LK-216/LM/BG/04 - Ustanowienie hipoteki.

Zgodnie z przepisem art. 1 pkt 1 lit. h) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. nr 86, poz. 959 ze zm.) podatkowi temu podlegają umowy ustanowienia hipoteki.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w przepisach ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. nr z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.). W zależności od sposobu powstawania hipotekę dzieli się na umowną (zwykłą) oraz przymusową.

Hipoteka umowna (zwykła) powstaje na podstawie umowy cywilnoprawnej (oraz wpisu do księgi wieczystej). Treścią takiej umowy jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności oznaczonej, tzn. wierzytelności konkretnej i wynikającej z określonego stosunku prawnego.

Hipoteka przymusowa powstaje z mocy prawa lub na podstawie orzeczenia sądu.

Zasadą jest, iż hipoteka umowna zabezpiecza wierzytelność ściśle oznaczoną, to znaczy już istniejącą i oznaczoną co do wysokości.

Zgodnie z przepisem art. 102 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wierzytelność o wysokości nieustalonej może być zabezpieczona hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka kaucyjna). Hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty postępowania mieszczące się w sumie wymienionej we wpisie do hipoteki (art. 104 ww. ustawy). Hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz z mocy ustawy nieobjęte hipoteką zwykłą oraz wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos chociażby wysokość wierzytelności była z góry ustalona.

Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlega ustanowienie hipoteki wyłącznie wtedy, gdy stanowi ono czynność cywilnoprawną.

W świetle powyższego podatkowi podlegają wyłącznie czynności ustanowienia hipoteki umownej (zwykłej) i hipoteki kaucyjnej.

Podstawę opodatkowania przy umowie ustanawiającej hipotekę, zgodnie z dyspozycją przepisu art. 6 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności. Ustawa różnicuje jednocześnie stawkę podatku, ustalając stawkę procentową od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących - od kwoty zabezpieczonej wierzytelności 0,1% oraz stawkę kwotową w wysokości 19 zł od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej (art. 7 ust. 1 pkt 7, lit. a) i b) powołanej wyżej ustawy).

Na tle tak ukształtowanego stanu prawnego może powstać wątpliwość, jaką stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych należy stosować do hipoteki ustanowionej na zabezpieczenie wierzytelności, której źródłem jest umowa kredytu bankowego. Kluczowym dla rozstrzygnięcia tej kwestii jest pojęcie wierzytelności zdefiniowane w Kodeksie cywilnym. Na jego treść składa się ogół uprawnień, w szczególności roszczeń przysługujących wierzycielowi względem dłużnika.

W przypadku kredytu bankowego, w zależności od treści umowy wierzytelność może obejmować m.in.:

1) kwotę kredytu (suma kapitałowa), albo kwotę kredytu wraz z kwotą odsetek, których wysokość jest znana i wynika z harmonogramu wpłat, albo kwotę odsetek o znanej wysokości,

2) kwotę kredytu (suma kapitałowa) wraz z kwotą odsetek, której wysokość jest nieznana (np. odsetki o zmiennej stopie oprocentowania) i będzie określana sukcesywnie przy spłacie rat kapitału według określonych w umowie wskaźników, albo kwotę odsetek o nieustalonej wysokości.

Ustanowienie hipoteki (zwykłej) na zabezpieczenie wierzytelności w wysokości odpowiadającej kwotom wymienionym w pkt 1 - podlega opodatkowaniu według stawki procentowej określonej w przepisie art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Inaczej przedstawia się sprawa, w sytuacji określonej w pkt 2, dotyczącej kredytu bankowego obejmującego kwotę kredytu wraz z kwotą odsetek o zmiennej stopie oprocentowania dla zabezpieczenia których ustanowiono hipotekę kaucyjną albo kwotę odsetek o nieustalonej wysokości zabezpieczonych hipoteką kaucyjną.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych zastosowanie stawki tego podatku nie jest uzależnione od rodzaju ustanowionej hipoteki, lecz od tego czy wierzytelność zabezpieczona hipoteką istnieje i jej wysokość jest znana, czy też wysokości tej wierzytelności ustalić nie można.

W przypadku ustanowienia hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie wierzytelności wynikającej z zaciągniętego kredytu wraz z kwotą odsetek, której wysokość jest nieznana z powodu zmiennej stopy procentowej, brak możliwości ustalenia wysokości wierzytelności w odniesieniu do oprocentowania kredytu powoduje, iż choć sama wierzytelność główna jest znana, to nie można ustalić wysokości wierzytelności zabezpieczonej hipoteką i ta okoliczność wyklucza możliwość zastosowania do tej czynności procentowej stawki podatku.

W świetle powyższego ustanowienie przedmiotowej hipoteki będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki kwotowej, określonej w art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b) ustawy.

Ministerstwo Finansów stwierdza jednocześnie, iż przy określeniu wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki, brak jest podstaw prawnych do dzielenia wierzytelności na część oznaczoną (kwotę kredytu) i wierzytelność obejmującą odsetki według zmiennej stopy procentowej, jeżeli ustanowiona hipoteka zabezpiecza całą wierzytelność.