LK-923/LP/01/IP - Opodatkowanie budynków i ich części.

Odpowiadając na pismo z dnia 12 kwietnia 2001 r. znak: (...) w sprawie interpretacji przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych - Ministerstwo Finansów wyjaśnia:

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych różnicuje stawki podatku od nieruchomości w zależności od rodzaju budynku. W art. 5 tej ustawy określone są stawki dla budynków mieszkalnych lub ich części, budynków lub ich części związanych z działalnością gospodarczą inną niż rolnicza lub leśna, budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym oraz pozostałych budynków lub ich części.

Wyżej powołana ustawa nie zawiera definicji wymienionych rodzajów budynków. Należy jednak zauważyć, że zgodnie z art. 21 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086 ze zm.) podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej i gospodarki nieruchomościami stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. W związku z tym opodatkowanie budynku lub jego części stawką podatku przewidzianą dla budynków mieszkalnych jest możliwe, jeżeli w ewidencji gruntów i budynków budynek oznaczony został jako mieszkalny.

Zgodnie z § 2 ust. l pkt 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) - budynkiem jest obiekt budowlany będący budynkiem w rozumieniu standardowej klasyfikacji i nomenklatury, wprowadzonej na podstawie ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. Nr 88, poz. 439 ze zm.). Ponadto § 65 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków w ust. l wymienia 10 rodzajów budynków podzielonych ze względu na ich podstawowe funkcje użytkowe, w tym m.in. budynki mieszkalne oraz inne budynki niemieszkalne. Stosownie do ust. 2 tego przepisu przynależność budynku do odpowiedniego rodzaju ustala się zgodnie z zasadami Klasyfikacji Środków Trwałych, wprowadzonej na podstawie przepisów o statystyce publicznej. Powołane wyżej rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków weszło w życie 2 czerwca 2001 r.

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) (Dz. U. Nr 112, poz. 1317) w III części załącznika w szczegółowym podziale środków trwałych w grupie l wymienia budynki i lokale.

Budynki podzielone są na dwie podgrupy: budynki mieszkalne i niemieszkalne. Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w KŚT dokonany został wprawdzie na podstawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jednak klasyfikacja ta (PKOB) służy innym celom i nie stanowi podstawy do dokonywania wpisów do ewidencji gruntów i budynków. W związku z tym nie może mieć zastosowania w przedmiotowej sprawie.

O zaliczeniu budynku do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych.

Należy przy tym zauważyć, iż przeznaczenie budynku jest określone w dokumentacji budowlanej danego obiektu (decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, projekt budowlany, pozwolenie na budowę, decyzja o dopuszczeniu budynku do użytkowania itp.).

Zgodnie z art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.) zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga pozwolenia właściwego organu. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

- przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi albo przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie bądź było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne,

- podjęcie albo zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego lub pracy, warunki zdrowotne, higieniczno-sanitarne lub ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zatem zmiana przeznaczenia budynku z mieszkalno-pensjonatowego na mieszkalny stanowi zmianę sposobu jego użytkowania w rozumieniu wyżej cytowanego przepisu i wymaga uzyskania pozwolenia właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgodnie z art. 22 pkt 2 ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne, osoby fizyczne będące dotychczasowymi właścicielami lub władającymi są obowiązane zgłaszać właściwemu staroście wszelkie zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków w terminie 30 dni licząc od dnia powstania tych zmian. Obowiązek ten nie dotyczy zmian danych objętych ewidencją gruntów i budynków, wynikających z decyzji właściwych organów.

Wybór właściwej stawki do opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynków określonych w pozwoleniu na budowę jako mieszkalno-pensjonatowe zależy od tego, czy podmiot zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości jest przedsiębiorcą czy osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Jeżeli budynek mieszkalno-pensjonatowy jest własnością podmiotu gospodarczego, część pensjonatowa podlega opodatkowaniu według stawki przewidzianej dla budynków lub ich części związanych z działalnością gospodarczą inną niż działalność rolnicza lub leśna. Ponadto zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w przypadku zajęcia części mieszkalnej na prowadzenie działalności gospodarczej mają zastosowanie do ustalenia podatku od nieruchomości takie same stawki podatku.

Natomiast w przypadku gdy właściciel budynku nie prowadzi działalności gospodarczej, część mieszkalną należy opodatkować według stawki przewidzianej dla budynków mieszkalnych, natomiast część pensjonatową według stawki jak dla budynków pozostałych. Opodatkowanie części pensjonatowej stawką przewidzianą dla budynków mieszkalnych będzie możliwe dopiero po uzyskaniu pozwolenia właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Ministerstwo Finansów informuje ponadto, iż zgodnie z art. 14 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) Minister Finansów sprawuje jedynie ogólny nadzór w sprawach podatkowych, nie jest więc organem właściwym do rozstrzygania konkretnej, jednostkowej sprawy.