jest jedynie przedmiot świadczenia każdej z nich. Przedmiotem zamiany, podobnie jak sprzedaży, mogą być rzeczy i ich zbiory, a także inne prawa majątkowe, jednakże nie pieniądze. Jeżeli zatem umowa przewiduje obowiązek dopłaty określonej kwoty (np. dla wyrównania wartości zamienianych rzeczy), przesądzi to o zakwalifikowaniu jej jako umowy mieszanej.

Zdaniem Dyrektora Izby Skarbowej przedmiotowa zamiana stanowi jedynie formę odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, a w przypadku Przedsiębiorstwa... w... nastąpiło odpłatne zbycie budynków i prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz nabycie niezabudowanej nieruchomości gruntowej, które pod względem skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób prawnych należy rozpatrzyć rozdzielnie.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (...). Użycie przez ustawodawcę, w cytowanym przepisie, określenia "zbycie" oznacza, że w zakresie obrotu rzeczami lub prawami majątkowymi ustawodawca przewidział inne niż sprzedaż legalne formy odpłatnego przeniesienia własności, w tym między innymi zamianę.

Z podatkowego punktu widzenia w wyniku przedmiotowej transakcji po stronie Przedsiębiorstwa... w... - zbywcy budynków oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów powstał przychód. Wartość przychodu z tej operacji, zgodnie z art. 14 ust. 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, równa jest cenie określonej w umowie - akcie notarialnym.

Kosztem uzyskania przychodów w przedmiotowej transakcji będzie wartość netto budynków (skorygowaną o dokonane odpisy amortyzacyjne) znajdujących się na przedmiotowym gruncie oraz wartość księgową prawa wieczystego użytkowania gruntu. Wartość tych składników winna być ustalona z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 lit. a i b cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Przepis art. 7 ust. 1-3 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi, iż przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jest dochód, rozumiany jako nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym.

Zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisami prawa materialnego dopiero odpowiednie zestawienie przychodów i kosztów ich uzyskania pozwoli odpowiedzieć na pytanie, czy dokonana transakcja spowoduje powstanie zobowiązania w podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponadto wskazać należy, iż w momencie nabycia od Gminy Miasto Toruń niezabudowanej nieruchomości gruntowej jej wartość nie będzie miała wpływu na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych. W tej sytuacji bowiem zastosowanie będzie miał także przepis art. 16 ust. 1 lit. a cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.