Międzynarodowe transakcje dotyczące polskich nieruchomości.

W świetle przepisów o podatku od towarów i usług oraz przepisów o podatku od czynności cywilnoprawnych każda umowa sprzedaży i zamiany, której przedmiotem są nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego, podlega opodatkowaniu bądź podatkiem od towarów i usług, bądź podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Takie brzmienie przepisów zapewnia powszechność opodatkowania obrotu nieruchomościami.

Istotną cechą podatku od towarów i usług jest jego powszechność i neutralność dla życia gospodarczego. Oznacza to, że regulacje dotyczące tego podatku nie mogą być wykorzystywane do tworzenia określonych preferencji dla konkretnego podmiotu wykonującego działalność gospodarczą. W konsekwencji przepisy o podatku od towarów i usług są jednakowe tak dla podmiotów polskich, jak i zagranicznych.

Zasadę tę realizowała zarówno obowiązująca do dnia 30 kwietnia 2004 r. ustawa z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. nr 11, poz. 50 ze zm.), jak i obecnie obowiązująca ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54, poz. 535).

W świetle nowej ustawy o podatku od towarów i usług wszelkie transakcje wykonywane zarówno przez podmioty zagraniczne, jak i polskie w ramach samodzielnie prowadzonej działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach określonych w tej ustawie. Z powyższego wynika więc, iż przedsiębiorcy dokonujący transakcji, których przedmiotem są lokale użytkowe znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają opodatkowaniu tym podatkiem na zasadach przewidzianych w ustawie bez względu na to czy są przedsiębiorcami zagranicznymi, czy też polskimi.

Jednocześnie w przypadku, gdy umowa sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego nie podlega podatkowi od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, podlega ona opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. nr 86, poz. 959 ze zm.). Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają między innymi umowy sprzedaży, jeżeli ich przedmiotem są rzeczy (w tym nieruchomości) znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W takim przypadku bez znaczenia jest miejsce dokonania czynności (zawarcia umowy).

Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych powstaje z chwilą dokonania czynności i ciąży na wszystkich stronach tej czynności (art. 3 ust. 1 pkt 1 i art. 4 ustawy). Oznacza to, iż w przypadku umowy sprzedaży podatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych, solidarnie odpowiedzialnymi za jego zapłatę, są sprzedawca i kupujący. Fakt, iż stronami czynności cywilnoprawnej są podmioty zagraniczne, nie ma znaczenia.

W przypadku dokonywania czynności w formie aktu notarialnego notariusz jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych zobowiązany jest do jego obliczenia, pobrania od podatników i przekazania na rachunek właściwego organu podatkowego. Podatek wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości.