PB I-3/4150/IN-51/USZ/2006/MK - Opodatkowanie sprzedaży budynku z prawem wieczystego użytkowania gruntu

Pytanie podatnika

Czy w związku ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego działki, od nabycia którego minęło ponad 5 lat oraz budynku mieszkalnego będącego w trakcie budowy należy zapłacić podatek dochodowy?

Działając na podstawie art. 14b § 5 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi zmienia postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Zgierzu z dnia 25 stycznia 2005 r. Nr US I-2/415-8/06, podzielając równocześnie stanowisko przedstawione przez podatnika.

Wnioskiem z dnia 1 grudnia 2005 r. zwrócił się Pan do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Zgierzu o interpretację przepisów prawa podatkowego.

Wątpliwości Pana powstały na tle następującego stanu faktycznego. W dniu 8 listopada 1996 r., na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego, wspólnie z małżonką nabył Pan prawo wieczystego użytkowania gruntu. Umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego spisana została w dniu 4 czerwca 2003 r. W dniu 25 sierpnia 1997 r. uzyskali Państwo pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego i rozpoczęli Państwo budowę. W chwili obecnej zamierzają Państwo zbyć przedmiotową nieruchomość wraz ze znajdującym się na niej budynkiem mieszkalnym w trakcie budowy.

W tym stanie faktycznym zwrócił się Pan do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Zgierzu z zapytaniem, czy w związku ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego działki, od nabycia którego minęło ponad 5 lat oraz budynku mieszkalnego będącego w trakcie budowy będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego?

Pana zdaniem sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, której dokonano po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego prawa, nie jest źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zgierzu w postanowieniu z dnia 25 stycznia 2006 r. Nr US I-2/415- 8/06 nie podzielił poglądu przedstawionego przez podatnika.

Po przeanalizowaniu przedłożonych dokumentów oraz obowiązujących przepisów prawa podatkowego, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi stwierdza, co następuje:

Stosownie do dyspozycji art. 14b § 5 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), organ odwoławczy w drodze decyzji zmienia z urzędu postanowienie wydane przez naczelnika urzędu skarbowego, jeżeli postanowienie rażąco narusza prawo, orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości, w tym także jeżeli niezgodność z prawem jest wynikiem zmiany przepisów.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu podatnika jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).

Powołana wyżej ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, a zatem należy sięgnąć do definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym.

Art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości.

Zatem sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Zgodnie z treścią wyżej powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego część składową.

Analizując przedstawiony stan prawny należy stwierdzić, iż bieg pięcioletniego terminu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową.

W takiej sytuacji bieg terminu należy liczyć od daty nabycia własności gruntu, a moment wybudowania budynku nie ma tutaj znaczenia.

Podkreślić w tym miejscu należy także, iż za datę nabycia nieruchomości, od której należy liczyć 5-letni termin określony w powołanym przepisie, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania.

Zatem w przedstawionym stanie faktycznym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości będzie wolny od zryczałtowanego 10% podatku dochodowego.

Z uwagi na powyższe, mając na względzie zapis art. 14b § 5 pkt 2 ustawy - Ordynacja podatkowa, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi uznaje jak w sentencji niniejszej decyzji.