PB I-3/4150/IN-486/US/2006/MK - Sprzedaż działek budowlanych uzyskanych z przekształcenia gruntów rolnych

Pytanie podatnika

Dotyczy sprzedaży działek budowlanych uzyskanych z przekształcenia gruntów rolnych.

Działając na podstawie art. 14b § 5 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. -Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi zmienia postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Zgierzu z dnia 4 lipca 2006 r. Nr I-2/415-30/06, nie podzielając równocześnie stanowiska przedstawionego przez podatnika.

W dniu 24 maja 2006 r. złożyli Państwo do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Zgierzu wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów dotyczących opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Wątpliwości w interpretacji przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powstały na tle następującego stanu faktycznego.

W 1984 r. w drodze darowizny otrzymał Pan wspólnie z małżonką gospodarstwo rolne. Następnie w 2005 r. dokonano przekształcenia gruntu na działki budowlano - rekreacyjne. Wydzielone w ten sposób działki zostaną sprzedane.

Wątpliwości Państwa dotyczą obowiązku opłacenia 10% podatku od sprzedaży nieruchomości.

W Państwa ocenie, zbycie przedmiotowych działek po przekształceniu na działki budowlane będzie skutkowało koniecznością zapłacenia podatku.

Postanowieniem z dnia 4 lipca 2006 r. Nr I-2/415-30/06 Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zgierzu uznał Państwa stanowisko za prawidłowe.

Po przeanalizowaniu przedłożonych dokumentów oraz obowiązujących przepisów prawa podatkowego, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi stwierdza, co następuje:

Stosownie do dyspozycji art. 14b § 5 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), organ odwoławczy w drodze decyzji zmienia z urzędu postanowienie wydane przez naczelnika urzędu skarbowego, jeżeli postanowienie rażąco narusza prawo, orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości, w tym także jeżeli niezgodność z prawem jest wynikiem zmiany przepisów.

W ocenie Dyrektora Izby Skarbowej, organ podatkowy pierwszej instancji, przy analizie przedstawionego powyżej stanu faktycznego, nie zasadnie odwołał się do treści przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Punktem wyjścia dla rozważań zmierzających do podjęcia rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowi bowiem analiza treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w 2006 r.

W myśl powołanego przepisu, źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Z treści cytowanego przepisu wynika, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje dla swoich potrzeb pojęcia "nabycie". Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8) nie określa szczególnych sposobów nabycia, czy wyjątków od jego potocznego rozumienia. W związku z tym za nabycie uznaje się taki stan faktyczny, w którym dana osoba włada nieruchomością jak właściciel.

Podstawową formą nabycia nieruchomości jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego - art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podkreślić, iż - zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym - stali się Państwo właścicielami przedmiotowej nieruchomości w 1984 r., zatem pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 1989 r. W ocenie Dyrektora Izby Skarbowej, faktu tego nie może zmienić okoliczność, iż w późniejszym terminie nastąpiła zmiana przeznaczenia danej nieruchomości z rolnej na budowlaną oraz jej podział na mniejsze działki. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8) nakazuje liczyć bieg określonego w nim terminu od daty nabycia własności gruntu, a nie przekształcenia, podziału, czy scalenia danej nieruchomości. Stąd też odpłatne zbycie działek w 2006 r., nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia 10 % zryczałtowanego podatku dochodowego.

Z uwagi na powyższe, mając na względzie zapis art. 14b § 5 pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi stwierdza jak w sentencji niniejszej decyzji.